在德國(guó)，規(guī)劃和設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)，一方面要符合德國(guó)國(guó)土規(guī)劃對(duì)所有建設(shè)項(xiàng)目的通性的要求，另一方面又有其特殊性。總的說(shuō)來(lái)，相關(guān)的法規(guī)大致分為四個(gè)層次：

首先，國(guó)家級(jí)。相關(guān)的國(guó)家法律是德國(guó)“基本法（GG）”、“建設(shè)法典（BauGB）”和“聯(lián)邦國(guó)土規(guī)劃法（ROG）”，德國(guó)聯(lián)邦交通、建筑和住房部頒布了適用于德國(guó)全境的“建筑利用條例（BauNVO）”。

其次，州級(jí)。德聯(lián)邦各州依據(jù)“州規(guī)劃法（LPlG）”制定出符合本州特色的“州綜合發(fā)展計(jì)劃（LEP）”和“州土地規(guī)劃大綱（LROP）”，規(guī)定了州內(nèi)綜合發(fā)展的基本原則、目標(biāo)和州內(nèi)的空間結(jié)構(gòu)。同時(shí)，各個(gè)聯(lián)邦州的建設(shè)部負(fù)責(zé)制定大型零售網(wǎng)點(diǎn)具體實(shí)施規(guī)范，名稱各有不同，但內(nèi)容大體一致：如梅前州由州勞動(dòng)、建筑與區(qū)域發(fā)展部(MABL)公布了“州規(guī)劃和建筑指導(dǎo)計(jì)劃中的大型零售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立及其批準(zhǔn)程序公告（Großflächige Einzelhandelseinrichtungen in der Landesplanung, der Bauleitplanung und den Baugenehmigungsverfahren）”，柏林的城市發(fā)展部(Senatverwaltung für Stadtentwicklung)則推出了“柏林設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)實(shí)施規(guī)范（Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin）”等。

再次，區(qū)域級(jí)。各州以下的行政專區(qū)（Regierungsbezirk）制定“區(qū)域發(fā)展計(jì)劃（GEP）”，明確該專區(qū)的土地規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展的目標(biāo)。

最后，地方級(jí)。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)（Gemeinde）政府出臺(tái)本地方的“建筑指導(dǎo)計(jì)劃（Bauleitplanung）”和“土地使用計(jì)劃(FNP)”，依此制定具體的“營(yíng)建計(jì)劃（Bebauungsplan）”，規(guī)劃本地區(qū)發(fā)展用地，設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)。

一、        大型零售網(wǎng)點(diǎn)的定義。

根據(jù)“建筑利用條例”第11條定義，大型零售網(wǎng)點(diǎn)包括3種類型：

1.     購(gòu)物中心（Einkaufszentren）

購(gòu)物中心必須是一個(gè)整體規(guī)劃、整體預(yù)算、整體建設(shè)、整體管理的建筑大廈（或建筑群），內(nèi)有多家不同大小、不同種類的零售商店，往往還附有提供餐飲娛樂(lè)服務(wù)的其它店鋪。最低限度要求有一個(gè)統(tǒng)一對(duì)外的代表性組織，通過(guò)聯(lián)名廣告等形式，在顧客眼中形成一個(gè)共同成長(zhǎng)、內(nèi)部彼此聯(lián)系的整體的形象。

2.     大型零售商店(Großflächige Einzelhandelsbetriebe)

指因其種類、地點(diǎn)和規(guī)模，能對(duì)實(shí)現(xiàn)聯(lián)邦州的規(guī)劃目標(biāo)或是對(duì)城市的發(fā)展和規(guī)劃產(chǎn)生重要作用的零售店。大型零售商店可以是專門主題或是混合主題，如：日用品市場(chǎng)、百貨商店、家具商店、布料市場(chǎng)等。它絕大部分的產(chǎn)品必須銷售給私人最終消費(fèi)者。大型零售商店的最小銷售面積即為社區(qū)商店的最大銷售面積*700m²。

（*面積Verkaufsfläche：包括商店內(nèi)的過(guò)道、樓梯、設(shè)施占地、付款區(qū)、櫥窗、展臺(tái)等常年或是季節(jié)性使用的面積。當(dāng)無(wú)法詳細(xì)測(cè)算時(shí)，就以樓層平面面積的2/3計(jì)為銷售面積。貨倉(cāng)式商店和倉(cāng)庫(kù)直銷店的倉(cāng)庫(kù)區(qū)面積直接計(jì)入銷售面積。關(guān)于銷售面積的定義適用于購(gòu)物中心、大型零售商店和其它大型商店三種類型。）

