近年來，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)呈井噴式快速發(fā)展。[開曼注冊公司]而隨著商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量的不斷增多，空置率也開始直線上升。據(jù)某機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，近6年時間里，沈陽新增商業(yè)項目約有630萬平方米，截至目前大型商業(yè)項目共有62家，沈陽商業(yè)地產(chǎn)也逐漸開始遭到泡沫和崩盤的質(zhì)疑。

      本期新華有約，我們邀請到睿意德董事兼沈陽公司總經(jīng)理梁煒驊先生，就沈陽商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢進(jìn)行分析與探討。

      梁煒驊介紹，從2005年開始，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出爆發(fā)式的增長，尤其是在最近的兩三年時間里，成長速度非�？臁６�且這種成長，呈現(xiàn)出多元化發(fā)展的趨勢，不光是集中式的商業(yè)，還包括商業(yè)式的街區(qū)、社區(qū)式的商業(yè)，以及專業(yè)市場項目。按照目前的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，和實際上了解到的社會需求，沈陽商業(yè)地產(chǎn)的整體供應(yīng)，是存在一定供應(yīng)風(fēng)險的。

      但是盡管總量偏大，沈陽的商業(yè)地產(chǎn)仍未能達(dá)到令人滿意的購物便捷度，梁煒驊認(rèn)為。這實際上體現(xiàn)出了沈陽商業(yè)地產(chǎn)，在供應(yīng)及需求上存在的矛盾�！皩ξ覀円残纬梢欢ǖ膯⑹�，就是盡管總體供應(yīng)量十分龐大，但是在局部仍存在機(jī)會。大的形式應(yīng)該是這樣，總體體量偏大，而且未來幾年仍將呈現(xiàn)持續(xù)快速增長的趨勢。”梁煒驊說。

      在梁煒驊看來，刺激開發(fā)商們瘋狂進(jìn)擊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的動因主要有兩個方面。一是，對于資本的逐利。梁煒驊認(rèn)為，近年來很多企業(yè)在利益的驅(qū)動下，看到了很多過去一些產(chǎn)品的盈利能力，并且在遇到企業(yè)認(rèn)為合適的時機(jī)時，便會進(jìn)入到這樣一個市場，投入大量資金進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)。這其中也包括一些專業(yè)市場的開發(fā)，“近幾年我們可以在沈陽的近郊，看到很多這種幾十萬平，甚至過百萬平的大型專業(yè)市場。這些開發(fā)商大多來自南方，過去他們在很多市場積累了運營的經(jīng)驗及成功案例，所以他們在繼承這種案例的情況下，繼續(xù)在沈陽做這種產(chǎn)品�！绷簾橋懻f。

      第二個因素，則與政府對于城市的規(guī)劃，[注冊馬紹爾公司]及整體的招商引資政策有關(guān)�！熬唧w的講，我們看到沈陽很多做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，過去都是做住宅產(chǎn)品出身。那為什么在短短的幾年內(nèi)，他們從單純做住宅，躋身到同時運營商業(yè)地產(chǎn)項目?這未必是出于開發(fā)企業(yè)的本意，但卻是不得不面對的。事實上，開發(fā)商所取得的土地里，商業(yè)用地的比重越來越大。在取得這種土地后，只能是面對這種現(xiàn)實，進(jìn)而去找到一種差異化的產(chǎn)品進(jìn)行開發(fā)，這個應(yīng)該說是一種政策導(dǎo)向的問題。”梁煒驊認(rèn)為。

      “從這一點上看，國內(nèi)很多城市與我們呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢。以北京為例，北京市政府出臺的‘限商令’，就在一定程度上限制了商業(yè)項目的開發(fā)，這也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的另一種趨勢�！绷簾橋懻J(rèn)為，未來沈陽應(yīng)該在土地供應(yīng)上出臺新的調(diào)控政策，否則商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過剩的情況應(yīng)該會更趨嚴(yán)重。

      面對龐大的市場供應(yīng)量，沈陽能否有足夠的消費力支撐這樣龐大的供應(yīng)量?梁煒驊認(rèn)為，從消費者的層面來說，首先是社區(qū)商業(yè)方面，實際上沈陽的社區(qū)商業(yè)發(fā)展是相對落后的。我們絕大多數(shù)居民，在自己住的社區(qū)內(nèi)的消費是無法得到滿足的，所以這部分市場還是具有很大發(fā)展空間和機(jī)會的。

      另一方面，我們看到以商品銷售和交易為基礎(chǔ)的現(xiàn)代商業(yè)，或者是現(xiàn)代零售業(yè)項目壓力是很大的。大概從兩年前起，沈陽市很多百貨商店相繼閉店，讓人感受到市場的寒意。這個跟消費方式的轉(zhuǎn)變，有很大的關(guān)聯(lián)。我們的主要購買力，已經(jīng)逐漸向80后、90后轉(zhuǎn)變，不光是交易場所，在交易工具和消費習(xí)慣上也出現(xiàn)了很大轉(zhuǎn)變。所以這就要求，我們這些集中式的商業(yè)，在未來要有更多的適合大家消費的場所及業(yè)態(tài)，來滿足人們需求才能有更多的機(jī)會。

      從目前市場看，確實有一些類型的商業(yè)地產(chǎn)是存在很大風(fēng)險的，其中以寫字樓市場的風(fēng)險最為明顯，梁煒驊進(jìn)一步分析稱。梁煒驊介紹，從租賃市場看，沈陽寫字樓的租賃情況很好，但是從供應(yīng)及購買角度看，沈陽的市場是無法滿足這種供應(yīng)量的。

      總體來看，[注冊馬紹爾公司]沈陽的消費能力是否能夠支撐這樣的供應(yīng)體量，宏觀上看，社區(qū)消費還不能滿足消費者的需求，但大型的集中式的商業(yè)暫時是夠用的。但是消費市場在膨脹，如果未來在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程中，只要我們的項目在入市時間和節(jié)奏是符合市場需求的，那么風(fēng)險還是可控的。