從未承諾對(duì)項(xiàng)目堅(jiān)持“長(zhǎng)期持有”的香港富豪，一直在踐行選擇合適時(shí)機(jī)出售的投資法則。

從未承諾對(duì)項(xiàng)目堅(jiān)持“長(zhǎng)期持有”的香港富豪李嘉誠(chéng)，一直在踐行選擇合適時(shí)機(jī)出售的投資法則。

早在2005年，李嘉誠(chéng)旗下的“長(zhǎng)和系”以1.2萬(wàn)元/平米的單價(jià)獲得浦東世紀(jì)匯地塊，如今，這一項(xiàng)目還沒有竣工投入使用，就將以160億-200億元的價(jià)格被賣掉。而目前6萬(wàn)元/平米的市場(chǎng)單價(jià)，比當(dāng)初獲得這一項(xiàng)目時(shí)翻了近5倍。

“相比2013年，去年在香港的業(yè)務(wù)很好，然而內(nèi)地的收益則出現(xiàn)大幅下降。集團(tuán)在內(nèi)地的地產(chǎn)業(yè)務(wù)有所放緩，將按審慎穩(wěn)健方針推進(jìn)地產(chǎn)業(yè)務(wù)�！崩罴握\(chéng)在年報(bào)中如此評(píng)價(jià)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

今年年初，和長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)進(jìn)行了重組。據(jù)該公司2014年年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，去年長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)的物業(yè)銷瑞士銀行開戶售額為263億港元（約合210億元人民幣），比2013年減少了10億元。

機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近兩年李嘉誠(chéng)在內(nèi)地拋售的物業(yè)已近千億元。“未來李氏家族將繼續(xù)拋售資產(chǎn)，主要原因除了內(nèi)地樓市未來的不確定性影響外，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的慢開發(fā)模式也飽受詬病，而在李嘉誠(chéng)重組旗下資產(chǎn)后，李氏家族的投資戰(zhàn)略重心也已向歐洲轉(zhuǎn)移。”接近李氏企業(yè)的一位業(yè)內(nèi)人士透露。

兩年套現(xiàn)近千億

李嘉誠(chéng)正在出售的世紀(jì)匯項(xiàng)目位于上海浦東，靠近上海金融中心，地理位置可謂得天獨(dú)厚。該項(xiàng)目總建筑面積近27萬(wàn)平米，其中商場(chǎng)面積約14萬(wàn)平米，2幢辦公樓面積約13萬(wàn)平米。按目前項(xiàng)目周邊6萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格估算，該項(xiàng)目的最低出售報(bào)價(jià)在160億元左右。

“今年年初長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與合并之后，上海的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然由各自團(tuán)隊(duì)分工合作，世紀(jì)匯項(xiàng)目正是和黃的團(tuán)隊(duì)一直負(fù)責(zé)管理操盤。不過，此前和黃還表示要自持這一項(xiàng)目。”上述業(yè)內(nèi)人士透露。

就在一個(gè)月之前，世紀(jì)匯的管理層公開表示，世紀(jì)匯項(xiàng)目是上海四條地鐵線路同時(shí)交會(huì)的地鐵上蓋物業(yè)，“這在全中國(guó)也沒有的，我們會(huì)自持�！�

但如今，李嘉誠(chéng)變卦了。

“按照李氏的出牌章法，好地段的物業(yè)通常會(huì)選擇市場(chǎng)觸底轉(zhuǎn)暖時(shí)出售�！币晃淮饲霸�與和黃地產(chǎn)有過業(yè)務(wù)往來的人士分析。

浦東世紀(jì)匯項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓，只是近兩年以來李嘉誠(chéng)不斷拋售內(nèi)地物業(yè)的交易之一。

從2013年開始，李氏家族旗下的長(zhǎng)江實(shí)業(yè)和和記黃埔就開始相繼拋售內(nèi)地房地產(chǎn)資產(chǎn)。2013年8月，和黃、長(zhǎng)實(shí)將各自所持廣州西城都薈廣場(chǎng)各自50%股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，李氏家族將廣州項(xiàng)目作價(jià)16億元賣了出去。此后，李氏家族又出讓了上海虹口區(qū)北外灘盛邦國(guó)際、上海陸家嘴的東方匯經(jīng)中心、南京國(guó)際金融中心以及北京盈科中心等項(xiàng)目。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在這兩年時(shí)間中，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地拋售物業(yè)及資產(chǎn)的金額已近千億元，而去年一年在香港和內(nèi)地拋售的資產(chǎn)就近800億元。

“李嘉誠(chéng)賣項(xiàng)目的決定并非目前做出，而是在此前房地產(chǎn)低潮期就已經(jīng)決定�！眱|翰智庫(kù)分析師張化東指出，每遇經(jīng)濟(jì)或樓市低迷期，長(zhǎng)實(shí)系或多或少總有拋售物業(yè)的舉動(dòng)。李嘉誠(chéng)轉(zhuǎn)讓物業(yè)有兩個(gè)集中時(shí)期，2008年全球金融危機(jī)來臨時(shí)，以及2013年以后歐洲經(jīng)濟(jì)低迷期。

在2008年金融危機(jī)時(shí)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)把上海的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)至和記陸港旗下，此后于2011年賣給保險(xiǎn)后成功套現(xiàn)44億元。同樣是在2008年，在整體轉(zhuǎn)讓了上海長(zhǎng)寧的御翠豪庭高檔公寓后，2009年年初李嘉誠(chéng)還拋售了位于上海長(zhǎng)寧黃金城道上的商鋪。

