地產(chǎn)業(yè)迎來調(diào)整新時代

3月9日，住建部副部長齊驥在記者會上公開表示，2011年將開工建設(shè)1000萬套保障性住房計劃中，有400萬套左右是各類棚戶區(qū)改造。“十二五”期間，中國將新建各類保障性住房和棚戶區(qū)改造3600萬套——彼時，將會有20%以上的家庭住房是通過政策保障或是政策支持來解決。

齊驥提及，1000萬套保障性安居工程年度投資大概在1.3萬億-1.4萬億之間。而“今年完成1000萬保障性安居工程的任務(wù)，1.4萬億的投資應(yīng)該說是完全可能的�！�

今年600萬套屬增量房

供需矛盾將得以緩解

鄭先生于2009年碩士研究生畢業(yè)，幸運的是，來京工作不久后，單位為他解決了北京戶口。隨即，鄭先生就著手準備各種材料，開始申請“兩限房”。

所謂“兩限房”，是保障性住房的一種，限套型面積、限銷售價位�！拔掖蟾庞昧�3、4個月的時間去準備材料以及審批過程，2010年6月份我在機構(gòu)備了案”，鄭先生告訴記者。

“本來單身人士要30歲以后才能申請兩限房。但是后來政策變?yōu)楠毶优梢詫⒏改缸鳛榧彝コ蓡T，就可以不算作單身人士，可以提前申請了”。鄭先生慶幸的是，后來政策反復(fù)變化，時松時緊，他正好趕上了符合申請兩限房條件的“好時候”。

不過，時至今日，鄭先生也僅僅處在“備案”階段，但是他并不急�！拔矣幸粋€同事，他等了三年多就等到了，兩限房的房價比市價要低50%還多，他算是幸運的了”。

對于鄭先生這樣等待兩限房的人來說，住建部副部長齊驥似乎為他們帶來了好消息：今年推出的1000萬套保障房任務(wù)中，有600萬套屬于增量部分，“建一套就多一套”。更為具體的是，齊驥指明今年有一些城市要大規(guī)模地建一些兩限房，“根據(jù)各地報上來的計劃，這兩塊(經(jīng)適房、兩限房)加在一起，有近200萬套”。

多渠道籌資建保障房

1.4萬億投資有可能完成

業(yè)內(nèi)人士一直擔(dān)心保障房的資金來源問題。

不過，住建部副部長齊驥在3月9日的記者會上表現(xiàn)的信心十足：“……今年完成1000萬保障性安居工程的任務(wù)，具體說是1.4萬億的投資應(yīng)該說完全可能的。而其中的8000多億是通過社會機構(gòu)的投入和保障對象以及所在企業(yè)籌集而來。而剩余的5000余億元，將由中央以及地方政府通過各種渠道來籌集。”

具體來說，土地出讓金、公積金以及地方財政預(yù)算將作為三大資金提供主體。其中，要嚴格執(zhí)行土地出讓凈收益用于保障房建設(shè)的比例不低于10%的規(guī)定，資金缺口大的地方，要進一步提高比例；各地公積金增值收益扣除風(fēng)險準備金等費用外，要全部用于廉租住房建設(shè)。

除去上述三大保障房資金提供主體外，齊驥還提及公積金貸款以及銀行貸款支持保障房建設(shè)，以及吸引和鼓勵更多的企業(yè)來參與公共租賃住房的建設(shè)和運營上來。

潘石屹：50%的房企

會在兩三年內(nèi)被淘汰出局

3月9日，潘石屹在微博上發(fā)表觀點，“我認為至少有50%的房地產(chǎn)企業(yè)會在未來兩三年內(nèi)被淘汰出局�！� 在微博中，他表示那些實力較差、產(chǎn)品與保障房在地段、質(zhì)量和戶型上沒有太大差距的企業(yè)將率先被淘汰。而且，“這次調(diào)控的根本目的是調(diào)整結(jié)構(gòu)”。

之前，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)曾在接受《證券日報》記者采訪時表示，保障房的建設(shè)從長遠角度來看，是有利于給商品房市場“松綁”的。

3月8日，萬科總裁郁亮在2010年業(yè)績發(fā)布會上提及關(guān)于參與建設(shè)保障房的問題：其一，萬科愿意參加保障房的建設(shè)；其二，萬科還沒有找到靠保障房賺錢的方法。

這或許是一個悖論，作為市場的主體，企業(yè)的動力就是追逐利潤。如果建設(shè)保障房不能賺錢，為什么企業(yè)要去參與保障房的建設(shè)？萬科雖然聲稱愿意參與保障房的建設(shè)，但是實際參與的保障房項目也只有四個，分別位于北京、上海、深圳以及南京。而且，總裁郁亮也同時表示，“要在不影響股東利益的情況之下做這件事”。

不同于標桿房企萬科，很多開發(fā)商可以低調(diào)的等待著春天的到來。一位某大型房企人士在與《證券日報》記者聊天時表示，他們并沒有參與到保障房建設(shè)當(dāng)中去�！拔覀冏陨頃ㄆ趯蛻暨M行跟蹤測試，以了解他們的需求以及忠誠度”，而據(jù)他介紹，客戶的忠誠度并未下降。“很多客戶都認定，自身并不具備購買保障房的條件”，因此，他們?nèi)匀魂P(guān)注著商品住宅。而隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，房企品牌日益重要——“同樣一個地段，不同開發(fā)商項目的小區(qū)每平米的價格相差在千元以上”。

除去品牌帶來的效應(yīng)，大型房企融資和回籠資金的能力都更強。上述人士告訴記者，“現(xiàn)在我們拿地要比以前更容易”，在過去的時間里，“太多的人進入到這個行業(yè)來，地價被炒得太高，風(fēng)險太大以致我們不敢拿地”。而現(xiàn)在，和地王頻出的時期相比，“無疑要好過得多”。

無論如何，3600萬套保障房若真能推出，“蟻族”們也就看到了希望；而對于開發(fā)商來說，政策上的松綁，無疑也是行業(yè)春天的到來。