3.     其它大型商店(Sonstige großflächige Handelsbetriebe)

指在核心區(qū)*以外的專門區(qū)（Sondergebiete）設(shè)立的大型商店，他們對(duì)私人最終消費(fèi)者的銷售額占總銷售額的比重應(yīng)該超過(guò)10%，其中包括直銷和賣給另一商家供其私用的銷售額。其它大型商店有與大型零售商店相似的作用。單純進(jìn)行批發(fā)業(yè)務(wù)的商店不屬此類。

（*根據(jù)德國(guó)“建筑利用條例”第1條規(guī)定，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“土地使用計(jì)劃”可以將地皮大致分成4類面積：住宅建筑面積、混合建筑面積、開(kāi)發(fā)建筑面積和特別建筑面積，“土地使用計(jì)劃”的有效期一般為15年。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的“營(yíng)建計(jì)劃”又進(jìn)一步可以將地皮細(xì)分為10種區(qū)：小農(nóng)場(chǎng)區(qū)、純住宅區(qū)、一般住宅區(qū)、特殊住宅區(qū)、鄉(xiāng)村區(qū)、混合區(qū)、核心區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)、專門區(qū)，“營(yíng)建計(jì)劃”有效期一般低于10年。）

二、        德國(guó)設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)的3大基本原則。

1.     保護(hù)社區(qū)商店生存不受核心區(qū)或?qū)ｉT區(qū)的大型零售網(wǎng)點(diǎn)威脅。

2.     保護(hù)現(xiàn)有的大型零售網(wǎng)點(diǎn)生存不受將建的大型零售網(wǎng)點(diǎn)威脅。

3.     保證城市基礎(chǔ)設(shè)施得到充分利用。

三、        大型零售網(wǎng)點(diǎn)對(duì)州規(guī)劃和城市建設(shè)的影響。

“建筑利用條例”指出，樓層面積超過(guò)1200m²的大型零售網(wǎng)點(diǎn)可能對(duì)州規(guī)劃和城市建設(shè)有較大影響。各州的具體實(shí)施規(guī)范對(duì)此做出了解釋。以梅前州的“州規(guī)劃和建筑管理規(guī)劃中的大型零售網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立及其批準(zhǔn)程序公告”為例：

1.     對(duì)人民生活供給的影響

在某一個(gè)地點(diǎn)設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)，有可能使這一地點(diǎn)的供應(yīng)量過(guò)剩，而導(dǎo)致其它住宅區(qū)的社區(qū)商店數(shù)量不足，特別令非機(jī)動(dòng)人群的生活需求無(wú)法得到保障。衡量這種影響的依據(jù)是:大型零售網(wǎng)點(diǎn)所在地的人群購(gòu)買力和每位居民分?jǐn)偟降臓I(yíng)業(yè)面積。

2.     對(duì)所在市鄉(xiāng)鎮(zhèn)和其它市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的核心區(qū)的影響

市鄉(xiāng)鎮(zhèn)本身有行政中心或是區(qū)中心，在市鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點(diǎn)有可能影響核心區(qū)的發(fā)展規(guī)劃。

3.     對(duì)交通的影響

除了交通的安全性和便利性外，還必須考慮到計(jì)劃設(shè)立的大型零售網(wǎng)點(diǎn)可能對(duì)附近居民的生活帶來(lái)的車輛噪聲干擾。此外，還要為顧客和卸貨車準(zhǔn)備足夠的停車位。

4.     對(duì)地區(qū)形象的影響

大型零售網(wǎng)點(diǎn)對(duì)附近地區(qū)的形象有影響，它的棚式大屋、單調(diào)立面和廣闊停車場(chǎng)都有可能破壞這一地區(qū)的和諧形象。特別是在歷史紀(jì)念性建筑和市鄉(xiāng)鎮(zhèn)標(biāo)志性建筑的附近，大型零售網(wǎng)點(diǎn)與周圍的環(huán)境將很難融合。

5.     對(duì)生態(tài)的影響

   需要注意修建大型零售網(wǎng)點(diǎn)對(duì)水、土壤、空氣和小氣候帶來(lái)的影響。

6.     環(huán)境污染

   設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)后，往來(lái)顧客和貨車可能對(duì)周圍鄰居帶來(lái) “聯(lián)邦排放保護(hù)法”中提到的噪聲、廢氣和氣味騷擾。

