深圳中心區(qū)高租金推動“商務區(qū)”西移

　　近期樓市針對住宅的調(diào)控政策嚴格，被“限購令”直接抑制的投資熱情和資金涌入住宅以外的投資渠道。在投資渠道相對匱乏、通脹壓力居高不下的經(jīng)濟環(huán)境下，寫字樓、商鋪無一例外地受到投資者的追捧，也推動樓價持續(xù)上揚。日前，戴德梁行發(fā)布上半年深圳商用物業(yè)市場報告，報告顯示，在需求活躍的拉動下，上半年甲級寫字樓租金持續(xù)攀升，至6月底達到162.84元/月/平方米，較去年末上升13.94%。戴德梁行研究部助理董事張曉端認為，目前信貸已有收緊信號，下半年商用物業(yè)方面的關(guān)注度應會延續(xù)，但是出現(xiàn)特別火爆的局面應該很難。

　　二季度商鋪空置率回落至過去五年歷史低位

　　在2011年一季度，春節(jié)期間零售業(yè)、時尚快速消費業(yè)、餐飲和休閑娛樂行業(yè)的不斷擴張一度為商鋪租賃市場的活躍提供了支持，而事實上，張曉端分析認為，受到季節(jié)性因素和租賃合同的影響，二季度的租賃市場相對于一季度更加活躍。

　　在上半年，快時尚品牌優(yōu)衣庫在深圳連續(xù)開出三家分店，分別位于萬象城、花園城和JUSCO新洲店；I.T和GAP在益田假日廣場的分店也在籌備當中。自2009年12月俏江南開出深圳首家分店后積極擴張，位于車公廟的第四家分店也將于近期開業(yè)；來自四川的海底撈也準備全面進入深圳市場，下半年將在羅湖友誼城開出深圳首家分店。此外，休閑娛樂行業(yè)如影院同樣表現(xiàn)積極，在當前處于招商階段的各個項目中均有多家影院表達了濃厚的進駐意愿。

　　“一季度是零售業(yè)相對活躍，但是因為春節(jié)期間很多品牌活動不能馬上落地開展，二季度品牌商家調(diào)整的表現(xiàn)比較明顯，品牌擴張意向強烈，尤其是陸續(xù)有一些大的商用出租物業(yè)供應，市場相對來說更加活躍”，張曉端說。

　　記者了解到，上半年供應量雖然不多，但是新項目的預租情況都相對理想。本季度最大的項目是位于南山深圳灣填海區(qū)的華僑城歡樂海岸。新項目為一大型綜合性項目，商業(yè)部分建筑面積7.8萬平方米，增大了南山區(qū)高檔購物中心的供給，使深圳優(yōu)質(zhì)商鋪總量增加至173萬平方米。項目推出市場后，預租情況理想。

　　6月份，深圳五條地鐵線路全線開通，受惠于交通的便利，位于地鐵沿線黃金地段的優(yōu)質(zhì)商鋪，尤其是處于地鐵交匯處的購物中心成為零售商的首選。

　　另據(jù)仲量聯(lián)行的2011年二季度市場回顧報告，2011年二季度末，需求活動持續(xù)活躍，深圳商鋪整體空置率回落至過去五年歷史低位3.5%。位于成熟商圈的多個購物廣場租賃情況良好，空置率下降。

　　租賃需求的增加成為推動租金上漲的動力，上半年商鋪市場整體租金穩(wěn)中有升。其中，商業(yè)氛圍的進一步優(yōu)化推動南山商業(yè)文化中心區(qū)租金明顯上升。在過去的一年里，受益于經(jīng)濟的企穩(wěn)回升、南山后海連廊的投入使用以及地鐵蛇口線的開通，南山商業(yè)文化中心區(qū)的商業(yè)氛圍得到快速提升，整體空置率已經(jīng)降低到5%以下，租金則持續(xù)上漲，海岸城沿街商鋪的租金已經(jīng)漲至每月每平方米600元至1000元。

　　“中心西區(qū)”概念凸顯

　　寫字樓方面，此前有數(shù)據(jù)顯示，2011年深圳甲級寫字樓市場預計共有43萬平方米的新供應量，項目大部分位于福田區(qū)。同時，單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)越來越多地成為趨勢。

