新地六折甩賣

　　引“崩盤”恐慌

　　就在因春節(jié)假期、銀行信貸緊縮等諸多因素影響導(dǎo)致全國商品住宅成交出現(xiàn)普遍下跌之際，日前，有關(guān)香港樓市“崩盤”的傳言也開始刮起。[注冊新加坡公司常見問題]長江實業(yè)和新鴻基兩大香港地產(chǎn)巨頭同時大幅降價賣樓，難免讓人聯(lián)想起去年市場盛傳的“李超人套現(xiàn)逃頂”之說，即預(yù)示著樓市已見頂。而且早在去年9月中，香港某私募大佬就直言問道：“誠哥行東，你就算不跟，亦千萬不要行西，買樓投資仲有無運行？”

　　不過，對于媒體的“崩盤”熱議，香港多數(shù)地產(chǎn)業(yè)界人士卻認(rèn)為，新盤降價更多是市場營銷策略，其釋放的信號并不足以證明樓市已到拐點。新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆更強(qiáng)調(diào)，如今香港發(fā)展商已適應(yīng)了去年實施的一手樓新例，并預(yù)期今年香港樓價走勢平穩(wěn)。

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　　今年1月，香港已出現(xiàn)大發(fā)展商折讓賣樓現(xiàn)象。當(dāng)時李嘉誠旗下的長江實業(yè)推售香港首個新年樓盤“DIVA”折讓出售，并給予買家25%的優(yōu)惠。

　　分析：長江實業(yè)董事趙國雄對降價的解釋是，并非跟隨其他發(fā)展商進(jìn)行減價，只是長實推新盤時常會給予優(yōu)惠。他表示，盡管香港樓價未能維持此前30%~40%的漲幅，但預(yù)計可達(dá)到10%的升幅。

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　　2月10日，新鴻基集團(tuán)減價推售元朗住宅項目“爾巒”156個尾貨單位，平均尺價8526港元，較去年首推時驟降35%，此價格據(jù)稱比同區(qū)二手樓價都要低10%~15%；若再計算印花稅回贈因素，則減價幅度達(dá)40%。

　　分析：“爾巒”的降價其實可理解為優(yōu)惠清尾貨之舉。據(jù)了解，此次該盤推售的156套尾貨單位，折后平均尺價為8527港元，而去年該盤的平均尺價為1.5萬港元，確實是打了六折。新鴻基地產(chǎn)副董事總經(jīng)理雷霆回應(yīng)稱：“低價更多源于結(jié)構(gòu)性因素，去年推出的是面積較大的四房公寓，此次主推三房和兩房小單位，難以直接比較。”再加上“爾巒”位于元朗的鄉(xiāng)郊邊緣地帶，有交通劣勢。雷霆表示，“爾巒”往后加推單位將會加價，加幅則要視乎市場。

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　　2月12日，[新加坡公司注冊規(guī)定]香港屯門兩幅限量地以遠(yuǎn)低于市場預(yù)期的價格成交。每平方英尺地價最低2129港元，創(chuàng)12年來新低。

　　香港業(yè)界判斷：“熊市”未到

　　戴德梁行香港區(qū)董事總經(jīng)理、北亞區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻指出，本次香港房地產(chǎn)商并不是直接降價，而是針對香港特區(qū)政府樓市調(diào)控雙倍印花稅和買家印花稅的“雙辣招”，開發(fā)商幫助買家付出30%的稅。這些稅本來應(yīng)該是買家來付，但是發(fā)展商為了快點賣掉房子，所以愿意為買主付印花稅。

　　先劈價，后漲價

　　或為測試市場反應(yīng)

　　有中介人士指出，部分新樓盤降價并非是香港樓市轉(zhuǎn)入“熊市”的開始，其主要原因是由特區(qū)政府調(diào)控樓價的樓市“辣招”以及美聯(lián)儲的退市所引起。而且，降價銷售的樓盤大多位置較為偏遠(yuǎn)，交通狀況、配套設(shè)施并不完善，降價是為了吸引客戶。去年，新鴻基旗下的豪宅盤“天巒”就曾上演過這種“先劈價、后漲價”的戲碼，以測試市場的反應(yīng)。

　　中原地產(chǎn)相關(guān)人士表示，“熊市”是不論樓價高低，都沒有人買，但現(xiàn)在市場的需求依然旺盛，并且七八成左右都來自香港本地。

　　利嘉閣地產(chǎn)的研究人士也認(rèn)為，長江實業(yè)、新鴻基樓盤降價尚未產(chǎn)生連鎖效應(yīng)。一般來講，衡量香港樓市表現(xiàn)有兩個標(biāo)準(zhǔn)：即中原城市領(lǐng)先指數(shù)和屋苑租金。目前，中原城市領(lǐng)先指數(shù)尚未跌破上輪“熊市”的低位100點，而私人住宅租金亦高于去年同期每平方英尺22.7港元的水平。就目前情況看，判斷香港樓市進(jìn)入“熊市”為時尚早。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，由于全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚算穩(wěn)定，調(diào)整將是溫和的。有機(jī)構(gòu)就預(yù)測，香港新盤減價將沖擊二手房，預(yù)期今年二手樓價下跌10%。如果其他地產(chǎn)商跟隨減價賣樓的話，新盤定價有可能會“一浪低于一浪”，而急于套現(xiàn)的二手房業(yè)主唯有減價爭奪客源，假如一手房及二手房的價格齊跌，香港樓市才真的面臨轉(zhuǎn)折點。