   計(jì)劃設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)的申請(qǐng)單位，必須向所在州的建筑監(jiān)督機(jī)構(gòu)(Bauaufsichtsbehörde)提交書(shū)面材料，證明項(xiàng)目不會(huì)對(duì)州規(guī)劃和城市建設(shè)產(chǎn)生以上影響。

四、        各州在“州土地規(guī)劃大綱”中明確設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)的目標(biāo)

根據(jù)“德國(guó)建設(shè)法典”第1條的規(guī)定，所有重大項(xiàng)目的規(guī)劃都有義務(wù)遵守本州土地規(guī)劃大綱規(guī)定的原則和目標(biāo)。

依據(jù)梅前州的土地規(guī)劃大綱，設(shè)立零售網(wǎng)點(diǎn)的目標(biāo)應(yīng)該是：

1.建立疏密有致、充分展開(kāi)的零售網(wǎng)絡(luò)，以需求為導(dǎo)向，在全州所有地區(qū)保障人民的貨物供給。按照德國(guó)“中心*地點(diǎn)系統(tǒng)（System zentraler Orte）”的劃分：由市中心和上中心地區(qū)（Oberzentren）的商行提供精品和特種貨品；下中心地區(qū)（Unterzentren）和鄉(xiāng)中心的零售商店提供滿足所有日常生活所需的貨品；在鄉(xiāng)村地區(qū)，要有交通便利的滿足生活基本需求的零售網(wǎng)點(diǎn)。

（*何處為中心地區(qū)，在各州的土地規(guī)劃大綱上都已嚴(yán)格確定。）

2. 在中心地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，一方面考慮到其覆蓋地區(qū)的購(gòu)買力，避免越界而影響到社區(qū)商店的生存，以保證非機(jī)動(dòng)人群的生活供給；另一方面又要保證自身的豐富多樣和相當(dāng)?shù)囊?guī)模，才能符合中心地區(qū)的形象。

3.設(shè)立、改建或擴(kuò)建大型零售網(wǎng)點(diǎn)，要和城市建設(shè)規(guī)劃統(tǒng)一。不能讓其規(guī)模、行業(yè)類別和設(shè)立后的系列效應(yīng)影響市鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心地區(qū)的作用和城市建設(shè)結(jié)構(gòu)。

根據(jù)以上3個(gè)目標(biāo)，一般說(shuō)來(lái)大型零售網(wǎng)點(diǎn)只在不同等級(jí)的中心地區(qū)設(shè)立；在非中心地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點(diǎn)只作為特殊情況對(duì)待，如在功能上和空間上與中心地區(qū)相結(jié)合的地區(qū)（供應(yīng)區(qū)或附屬區(qū)）；在城市開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)（Gewerbe- und Industriegebieten）不能設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)。

允許在邊緣地區(qū)設(shè)立的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，只能銷售對(duì)中心地區(qū)影響最小的產(chǎn)品，如：家具，墻紙、地毯、裱層，汽車及配件，建材和園藝用品，燃料等。

如果在邊緣地區(qū)設(shè)立專門銷售以下商品的大型零售網(wǎng)點(diǎn)，則對(duì)中心地區(qū)和市內(nèi)發(fā)展有不良影響，如：食品和小吃，日用化工品和香水，紡織服裝，鞋類、皮具，鐘表首飾，相機(jī)、光學(xué)儀器，玩具、體育用品，文具、書(shū)籍、辦公用品，工藝品，音像、家電，日用器皿、玻璃、瓷器，自行車等。

此外，在設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)項(xiàng)目時(shí)還要顧及的地方有：

－鞏固中心地位與保持分散零售結(jié)構(gòu)相結(jié)合

－設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)與市鄉(xiāng)鎮(zhèn)自身的發(fā)展方向相結(jié)合

－確定面積時(shí)本著盡量減少占用自然環(huán)境和風(fēng)光地的原則

－保護(hù)這一地區(qū)的標(biāo)志性建筑和具歷史意義的老城區(qū)

－首先考慮改造或激活原有的專門區(qū)，來(lái)設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)，而不是首先考慮開(kāi)辟新的專門區(qū)。