　　在上半年，在卓越世紀中心1號樓、皇崗商務中心和NEO企業(yè)大道A棟相繼投入使用為市場共帶來257490平方米的辦公面積供應。而隨著高科技類企業(yè)和金融行業(yè)的不斷入駐，寫字樓的租賃需求仍然保持整體活躍的勢態(tài)。戴德梁行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市甲級寫字樓累計吸納量達到174268平方米。

　　盡管新供應的減少令一手成交下滑，2011年上半年全市一手寫字樓成交量比去年同期減少近六成，但高品質(zhì)物業(yè)的成交依然拉高了整體均價，6月大中華IFC以每平方米64000元的均價推售新單位，帶動上半年整體成交均價同比上漲67.8%達到每平方米42923元。上半年二手全市寫字樓成交量增加近兩成至201739平方米。

　　就甲級寫字樓而言，由于新增供應稀缺以及業(yè)主惜售抬高叫價等原因，上半年全市甲級寫字樓買賣成交保持平淡，但質(zhì)素較高的物業(yè)依然被投資者看好。DTZ戴德梁行指數(shù)顯示，甲級寫字樓平均售價在2011年上半年持續(xù)走高，較去年末上漲19%至每平方米43035.7元。

　　張曉端認為，由于寫字樓的回報率和稀缺性，近年來多數(shù)的寫字樓開發(fā)商傾向于持有高端物業(yè)，導致一手市場的新增供應越來越少，也迫使部分需求轉(zhuǎn)向二手市場；而另一方面，近年來寫字樓租售價格的持續(xù)上行及高端物業(yè)鮮有供應更令業(yè)主惜售的心態(tài)漸盛，買賣價格也自然水漲船高。

　　福田中心區(qū)高企的租金也迫使部分需求外溢造就了新興的商務區(qū)。隨著近來緊鄰福田中心區(qū)的中心西區(qū)近兩年來新供應的陸續(xù)推出，包括中央西谷、創(chuàng)建大廈、NEO企業(yè)大道、東海國際中心等在內(nèi)的新物業(yè)帶來近50萬平方米的供應使得這一區(qū)域受到重視。

　　“一個顯著的趨勢是目前福田中心商務區(qū)在向西延伸”。張曉端告訴記者，“以往在福田中心區(qū)和車公廟片區(qū)的租金差距還挺大，但是現(xiàn)在車公廟一帶有如綠景NEO企業(yè)大廈等高品質(zhì)商務中心的出現(xiàn)，拉動了片區(qū)的租金比，使得片區(qū)得到了提升。以前大家都習慣稱為車公廟，但是現(xiàn)在‘中心西區(qū)’的概念已經(jīng)越來越明顯，很多人也接受了”。

　　另一方面，南山區(qū)寫字樓的獨立性逐漸淡化。“此前可能南山區(qū)以區(qū)域性為主，但是現(xiàn)在全市范圍內(nèi)的能源、物流、貿(mào)易類的企業(yè)都逐漸成為南山區(qū)寫字樓市場的主要需求”。張曉端介紹，目前南山的空置率也有明顯下降，從去年初的22.9%大幅下調(diào)19.6個百分點至今年初的3.3%，目前已達到全市最低僅為2.1%。

　　張曉端解釋說，南山區(qū)沒有新的供應，但是市場在消化，所以空置率就下降了。

　　政策調(diào)控信號明顯

　　目前樓市調(diào)整政策仍緊，投資者的注意力被擠壓到商用物業(yè)。但是對于大多數(shù)中小型的投資者來說，投資商業(yè)物業(yè)的門檻頗高，資金實力不雄厚者很難承受。

　　從市場投資者情況來分析，目前投資者對于商務物業(yè)的關(guān)注度很高，但是觀望情緒也比較濃重。張曉端表示，目前信貸有收緊信號，加上下半年的供應不大，因此可以預見下半年寫字樓、商鋪雖然會持續(xù)活躍，但是不會出現(xiàn)特別火爆的局面。