大北京東延，帶熱燕郊、大廠、香河住宅市場

隨著京津冀一體化的推進(jìn)和大北京規(guī)劃的落地，與北京一河之隔的河北廊坊率先受益。北京晨報記者上周兵分三路走訪廊坊境內(nèi)的燕郊、大廠和香河三個縣調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多個售樓處出現(xiàn)門庭若市情景，不過有部分開發(fā)商積極攢客卻不著急推盤，五證不全就開始早早讓客戶提交定金。久違的樓市火熱場景，這一次在廊坊上演是開始還是曇花一現(xiàn)？買房人和專家的看法大相徑庭。

像買菜一樣火速買房

香河富力新城銷售中心二樓的沙盤旁，北京晨報記者陪讀者陳女士一家挑選中意的戶型和樓層。銷售人員遞來的A4紙上，顯示剛開盤的H11區(qū)10號樓戶型及樓層分布。其中，售出門牌由彩色熒光筆標(biāo)注，并寫有銷售人員的名字，其余空白顏色的門牌則處于待售狀態(tài)。據(jù)悉，開盤樓號為31層的磚混結(jié)構(gòu)高層住宅，2個單元，屬于2梯4戶結(jié)構(gòu)，共計248戶。北京晨報記者發(fā)現(xiàn)，在戶型樓層分布圖中，已售出的門牌約占了整棟樓的六成多。陳女士一家喜歡3號位置82平方米朝南戶型，偏好低樓層，希望買下來后用于投資。一家人正在603、703、803中猶豫時，銷售人員跑過來說803被她一個客戶挑走了，正在交定金。不到五分鐘時間，背后傳來另一購房家庭的聲音，他們在和自己的銷售人員說要定703。陳女士隨即向銷售人員表示自己要603�！捌鋵崄碇�前我壓根就沒想過要買，覺得香河離北京還是太遠(yuǎn)�？墒强吹奖容^中意的樓層很快就別周圍人買走了，價格也確實便宜，心里一沖動就決定要買了�！苯涣硕ń鸷螅�陳女士似乎還沒回過味來買房決定自己做的如此迅速。陳女士表示，北京房價近些年一直高居不下，所以沒有考慮過要投資房產(chǎn)，但最近身邊同事接二連三都在北京周邊買了房，自己就想過來看看。“買房的決定第一次做的這么快，就跟在菜市場買菜一樣，都沒猶豫�！笨吹街車�都是在挑選房子的人，陳女士表示自己也不后悔�！皼]想到，距離北京遠(yuǎn)還是這么火�！标惻�士說。

投資堅定不在乎折扣

在香河富力新城看房的汪先生就是奔著投資買房過來的，當(dāng)聽到項目引進(jìn)黃岡學(xué)校，同時配建大型商業(yè)配套時，毫不猶豫地交了3萬元定金�！捌鋵嵾@個項目都沒什么折扣，全款也打折不多，不過也值了�！蓖粝壬�拿著訂單說。

“股市變化太快，前腳剛賺，后腳就跌了，特別不穩(wěn)定，不像買房子這么穩(wěn)定�！睆埾壬�坐在五礦萬科城樓盤銷售中心的沙發(fā)上，拿著手里的一摞樓盤宣傳單和家人在研究，他告訴記者，一家人把附近幾個盤都轉(zhuǎn)了一遍，感覺做投資都不錯。

像張先生這樣買房做投資的不在少數(shù)。據(jù)北京晨報記者了解，香河富力新城上周五新開盤H11區(qū)10號樓2單元一共120多套房源，三天已銷售了六成。五礦萬科城二期洋房、高層共13棟樓共計760多套房源，目前排卡已到900多號�！巴顿Y的人里差不多有七成都是北京人，看準(zhǔn)北京附近樓市這會兒價格沒漲起來，趕緊下手，將來無論是租還是賣，都會賺�！变N售人員如是說。