　　炒樓“熱錢”出逃

　　才是樓市疲軟根本

　　不過，值得關(guān)注的是，全球金融大環(huán)境的變化確實會引發(fā)香港樓市走向的變化。一直以來，香港作為對全球資金動向最敏感的開放式經(jīng)濟(jì)體，[在新加坡設(shè)立公司代表處]國際金融一有風(fēng)吹草動，樓市便搖晃不已。美聯(lián)儲退市已造成資金從新興國家大規(guī)模流出，原為低利率資金堆積出來的“炒樓”熱潮自然會減退，這是香港樓市疲軟的根本。

　　陶汝鴻認(rèn)為，香港樓市的拐點2013年就已經(jīng)出現(xiàn)，房價在壓力下從高峰下調(diào)，未來也有繼續(xù)下調(diào)的壓力。如今，由于開發(fā)商帶頭為新開盤項目提供折扣優(yōu)惠，間接下調(diào)房價，令買主傾向于購買一手房，這給二手房房價下行帶來壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，香港二手房已有5%~10%的降幅。

　　與此同時，內(nèi)地對香港的影響也越來越大。從香港的角度看，一方面，內(nèi)地經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長，內(nèi)地金融系統(tǒng)穩(wěn)健、不易受國際沖擊，對香港起著重要的支撐作用；另一方面，內(nèi)地收緊銀根、整頓“影子銀行”加上打擊腐敗的舉措，又客觀上影響了對香港樓市的需求。某國際金融機(jī)構(gòu)高管直言：“‘影子’銀行遭遇‘收水’，這比美聯(lián)儲退市更值得新興市場憂慮�！�

　　內(nèi)地專家預(yù)測：“高位震蕩，逐步降溫”

　　對內(nèi)地而言，讓市場感到一絲不安的是，就在香港樓市開盤降價的消息引發(fā)廣泛關(guān)注之際，內(nèi)地同時傳出恒大地產(chǎn)已啟動大范圍降價的消息。媒體報道稱，恒大地產(chǎn)將在全國142個城市實行折扣優(yōu)惠，通過恒大內(nèi)部員工介紹可額外享受9.7折優(yōu)惠，其中，恒大在鄭州、合肥、沈陽的項目已經(jīng)出現(xiàn)不同程度的優(yōu)惠。克而瑞的監(jiān)測也顯示，近期內(nèi)地樓盤降價現(xiàn)象明顯。

　　三四線城市房價可能驟降

　　日前，萬科董事長王石也表示“2014年樓市‘非常不妙’。”一時間，樓價是否將遭遇“普降”成為市場關(guān)注的焦點。悲觀派認(rèn)為，近期內(nèi)地部分城市樓市庫存嚴(yán)重過剩的報道頻現(xiàn)，三、四線城市風(fēng)險積聚。地價與房價雙雙攀高，讓習(xí)慣使用“投資回報率”作為衡量標(biāo)準(zhǔn)的外資感到心里不踏實，因此，樓市分化的態(tài)勢將在今年加劇。其中，一線城市和熱點二線城市樓市暫難降溫，但部分三、四線城市存在房價驟降的可能。

　　樂觀派卻認(rèn)為，樓市將在3月起飛，5~8月火爆。2014上半年是投資買房最佳時機(jī)。持此觀點的是保利地產(chǎn)的余英。對市場持理性樂觀的還有一直預(yù)測走勢很靠譜的上海易居研究院副院長楊紅旭，他認(rèn)為，1月房市成交低迷主要是春節(jié)的因素。雖然成交暫時低迷，但價格仍在上漲，并未能明顯降溫。從3月份開始，住宅成交量就會反彈，預(yù)計至6月份，這期間成交重新比較活躍。但從短周期來研判，全年走勢將呈現(xiàn)“高位震蕩，逐步降溫”。

　　楊紅旭認(rèn)為，2014年與2013年相比，全國商品房成交量仍將是正增長，但漲幅將由去年的17%降到8%左右。與成交量相適應(yīng)，2014年全國房價依然總體上漲，但漲幅會進(jìn)一步收窄，全年估計上漲6%~7%，上半年還會漲，下半年可能趨于止?jié)q、盤整，甚至小跌。

　　廣州城區(qū)樓暫無降價跡象

　　廣州一房企營銷老總認(rèn)為，港企的賣樓方式有許多“假動作”，目前還不好下結(jié)論，而且恒大的降價也主要在二、三線城市。因此，接下來要看萬科、保利等幾大巨頭在全國的具體策略，才能預(yù)期今年的樓市走向。

　　就廣州而言，隨著番禺住宅“地王”的亮相以及增城從化撤市設(shè)區(qū)，將帶來一波成交行情，市場購買氣氛將被有效調(diào)動。再加上基于城區(qū)住宅項目的不斷減少，因此，今年廣州城區(qū)的樓價仍難有下降的空間。