國(guó)家統(tǒng)計(jì)局昨天公布新的《住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案》。新方案對(duì)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)作出四方面調(diào)整，包括數(shù)據(jù)采集方式、調(diào)查指標(biāo)、指數(shù)計(jì)算方法以及數(shù)據(jù)發(fā)布方式和時(shí)間等。該方案已于今年1月起實(shí)施，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，從今年1月起不再發(fā)布70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅平均數(shù)。

釋疑

問(wèn)：非網(wǎng)簽城市什么時(shí)候才會(huì)有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)？

答：據(jù)了解，各有關(guān)城市一直在積極開展相應(yīng)準(zhǔn)備工作。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局在編制《新方案》時(shí)，直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市已具備提供網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。1月份共有53個(gè)城市上報(bào)了網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，還有17個(gè)城市暫時(shí)不具備采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的條件。本著成熟一個(gè)采用一個(gè)的原則，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將逐步擴(kuò)大采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)城市的范圍，最終實(shí)現(xiàn)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格全部采用網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

問(wèn)：為何將房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間推遲到月后18日？

答：《新方案》實(shí)施后數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間改為月后18日，同原數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間相比，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間延后一周左右。主要原因是《新方案》實(shí)施后，計(jì)算房?jī)r(jià)指數(shù)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)獲得時(shí)間延后，數(shù)據(jù)審核和數(shù)據(jù)匯總的工作量大幅度增加，數(shù)據(jù)處理周期也就相應(yīng)延長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局各調(diào)查總隊(duì)在對(duì)相關(guān)城市的原始數(shù)據(jù)和匯總數(shù)據(jù)進(jìn)行審核評(píng)估后，于每月8日前按照規(guī)定的數(shù)據(jù)傳輸方式與要求上報(bào)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。

■調(diào)整一 以網(wǎng)簽數(shù)據(jù)取代房企直報(bào)

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源渠道的調(diào)整是這次房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)改革的重要內(nèi)容。新方案規(guī)定，直轄市、省會(huì)城市、自治區(qū)首府城市（不含拉薩市）、計(jì)劃單列市等35個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)，直接采用當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，不再另作調(diào)查。對(duì)于暫時(shí)不能取得網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的其他35個(gè)城市，新建住宅銷售價(jià)格根據(jù)統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計(jì)報(bào)表中各個(gè)項(xiàng)目的分類銷售面積和金額數(shù)據(jù)計(jì)算，不再另作調(diào)查。

同時(shí)，二手住宅銷售價(jià)格調(diào)查為非全面調(diào)查，采用重點(diǎn)調(diào)查與典型調(diào)查相結(jié)合的方法，按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)上報(bào)、房地產(chǎn)管理部門提供與調(diào)查員實(shí)地采價(jià)相結(jié)合的方式收集基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

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網(wǎng)簽數(shù)據(jù)信息完整易獲取

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，上述調(diào)整有三方面原因：一是數(shù)據(jù)齊全，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)涵蓋了新建商品住宅的全部交易情況；二是信息完整，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)包含有地址、樓層、價(jià)格和金額等詳細(xì)信息，有助于價(jià)格指數(shù)的計(jì)算；三是獲取方便，經(jīng)過(guò)不斷的改進(jìn)和完善，房地產(chǎn)管理部門在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)管理與使用方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，數(shù)據(jù)提取比較容易。

該負(fù)責(zé)人表示，每個(gè)地方的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)采用數(shù)量有所不同，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的采用數(shù)量取決于各個(gè)城市當(dāng)期新建住宅的實(shí)際成交量。鑒于各個(gè)城市新建商品住宅成交量不可能完全相同，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)采用數(shù)量也就會(huì)存在差別。但由于各個(gè)城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)記錄了當(dāng)期新建住宅的實(shí)際成交情況，因此不論數(shù)據(jù)量大小，據(jù)此計(jì)算的房?jī)r(jià)指數(shù)可以反映當(dāng)?shù)貙?shí)際情況。

■調(diào)整二 取消“房屋銷售價(jià)格指數(shù)”

此前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)中，有房屋銷售價(jià)格指數(shù)這一項(xiàng)，是根據(jù)新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)和二手住宅價(jià)格指數(shù)加權(quán)計(jì)算出來(lái)的，而新方案取消統(tǒng)計(jì)房屋銷售價(jià)格指數(shù)，將此調(diào)整為新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)和二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)，新建住宅類下設(shè)保障性住房和商品住宅兩個(gè)類別。同時(shí)，商品住宅類和二手住宅類均設(shè)90平方米及以下、90—144平方米、144平方米以上三個(gè)基本分類。

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可更好地反映價(jià)格結(jié)構(gòu)變化

北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)于秀琴表示，此前各地統(tǒng)計(jì)局均統(tǒng)計(jì)新建住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格，同時(shí)發(fā)布房屋銷售價(jià)格指數(shù)，但外界普遍關(guān)注房屋銷售價(jià)格指數(shù)，且時(shí)常覺(jué)得總指數(shù)不能反映實(shí)際價(jià)格變化。因此，為更好地反映價(jià)格的結(jié)構(gòu)變化，以后將公布兩項(xiàng)住宅銷售價(jià)格，而不再加權(quán)統(tǒng)一。

對(duì)于為何采用90平方米和144平方米作為基本分類設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)務(wù)院通知規(guī)定，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。由此，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局設(shè)置了“90平方米及以下”指標(biāo)。同時(shí)，國(guó)務(wù)院另有文件規(guī)定享受優(yōu)惠政策的住房原則上應(yīng)同時(shí)滿足的條件，從各地的落實(shí)情況看，大多數(shù)大中城市都以144平方米（120平方米×120%）作為享受優(yōu)惠政策普通住宅與非普通住宅的建筑面積分界點(diǎn)。由此，統(tǒng)計(jì)局設(shè)置“144平方米指標(biāo)”。