剛需族扎堆香河買房

打算在燕郊買房的蘇雨有些失望，她在周邊轉(zhuǎn)了幾個樓盤，從每個銷售員口中得到的答復(fù)幾乎都一樣，“沒房了”、“等下期開盤吧”、“價格還會上漲”……“現(xiàn)在燕郊房價在每平方米1.2至1.6萬元左右。如果燕郊房價繼續(xù)上漲，就有可能每平方米突破2萬元。這樣的價格與北京郊區(qū)房山的房價差不多了，我得再重新衡量一下，究竟是買燕郊的房子，還是買北京郊區(qū)的房子了�！碧K雨說。

“一套房都沒有了嗎？看看能幫著想想辦法嗎？不打折都行”緊盯潮白河邊上一大廠項目有段時間的趙強(qiáng)，在售樓處里向銷售人員求助，該銷售透露：“據(jù)說8月20日有大約20套房因為客戶辦不下貸款會退出來，但是不是真的還不知道，也不知道是否還要漲價�！壁w強(qiáng)是與幾個朋友一起來看房的�！氨本┑姆績r太貴了，我們踮著腳也夠不著了。從今年4月開始到燕郊買房，當(dāng)時看了幾個樓盤沒有急著出手，哪料到今年7月燕郊房價奔向每平方米2萬元，已經(jīng)超出了我們的預(yù)算�！壁w強(qiáng)和朋友們聽說大廠房價不太貴，就轉(zhuǎn)到大廠買房，沒想到房價也突破每平方米1萬元了�！艾F(xiàn)在潮白河孔雀城沒房了，我們準(zhǔn)備去其他項目再看看。不過這次我們不敢再等了，越等房價越貴�！壁w強(qiáng)的朋友說，這次他們遇到合適的房子，就會出手的。

當(dāng)天北京晨報記者走進(jìn)位于香河的富力新城售樓處二層大廳的會談區(qū)，看到不少是一家老小在場與銷售員商談價格。富力新城銷售員李恒介紹說，“受到大北京規(guī)劃影響，香河的房價出現(xiàn)上漲。我們項目今年6月開盤均價為每平方米6500元，現(xiàn)在項目均價漲到了每平方米6800元左右，其中價格較貴的房子約為每平方米7500元�！�

即便房價普遍上漲，不少買房人向北京晨報記者反饋，香河地段還是比燕郊便宜不少，“事實上從燕郊到北京CBD，與香河到北京CBD自駕的時間差不多，所以也有不少客戶打算在香河買房�！变N售員李恒說。（應(yīng)部分受訪者要求，在文中使用化名）

名詞解釋

“北三縣”：是指廊坊市下轄的三河市、大廠回族自治縣、香河縣，這三個縣市行政上隸屬河北廊坊市，卻被京津包得嚴(yán)嚴(yán)實實，成為河北的“飛地”。其中，三河市轄內(nèi)的燕郊特殊的地理位置，與大廠、香河并列，讓這里成為了河北的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，被譽(yù)為北京最近的“后花園”。

燕郊房價領(lǐng)跑 沖破12000元

“現(xiàn)在基本在燕郊地區(qū)找不到每平方米1.2萬元以下的房子了�！本┙蚣絽f(xié)同發(fā)展不僅帶動北京周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大步伐邁進(jìn)，更使得房地產(chǎn)市場價格與成交量上了一層樓。

