等待IPO八年未果的紅星美凱龍終于掛牌上市。[注冊(cè)新西蘭公司] 國(guó)內(nèi)家居建材連鎖企業(yè)紅星美凱龍6月26日在香港聯(lián)交所上市，成為國(guó)內(nèi)家具建材流通業(yè)第一只在香港交易所掛牌上市的股票。按照股價(jià)上限13.28元定價(jià)匡算，預(yù)計(jì)上市所得款項(xiàng)凈額約69.06億元。當(dāng)天開(kāi)盤報(bào)12.62港元，較招股價(jià)13.28港元低5%，當(dāng)天收?qǐng)?bào)12.74港元，跌4.07%，成交8859萬(wàn)股，成交額11億港元;6月29日，該股繼續(xù)下跌，最低跌至12港元，當(dāng)天收?qǐng)?bào)12.60港元，跌幅1.099%。

盡管紅星美凱龍此次在港交所發(fā)售部分超額認(rèn)購(gòu)4.58倍，但其商業(yè)模式以及管理短板仍然為投資者所詬病。并且，一直被外界認(rèn)為是紅星美凱龍尋求轉(zhuǎn)型的紅星地產(chǎn)，并未裝入上市資產(chǎn)。

紅星美凱龍定位于內(nèi)地家具商場(chǎng)管理運(yùn)營(yíng)商。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)王永平指出，紅星美凱龍欲復(fù)制萬(wàn)達(dá)的上市模式，但其商業(yè)地產(chǎn)模式仍然是銷售型模式，這從其IPO之后37%的融資所得將用于沈陽(yáng)、武漢、南京、中山等9個(gè)新自營(yíng)家居商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)建設(shè)可見(jiàn)一斑。在業(yè)內(nèi)分析人士看來(lái)，國(guó)內(nèi)家居建材行業(yè)整合進(jìn)程將加速進(jìn)行。

銷售型商業(yè)地產(chǎn)

此前的6月16日，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新以及董秘郭丙合在香港對(duì)投資者透露，紅星規(guī)模做大的最重要原因，是采用了輕重結(jié)合的雙輪發(fā)展模式。

此外，紅星美凱龍一直在嘗試做O2O電商平臺(tái)，據(jù)招股書披露的未來(lái)或?qū)⑼度氪舜蜪PO集資的9%。不過(guò)該公司管理層并未在公開(kāi)場(chǎng)合給出過(guò)O2O業(yè)務(wù)更明晰的方案，只是一直強(qiáng)調(diào)尚屬于“體驗(yàn)性”。

隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化加快，加上人均收入持續(xù)提升，將帶動(dòng)家居的裝修布置需求，行業(yè)前景看好。據(jù)分析數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)家居裝飾及家具零售市場(chǎng)是中國(guó)家居裝飾及家具零售行業(yè)增長(zhǎng)最迅速的類別之一，預(yù)計(jì)在未來(lái)五年將以10%的復(fù)合增長(zhǎng)率延續(xù)這一趨勢(shì)。以2014年中國(guó)市場(chǎng)零售額計(jì)，紅星美凱龍?jiān)诩揖友b飾及家具零售市場(chǎng)中所占市場(chǎng)份額最大，占連鎖零售商場(chǎng)行業(yè)市場(chǎng)份額的10.8%，占商場(chǎng)市場(chǎng)份額的3.9%，占整個(gè)零售市場(chǎng)份額的2.6%。

其實(shí)，2013年以來(lái)，紅星地產(chǎn)在商業(yè)開(kāi)發(fā)上致力要成為下一個(gè)“萬(wàn)達(dá)2.0”。截至2014年12月31日，紅星美凱龍擁有大量商場(chǎng)儲(chǔ)備，包括25個(gè)籌備中的自營(yíng)商場(chǎng)，估計(jì)總建筑面積約為346萬(wàn)平方米，359個(gè)籌備中的委管商場(chǎng)，估計(jì)總建筑面積約為2047萬(wàn)平方米。在籌備中的委管商場(chǎng)中，39個(gè)已獲得地塊且預(yù)計(jì)于2015年底前開(kāi)業(yè)，152個(gè)已獲得地塊且預(yù)計(jì)于2015年后開(kāi)業(yè)。

