理想中的“海島游”如今隱患重重，泰國房地產(chǎn)市場或不可避雷

根據(jù)世界經(jīng)濟(jì)論壇發(fā)布的《2017年全球旅游業(yè)競爭力報(bào)告》，在136個(gè)國家和地區(qū)中，泰國在安全方面列118名。中國駐宋卡總領(lǐng)事館發(fā)布的2018版《中國公民赴泰南安全旅游手冊》顯示，中國游客在泰南地區(qū)交通和溺水事故頻發(fā)。

泰國掀起置業(yè)熱潮

與“旅游熱”相對(duì)應(yīng)的，是泰國近年涌起的購房浪潮——據(jù)外媒報(bào)道，過去幾年一直波瀾不驚的泰國樓市正在中國內(nèi)地、香港和其他經(jīng)濟(jì)體買家的推動(dòng)下，變得異�；鸨饋�。

據(jù)外網(wǎng)2016年數(shù)據(jù)顯示，泰國是中國人在亞洲其他國家中最青睞的買房目的地之一。中國人赴東南亞買房的第一大動(dòng)機(jī)是投資，出于投資需求去泰國、馬來西亞和柬埔寨買房的人數(shù)比例分別達(dá)到70.2%、62.2%和92%。

自住需求亦旺盛。

陽光沙灘海岸，讓泰國成為了不少中國人的心頭好。從2016年9月到2017年1月連續(xù)五個(gè)月，泰國房產(chǎn)詢問量均同比增長100%以上，2016年9月同比增長甚至達(dá)到580%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國、英國、加拿大、澳大利亞等中國人海外購房傳統(tǒng)目的地。居外網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，中國人最熱衷投資的泰國城市為芭提雅、蘇梅島、曼谷、普吉島和清邁。

而2010年以前，幾乎沒有中國人到泰國購房。FT有統(tǒng)計(jì)顯示，近年在普吉島和清邁等旅游度假地區(qū)，中國購房者的比例已經(jīng)達(dá)到20%；一些熱門房產(chǎn)項(xiàng)目中，中國購房者比例已經(jīng)達(dá)到50%。這些中國購房者很多是年輕人和中產(chǎn)階級(jí)。

的確，作為東南亞第二大經(jīng)濟(jì)體，在泰國置業(yè)有著其他國家并沒有的優(yōu)勢：永久產(chǎn)權(quán)、房價(jià)便宜、房子帶精裝修、沒有公攤、周邊配套齊全等。從過去10年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，曼谷、芭提雅等中心區(qū)公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報(bào)，泰國公寓的平均年投資回報(bào)率在18%以上。相對(duì)于其他東南亞國家，已顯示泰國經(jīng)濟(jì)的良好增長跡象。

但如果從房價(jià)收入比來看，泰國的房地產(chǎn)泡沫比北上廣深還大。從2012年開始，泰國房產(chǎn)已經(jīng)暴漲不少，以外國人能購買的公寓為例，2012年3月至今漲了43.3%。曼谷核心地區(qū)的高端公寓均價(jià)高達(dá)20萬泰銖一平（約4萬人民幣），更貴的30、40萬也是常有的。

再高的房價(jià)也要有人“接盤”。外國人在曼谷買房要搶，當(dāng)?shù)厝丝刹恍枰�。泰國法�?/span>規(guī)定，產(chǎn)權(quán)公寓銷售給外國人的比例不得超過49%，剩下的51%只能賣給當(dāng)?shù)厝恕?/span>

本地人并沒有國外買家的強(qiáng)購買力，據(jù)了解，以曼谷為例，當(dāng)?shù)卦缕骄杖氩?.5萬泰銖。泰國本地人買新房又可以享受0首付、低貸款利率，買房的價(jià)格比外國人低不少，所以很少有人去光顧二手房，只有國際友人“出手相救”。

在泰國炒房流動(dòng)性堪憂。有專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測，泰國未來一年房價(jià)漲幅不會(huì)超過2%。但有的中介在賣泰國房子時(shí)，還會(huì)提到說當(dāng)?shù)刈饨鸹貓?bào)率高，能到6-7%，個(gè)別還有說10%。

相對(duì)于買房市場，泰國的租房需求確實(shí)非常旺盛。2017年赴泰旅游的外國游客總數(shù)超過3500萬人次，再加上泰國工作的外籍也很多，他們也有租房需求。曼谷市中心一套30多平的一室戶，能租到五千人民幣一個(gè)月。

泰國法律規(guī)定，公寓是不能在Airbnb這樣的網(wǎng)站上直租的，只能走當(dāng)?shù)刂薪榍馈＿@就意味著代理費(fèi)是一大筆錢。

再加上泰國高端的一些樓盤，物業(yè)費(fèi)相當(dāng)貴，畢竟泳池啊、綠化啊，都得花大價(jià)錢，交完稅之后，全部算下來，扣除所有費(fèi)用，回報(bào)率能有5%就算不錯(cuò)了。

如果選擇在國內(nèi)遠(yuǎn)程租房，意味著需要操心的事情更多。外國人貸款、錢匯到泰國、期房等等細(xì)節(jié)問題，都要考慮。

因此對(duì)于高凈值人群來說，置業(yè)泰國或許是個(gè)不錯(cuò)的選擇；但對(duì)于部分家庭資產(chǎn)負(fù)債率較高、且家庭年收入不太穩(wěn)定的新中產(chǎn)，還是有必要謹(jǐn)慎。

一旦其所處城市的房價(jià)下跌、或者家庭收入大幅下降，那么其家庭財(cái)務(wù)杠桿極有可能會(huì)崩塌。

所以在購房時(shí)建議除了評(píng)估個(gè)人的凈資產(chǎn)狀況、現(xiàn)金流水平外，還要進(jìn)行動(dòng)凈態(tài)綜合投資回報(bào)評(píng)估，以此來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：

比如，以泰國為例，5%-6%年租金/房價(jià)的水平，其靜態(tài)回報(bào)率還是不錯(cuò)的，但是，如果從動(dòng)態(tài)評(píng)估的角度看，泰國房價(jià)的潛力還是存在較大不確定性，其GDP增速多年來一直保持中速水平，其當(dāng)下的人口出生率更是嚴(yán)重偏低僅為0.4%左右（男女比例不協(xié)調(diào)、男性存在出家的風(fēng)俗）。