據(jù)北京晨報記者了解，目前，燕郊地區(qū)配套逐漸完善，樓市均價同比、環(huán)比均有大幅提升，每平方米銷售均價已漲至1.2萬元以上。其中，港中旅·海泉灣二期處于排卡階段，銷售價格預(yù)計已達(dá)1.6萬元，而6月初一期開盤銷售時，銷售均價為1.1萬元。匯福·悅榕灣高層板樓住宅8月初二期開盤，均價已漲至1.7萬元，而去年12月一期開盤，均價僅為1.1萬元。天佑愛上島6月底開始排卡，開盤預(yù)計價格為1.2萬元左右，較去年同期每平方米8000元高了將近一倍。首爾·甜城普通住宅目前沒有在售，今年初開盤售價為每平方米1.2萬元，最后一次開盤銷售均價漲至1.5萬元，據(jù)銷售人員介紹，再開盤的普通住宅項目售價預(yù)計將升至每平方米1.6至1.7萬元，目前該項目在售項目為40年產(chǎn)權(quán)商住兩用產(chǎn)品，精裝修交房，銷售均價為每平方米1.2萬元。

大廠的住宅均價也攀升了一大截。據(jù)了解，潮白河孔雀城6月開盤的項目目前已全部售罄，銷售均價為每平方米9000元，據(jù)銷售人員介紹，預(yù)計再開盤，售價將漲至1.1至1.2萬元。相對靠南一點的香河縣目前價格較燕郊和大廠偏低，高層住宅類項目的銷售均價為每平方米7000元左右，洋房類產(chǎn)品在每平方米8000元，而別墅類產(chǎn)品的預(yù)售價格為每平方米9000元至1萬元左右。

攢客排號積極 推盤不積極

北京晨報記者走進(jìn)潮白河孔雀城售樓處，銷售員陳林熱情地迎上來，“自從北京政府東遷通州的消息出來后，燕郊、大廠、香河的房價就開始上漲。我們項目今年5月開盤時均價在每平方米6400元，6月開盤時均價漲到了每平方米9000元左右。您來購買我們項目的房子，算是有眼光的，只是目前我們的房子已經(jīng)賣完了�！�

當(dāng)被詢問下一期開盤時間，陳林回答不好說�！耙�么您留個電話號碼，到時候銷售員會通知您的。”陳林表示，項目未來再開盤，價格預(yù)計會突破每平方米1萬元，均價會在1.1至1.2萬元左右。

張先生從潮白河孔雀城售樓處走出來，帶著一臉的怒氣�！拔以儐柍卑缀涌兹赋鞘蹣翘幍匿N售員是否還有房子出售，對方解釋說 開發(fā)商還有房子，但暫時不賣了 。有房子捂著不賣，真是讓人氣憤�！睆埾壬�向北京晨報記者抱怨。北京晨報記者隨即就“捂盤惜售”的說法撥打潮白河孔雀城售樓處電話進(jìn)行核實，工作人員予以否認(rèn)。

在位于燕郊的首爾·甜城售樓處，銷售員陳宇表示，“我們項目在售的是商住產(chǎn)品，均價在每平方米1.2萬元左右。住宅產(chǎn)品預(yù)售證還沒辦下來，所以無法對外出售�，F(xiàn)在預(yù)售證挺難辦的。”但北京晨報記者在走訪燕郊其他樓盤過程中，沒有聽到其他樓盤銷售員提到“預(yù)售證難辦”的情況。

香河成價格洼地？

富力新城銷售員李恒在介紹項目情況的同時，還描述了香河未來發(fā)展的藍(lán)圖�！扒安痪糜忻襟w發(fā)出消息，京唐城際將于年內(nèi)開工，線路會經(jīng)過香河，這樣會大大縮短從香河到北京的時間。交通的提速會給香河樓市帶來利好，香河房價還會有上漲空間�！崩詈闳缡钦f。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析說，由于香河距離北京相對較遠(yuǎn)，既不在“北京朝陽-通州-燕郊”的軸線上，也不在“大興機(jī)場-廊坊-武清”的軸線上，所以此前香河的購房需求一直沒有釋放出來。正因為如此，香河房價沒有出現(xiàn)大幅炒作。目前香河成交均價偏低，隨著香河購房需求釋放的增多，后續(xù)當(dāng)?shù)胤績r增值空間會比較大。未來京津冀協(xié)同發(fā)展的推進(jìn)使得香河的交通、商業(yè)配套逐漸完善，也會刺激當(dāng)?shù)胤績r進(jìn)一步上漲。