目前紅星美凱龍?jiān)谌珖?guó)僅有北京、昆明、無(wú)錫三個(gè)愛(ài)琴海項(xiàng)目，與此前宣傳的“2020年前在全國(guó)建成100個(gè)愛(ài)琴海購(gòu)物廣場(chǎng)”相距較遠(yuǎn)。

2015年5月31日，紅星美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)的平均出租率約為96%，而委管商場(chǎng)的平均出租率約為94%，今年還將開(kāi)設(shè)七個(gè)新委管商場(chǎng)。

紅星美凱龍商場(chǎng)租賃管理并非沒(méi)有短板。今年1月，委管商場(chǎng)南通通富商場(chǎng)因委管協(xié)議屆滿但未重續(xù)而關(guān)閉；今年3月，租賃商場(chǎng)包頭東河商場(chǎng)因業(yè)績(jī)不佳關(guān)店。就在紅星美凱龍掛牌上市前夕，其位于廣州天河北的門店因租金糾紛，招牌被清拆。這也是繼2012年8月廣州琶洲店(2010年7月開(kāi)業(yè))關(guān)閉之后，紅星美凱龍?jiān)趶V州第二家失敗門店。至此，紅星美凱龍完全撤出了廣州這一內(nèi)地一線市場(chǎng)。

對(duì)于租金糾紛，王永平分析認(rèn)為，由于紅星美凱龍?jiān)谏虉?chǎng)委托管理業(yè)務(wù)上是掙錢的，其與租戶的租金分成談判是占據(jù)主導(dǎo)地位的，租金分成比例或許會(huì)讓一些商場(chǎng)內(nèi)的租戶承受了高昂的成本。

管理短板待解決

王永平指出，從股價(jià)破發(fā)可以反映一個(gè)業(yè)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)公司面臨的共同問(wèn)題——市場(chǎng)供需失衡、實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)品創(chuàng)新、空降兵管理等諸多問(wèn)題，還有待資本市場(chǎng)考驗(yàn)。

近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)型背后均伴隨著人員流失。業(yè)內(nèi)人士分析，隨著業(yè)務(wù)規(guī)模與轉(zhuǎn)型壓力的增加，萬(wàn)達(dá)、紅星美凱龍、五洲國(guó)際等幾家商業(yè)地產(chǎn)公司的管理層需求擴(kuò)大，而市場(chǎng)中的管理人才畢竟有限，難免出現(xiàn)短板。

王永平還指出，商業(yè)模式之外，管理團(tuán)隊(duì)很關(guān)鍵，人員流動(dòng)是團(tuán)隊(duì)管理的前兆，團(tuán)隊(duì)是業(yè)績(jī)的前兆。

籌備A股上市之前，[注冊(cè)塞舌爾公司]紅星美凱龍就進(jìn)行過(guò)一輪挖人戰(zhàn)術(shù)。例如2011年8月，原萬(wàn)科集團(tuán)執(zhí)行副總裁袁伯銀已被紅星美凱龍招至麾下，出任家居集團(tuán)總裁(現(xiàn)已從紅星美凱龍離職)；早在2009年，原重慶金科地產(chǎn)總裁諶俊宇“跳槽”，出任紅星地產(chǎn)集團(tuán)總裁；2012年8月，車建新挖來(lái)曾任萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理的張華榮；2012年9月，原世茂股份有限公司副總裁兼首席財(cái)務(wù)官陳汝俠跳槽紅星美凱龍，就任首席財(cái)務(wù)官一職，主要負(fù)責(zé)紅星美凱龍房地產(chǎn)板塊業(yè)務(wù)。原世茂股份助理總裁賈濤任紅星美凱龍地產(chǎn)商業(yè)助理總裁。