協(xié)縱國(guó)際黃立沖告訴記者，李嘉誠(chéng)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)之道是，保證手中有充足的現(xiàn)金流，降低企業(yè)負(fù)債，“因此長(zhǎng)實(shí)系往往會(huì)通過賣資產(chǎn)來快速回籠資金，以保證企業(yè)在經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩期不受影響�！�

“變相囤地”獲利

不過，李嘉誠(chéng)在內(nèi)地的“慢開發(fā)”模式卻成為李氏變相囤地后高價(jià)出售獲利的法寶。

“長(zhǎng)和系拿到一個(gè)項(xiàng)目，一般五六年后能真正進(jìn)入開發(fā)階段就是快的，多數(shù)項(xiàng)目一直處于設(shè)計(jì)階段�！遍L(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司一位前員工曾向記者表示。

“通過時(shí)間換空間，往往可以獲得幾倍的利潤(rùn)。這樣的做法在過去美國(guó)公證認(rèn)證范圍行得通，但在當(dāng)下的環(huán)境下卻很難行得通�！鄙鲜龈圪Y房企人士說。

以去年出售的東方匯經(jīng)中心為例，71.6億元的售價(jià)是當(dāng)初拿地時(shí)價(jià)格的8倍多。而此次出售的浦東世紀(jì)匯同樣是在慢開發(fā)中獲利匪淺。

在和黃2010年的年報(bào)中曾明確，浦東世紀(jì)匯于2014年竣工。然而記者在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，這一商辦樓仍然在進(jìn)行主體施工，外立面也沒有造好，何時(shí)能投入使用也不得而知。

據(jù)此前陸家嘴的公告信息，該地塊轉(zhuǎn)讓給和黃旗下Mapleleaf時(shí)的總價(jià)還不到26億元。和黃收購(gòu)該地塊的樓板價(jià)約1.2萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約50億元。十年后按目前6萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)價(jià)格粗略計(jì)算，該物業(yè)增值了5倍，長(zhǎng)實(shí)有望從這一項(xiàng)目賺取近百億元。

張化東表示，涉嫌囤地、慢開發(fā)以賺取超額利潤(rùn)的輿論，對(duì)李嘉誠(chéng)旗下的公司并非有利。“此前他們一直是慢開發(fā)的節(jié)奏，但現(xiàn)在這種開發(fā)模式往往飽受詬病�！睆埢瘱|說。

同樣是在上海，2009年4月長(zhǎng)實(shí)在上海普陀真如獲得的項(xiàng)目，兩年后仍然處于打樁狀態(tài)。而在拿地6年后，真如項(xiàng)目的開發(fā)速度在業(yè)內(nèi)看來仍然進(jìn)展緩慢。

除了環(huán)境的變化不利于“慢開發(fā)”模式，市場(chǎng)的變化也被認(rèn)為是促使李嘉誠(chéng)減少內(nèi)地投資的原因之一。對(duì)于李嘉誠(chéng)拋售物業(yè)，有媒體將其解讀為看空內(nèi)地樓市。對(duì)此投行界認(rèn)為，這種解讀有一定道理，但卻并不全面。

在黃立沖看來，像長(zhǎng)實(shí)這樣達(dá)到幾千億規(guī)模的企業(yè)，做投資和開發(fā)并非按一兩年的周期來算，而是按五年至十年的周期來看行業(yè)和項(xiàng)目。

“從另一個(gè)角度看，今年樓市雖好也只是一線的樓市好，而且一線城市的房地產(chǎn)也是在二季度之后才好轉(zhuǎn)，前兩年樓市普遍不好。十年以后，樓市是否仍然會(huì)這么火，很難做出準(zhǔn)確的預(yù)判。”黃立沖在接受記者采訪時(shí)說，對(duì)未來的不確定，是引發(fā)李嘉誠(chéng)不斷拋售上海及內(nèi)地項(xiàng)目的原因。

此外，由于長(zhǎng)江集團(tuán)戰(zhàn)略重心向歐洲的轉(zhuǎn)移，接下來李嘉誠(chéng)可能繼續(xù)有拋售物業(yè)的行動(dòng)。

“李氏家族不僅減少了在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，也拋售了在香港的資產(chǎn)。長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)確定了重心向歐美轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，接下來還會(huì)有拋售資產(chǎn)的舉動(dòng)。”一位不愿具名的投行人士說。

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據(jù)兩名知情人士透露，香港富豪李嘉誠(chéng)麾下房地產(chǎn)開發(fā)商長(zhǎng)江實(shí)業(yè)地產(chǎn)有限公司打算出售位于上海的一處辦公樓和零售地產(chǎn)項(xiàng)目。該交易將標(biāo)志著李嘉誠(chéng)再次拋售中國(guó)項(xiàng)目。作為亞洲富豪之一，李嘉誠(chéng)的動(dòng)作受到密切關(guān)注，成為解讀他如何看待市場(chǎng)動(dòng)向的信號(hào)。

有媒體報(bào)道，李嘉誠(chéng)名下長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)位于上海浦東陸家嘴的在建綜合體世紀(jì)匯正在尋求轉(zhuǎn)手，項(xiàng)目目前最高報(bào)價(jià)達(dá)200億元人民幣。目前，已有多家境外基金在和長(zhǎng)地接觸，但尚未達(dá)成實(shí)質(zhì)收購(gòu)意向。這一場(chǎng)景似曾相識(shí)，近段時(shí)間以來，港資拋售內(nèi)地物業(yè)動(dòng)作頻頻。

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