“目前燕郊房價已經(jīng)漲到每平方米1.2至1.6萬元。未來燕郊房價進(jìn)一步上漲空間不大。而香河均價在每平方米6500至7000元，相當(dāng)于燕郊房價的一半，低于大廠房價兩三千元，所以香河算是廊坊的價格洼地�！币晃粡氖露嗄赇N售工作的業(yè)內(nèi)人士如是說。不過，由于香河區(qū)域配套滯后，多位業(yè)內(nèi)人士對區(qū)域房價的未來升值速度抱有謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

挑項目需擦亮眼睛

廊坊市住宅類產(chǎn)品類型很豐富。其中，大部分普通住宅類產(chǎn)品為磚混結(jié)構(gòu)的高層住宅，12層至34層不等，普遍為兩梯四戶，80至90平方米兩居為熱點。洋房類產(chǎn)品相對較少，但一梯兩戶的設(shè)計，私密性及容積率更高，為最受歡迎的產(chǎn)品。別墅類產(chǎn)品以疊拼和聯(lián)排為主，面積在150-350平方米左右，附贈花園和飄窗，數(shù)量較少，銷售均價相比高層和洋房更高，均為毛坯交房。

香河富力新城的銷售人員在介紹樓盤開始前，先帶客戶來到旁邊的公告欄上，指著上面所貼的證件介紹項目五證齊全，屬于合法銷售項目。同樣的情況也發(fā)生在燕郊首爾·甜城銷售中心內(nèi)。據(jù)銷售人員介紹，燕郊區(qū)域的項目管理較為嚴(yán)格，基本都是五證齊全后才可開盤預(yù)售，相對的，大廠回族自治縣的部分項目還沒有拿到預(yù)售證就開盤圈人�！拔疑弦粋�客戶去年在大廠那買了一套房子，首付都交完了，直到上個月才簽了正式合同。”銷售人員說。

據(jù)北京晨報記者了解，廊坊市樓盤幾乎全部都有排卡選房的步驟。據(jù)悉，一部分樓盤為防止開盤后庫存積壓，選擇在盤前幾個月排卡圈客戶，但開盤后因價格攀升過快，也流失了不少之前排卡的客戶，在給這部分客戶辦理退定金的業(yè)務(wù)。也有一部分樓盤在排卡期間就向客戶保證排卡一個月內(nèi)項目開盤，這部分樓盤客戶流失相對少很多。

買房能落戶要謹(jǐn)慎

前來廊坊市買房的人群中，除了北京投資群體，還有相當(dāng)一部分是在北京上班的外地人，因為北京房價過高，退而求其次，到環(huán)北京地區(qū)居住。對他們來說，落戶是除了房價以外第二關(guān)心的問題。

“我前一陣聽說，現(xiàn)在燕郊這片買房不給落戶了�！眲⑴�士來北京工作兩三年，一直與家人租房住，擁有屬于他們自己的房子一直都是劉女士一家的夢想。但苦于北京高居不下的房價以及對外地人在京買房政策的嚴(yán)格，這個夢想一直也沒有實現(xiàn)。隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的逐步計劃實施，環(huán)北京地區(qū)的交通、教育等配套也有了起色。劉女士一家準(zhǔn)備在廊坊市內(nèi)買一套兩居室，晚上居住，白天到北京上班。但突然聽說買房不一定能落戶，劉女士趕忙來銷售中心詢問。