■調(diào)整三 指數(shù)計(jì)算按面積分類

新建住宅月環(huán)比價(jià)格指數(shù)的計(jì)算方法調(diào)整為按項(xiàng)目不同面積分類的平均價(jià)格法。新方案增加了計(jì)算定基價(jià)格指數(shù)的內(nèi)容，首輪基期確定為2010年。采用國(guó)際通行的鏈?zhǔn)嚼�氏公式�?jì)算以2010年為基期的定基價(jià)格指數(shù)。

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按面積分類剔除結(jié)構(gòu)變化影響

于秀琴解釋，按照此前舊的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)編制方法，新建非住宅中類包括辦公樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房、其他用房三個(gè)基本分類；二手房大類包括住宅、非住宅兩個(gè)中類，二手住宅中類包括普通住宅、高檔住宅兩個(gè)基本分類，二手非住宅中類同時(shí)也是基本分類。有些基本分類又劃分為若干個(gè)細(xì)項(xiàng)，如普通住宅包括多層住宅、高層住宅、其他住宅三個(gè)細(xì)項(xiàng)。所以，要計(jì)算房屋銷售價(jià)格指數(shù)應(yīng)先計(jì)算各基本分類價(jià)格指數(shù)，然后采用加權(quán)算術(shù)平均法由下而上逐級(jí)求出上一類別價(jià)格指數(shù)及房屋銷售價(jià)格總指數(shù)。

而這種方法相對(duì)來(lái)說(shuō)標(biāo)準(zhǔn)難以執(zhí)行，“什么叫高檔住宅？什么叫普通住宅？難以有一個(gè)量化的明確標(biāo)準(zhǔn)”。于秀琴表示，新方案按照面積分類，剔除了結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的變化影響，反映價(jià)格變化。

定基價(jià)格更直觀反映價(jià)格變化

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與社會(huì)公眾經(jīng)常接觸到的同比和環(huán)比價(jià)格指數(shù)不同，定基價(jià)格指數(shù)的對(duì)比基期在一定時(shí)期內(nèi)保持相對(duì)固定，社會(huì)公眾較為熟悉的股票指數(shù)就是一種定基價(jià)格指數(shù)。從理論上看，定基價(jià)格指數(shù)剔除了數(shù)量結(jié)構(gòu)變化對(duì)價(jià)格變動(dòng)的影響，單純反映價(jià)格變化。

與同比價(jià)格指數(shù)相比較，房?jī)r(jià)定基價(jià)格指數(shù)在使用上更為直觀方便。假定固定基期房?jī)r(jià)水平為100，若某月房?jī)r(jià)指數(shù)高于100，則表示某月房?jī)r(jià)比基期價(jià)格有所上漲。若本月房?jī)r(jià)定基價(jià)格指數(shù)高于上月，則表明本月房?jī)r(jià)比上月上漲，反之，則表明本月房?jī)r(jià)比上月下降。

■調(diào)整四 重點(diǎn)發(fā)布各個(gè)城市房?jī)r(jià)

新方案實(shí)施后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局將重點(diǎn)發(fā)布各個(gè)城市不同對(duì)比基期的分類指數(shù)和總指數(shù)，不再計(jì)算和發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅的平均數(shù)。數(shù)據(jù)發(fā)布時(shí)間調(diào)整為月后18日，比原發(fā)布時(shí)間延后一周左右。

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平均數(shù)抹平個(gè)體間差異

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從本次改革開始，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局就不再發(fā)布全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)漲幅平均數(shù)，主要有三方面考慮。首先，用平均數(shù)表示一組數(shù)據(jù)，具有直觀簡(jiǎn)明的特點(diǎn)。但是平均數(shù)在樣本值離散程度較大的情況下有一定的局限性。也就是說(shuō)在個(gè)體差異較大的情況下，往往會(huì)削峰填谷，抹平個(gè)體間的差異。例如，冬季某日北京的溫度是零上9℃，哈爾濱的溫度是零下15℃，�？诘臏囟仁橇闵�15℃，3個(gè)城市的平均溫度為零上3℃，計(jì)算和發(fā)布這樣的平均數(shù)意義就不大，而且還容易引起不必要的誤讀。

其次，不再計(jì)算和發(fā)布平均數(shù)，重點(diǎn)發(fā)布各個(gè)城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，既有助于社會(huì)公眾及時(shí)了解所在城市房?jī)r(jià)的具體變化，也有利于更好地為地方政府有效調(diào)控房?jī)r(jià)提供服務(wù)。

再次，這也是一些專家學(xué)者的建議。如有的專家指出，綜合平均價(jià)格指數(shù)概念過(guò)于模糊，無(wú)法與某個(gè)時(shí)點(diǎn)相對(duì)應(yīng)，并且在各季度（或各月份）房?jī)r(jià)變動(dòng)比較大的時(shí)候，計(jì)算出的平均值更是缺乏實(shí)際意義。過(guò)于強(qiáng)調(diào)全國(guó)綜合的數(shù)字容易引起誤讀，會(huì)掩蓋各個(gè)城市的典型特征。

■名詞解釋·鏈?zhǔn)嚼�氏公�?/P>

拉氏公式是編制價(jià)格指數(shù)時(shí)加權(quán)綜合公式的一種。1864年德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家拉斯貝爾提出用基期銷售量加權(quán)來(lái)計(jì)算總指數(shù)，稱為拉氏公式，但存在不反映結(jié)構(gòu)變化的缺陷。鏈?zhǔn)嚼�式公式則克服了拉氏公式的不足，計(jì)算結(jié)果更為準(zhǔn)確。