－減少交通負(fù)荷，或?qū)⒉糠止�路交通轉(zhuǎn)移到軌道交通（有軌電車、地鐵、城鐵等）

五、        市鄉(xiāng)鎮(zhèn)在制定“建筑指導(dǎo)計(jì)劃”時(shí)需要提前注意的地方

市鄉(xiāng)鎮(zhèn)調(diào)節(jié)區(qū)域內(nèi)的大型零售網(wǎng)點(diǎn)最有效的手段，就是提出一個(gè)合理的“建筑指導(dǎo)計(jì)劃”。在這一指導(dǎo)計(jì)劃中要明確，大型零售網(wǎng)點(diǎn)只能在核心區(qū)和其它專門區(qū)設(shè)立，不能在城市開(kāi)發(fā)區(qū)或工業(yè)區(qū)；必須指明哪里是核心區(qū)和其它專門區(qū)，以此保證在其它地區(qū)不設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)不能因?yàn)樵O(shè)立某大型零售網(wǎng)點(diǎn)而影響自身和相鄰市鄉(xiāng)鎮(zhèn)的地區(qū)發(fā)展和改造計(jì)劃。

1.明確核心區(qū)時(shí)，不能將一個(gè)必需的專門區(qū)上升為一個(gè)核心區(qū)，必須明確兩者的區(qū)別。

2.在專門區(qū)設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)，可以規(guī)定該網(wǎng)點(diǎn)的最大面積和最高樓層；或者明確規(guī)定哪些種類可以開(kāi)放，哪些種類不允許設(shè)立；兩者還可以結(jié)合，比如規(guī)定銷售哪一類產(chǎn)品的零售店最多可占用多大的面積。

3. “建筑指導(dǎo)計(jì)劃”必須國(guó)土規(guī)劃以及州規(guī)劃目標(biāo)相結(jié)合。在“建筑指導(dǎo)計(jì)劃”的基礎(chǔ)上，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)再針對(duì)一小塊城區(qū)或是一處地皮提出具體的“營(yíng)建計(jì)劃”。當(dāng)該營(yíng)建計(jì)劃與后來(lái)公布的土地規(guī)劃方案（Raumordnungsprogramme）的目標(biāo)相左時(shí)，市鄉(xiāng)鎮(zhèn)有義務(wù)調(diào)整自己現(xiàn)行的營(yíng)建計(jì)劃。因?yàn)楦淖儬I(yíng)建計(jì)劃有可能造成損害，所以規(guī)定由此造成的建筑物嚴(yán)重貶值或功能缺失，土地所有人*有權(quán)要求賠償（Entschädigungsanspruch）；如果建筑物在使用了７年以后才喪失或改變功能的，則業(yè)主只能對(duì)侵犯了已經(jīng)執(zhí)行過(guò)的功能提出賠償。市鄉(xiāng)鎮(zhèn)可以要求州進(jìn)行賠償。

（*德國(guó)只有10-20%的土地歸國(guó)家/市鄉(xiāng)鎮(zhèn)所有，其它歸私人所有。）

某一市鄉(xiāng)鎮(zhèn)在提出其“建筑指導(dǎo)計(jì)劃”時(shí)，要在相關(guān)有限范圍內(nèi)引入表決（Abstimmung）機(jī)制，如該計(jì)劃波及的相鄰市鄉(xiāng)鎮(zhèn)沒(méi)有被邀請(qǐng)參加表決程序，它們有權(quán)對(duì)可能造成的損害到法庭進(jìn)行防御性申述（Abwehranspruch）。

此外，“建設(shè)法典”第4條規(guī)定的“公共利益承擔(dān)者參與”范疇里，在提出設(shè)立大型零售網(wǎng)點(diǎn)計(jì)劃時(shí)，以德國(guó)地區(qū)工商會(huì)的參與最為重要。

六、        單個(gè)項(xiàng)目的許可

許可流程如圖：開(kāi)發(fā)申請(qǐng)人 ===>>向市鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交申請(qǐng)===>>市鄉(xiāng)鎮(zhèn)檢驗(yàn)是否符合原有營(yíng)建計(jì)劃或者提出新的營(yíng)建計(jì)劃===>>公開(kāi)表決===>>市鄉(xiāng)鎮(zhèn)委員會(huì)審查===>>州建筑行政官署檢驗(yàn)批準(zhǔn)

     另外，德國(guó)沒(méi)有具體規(guī)定，限制多少人口的市鄉(xiāng)鎮(zhèn)只允許設(shè)立最大為多少面積的大型零售店。