據(jù)北京晨報記者了解，燕郊、大廠回族自治縣及香河縣在售樓盤中，有很多都無法給出買房落戶的承諾。據(jù)五礦萬科城的銷售人員介紹，現(xiàn)在買房給落戶已經(jīng)不像以前那么容易了，手續(xù)辦理的復(fù)雜程度逐步提升。“主要是買的人太多了，口子收緊了�！变N售人員表示，目前落戶雖然可以辦，但辦理手續(xù)比過去要嚴(yán)格很多，加上目前銷售的多數(shù)都是期房，入住一年半到兩年后拿到房產(chǎn)證還有下戶資格，“但那時什么政策現(xiàn)在誰都不能保證。因此奔著落戶買房的還要謹(jǐn)慎。”

燕郊房價上漲到1萬元/平方米以上，又跌回到6000多元/平方米，這是過去幾年剛發(fā)生的事情。重新站上12000元/平方米的均價，讓人再次擔(dān)心也成了自然。這一次跟隨通州房價走一致路線除了燕郊，還增加了大廠和香河。多位業(yè)內(nèi)人士對北京晨報記者表示出對盲目投資者的擔(dān)憂，判斷三地供應(yīng)斷頓僅是暫時，后期還有大量的可售房源上市，價格還有波動的可能性。

“跟隨通州魔咒”

難被突破

鴻坤地產(chǎn)市場部周克濤經(jīng)理認(rèn)為，新一輪燕郊房價的上漲，難以突破“跟隨通州魔咒”�！把嘟挤績r跟著通州上漲，兩個地區(qū)的房價比約為1:2.5。目前通州房價已接近3萬元/平方米左右，按照這個比例計算，燕郊房價在1.2萬元/平方米左右。燕郊房價跟著通州上漲過快，超出兩者合理的價格比率會存在風(fēng)險�！敝芸藵�說。

周克濤表示，大北京最新規(guī)劃的定調(diào)，成為這三個地區(qū)樓市發(fā)展的爆發(fā)點，推動三地房價在短期內(nèi)上漲到高點，這是部分開發(fā)商始料不及的。由于部分開發(fā)商備貨不足，造成三地局部出現(xiàn)無房可售的情況。而部分需求因預(yù)期過高而提前入場，導(dǎo)致市場出現(xiàn)供不應(yīng)求狀態(tài)。但當(dāng)這一波購房熱潮逐漸冷卻，開發(fā)商加快開工補(bǔ)貨，將會出現(xiàn)供過于求狀態(tài)。受到供求關(guān)系變化的影響，三地房價不會跟著通州直線上漲。

三地區(qū)房價

上漲后勁不足

“以燕郊為代表的環(huán)京東部地區(qū)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)并不發(fā)達(dá)，更多的是依靠賣地來發(fā)展經(jīng)濟(jì)。由于缺少產(chǎn)業(yè)依托，燕郊等地區(qū)表現(xiàn)為潮汐式人流流動，造成交通擁堵。未來一旦當(dāng)?shù)赝恋刭u完了，這些地區(qū)沒有其他核心產(chǎn)業(yè)的支撐，后續(xù)發(fā)展的動力就會不足，導(dǎo)致房價上漲后勁不足�！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅說，未來三地房價將會在漲漲跌跌中波動。

第一太平戴維斯市場研究部高級經(jīng)理董月說，這些地區(qū)買房需求以過渡居住或投資為主，難以轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期居住需求或改善需求。出于投資目的買房需謹(jǐn)慎。

三地樓市具有參考性

“在京津冀協(xié)同發(fā)展的推進(jìn)下，除了燕郊、大廠、香河三地房價出現(xiàn)上漲，環(huán)北京其他區(qū)域房價也有上漲的動力。從這點看來，上述三地的樓市趨勢對環(huán)北京其他區(qū)域具有一定參考性�！惫�毅說。不過，環(huán)北京各區(qū)還具備自身發(fā)展的不同特點，比如固安在新機(jī)場利好因素的影響下，對當(dāng)?shù)貥鞘袔�來利好；張家口在申辦冬奧會成功后，當(dāng)?shù)鼗�礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會加快，同樣也能帶動當(dāng)?shù)貥鞘械陌l(fā)展。