上海保障房需4000億社保、公積金資金是首選

巧婦難為無米之炊，為強力推進保障房建設，各地都在尋找彌補資金缺口的有效途徑，有著巨大資金池的險資，或?qū)⒃谡咄耆黄坪舐氏劝l(fā)力，成為保障房提速的關鍵。

上海市住房保障和房屋管理局副巡視員李東8月4日在“外灘金融法律論壇”上透露，至少需要4000億元資金，其中包括建設投入和長期持有所需資金，才能完成上海住房保障的“十二五”規(guī)劃。

按照規(guī)劃，上�！笆濉逼陂g將建設100萬套、供應100萬套保障房。其中2011年計劃建設和籌措保障性住房1500萬平方米（約22萬套）。李東稱，今年上海保障房所需資金為900億�！吧虾Ｔ谌珖l(fā)展條件較好，但這么大的資金還是感到壓力很大，困難較多�！崩顤|說。

4000億元的資金來源

為了解決資金問題，李東透露，今年上海市區(qū)兩級財政投入將不少于100億元，其中50億元專項用于公租房建設。

但這只是確保了1/9，同時還需要吸引其他低成本資金進入。李東表示，保險資金、社保資金以及住房公積金是首選。不過，保險資金顯然是其中能較快推進的融資渠道。

不過，目前保險資金投資保障房規(guī)范性文件尚未出爐。中國保監(jiān)會保險資金運用監(jiān)管部主任孫建勇在“2011陸家嘴論壇”透露，今年年內(nèi)將會出臺相關規(guī)范性文件。

上海市金茂律師事務所執(zhí)行合伙人毛惠剛表示，目前普遍開展的保險資金債權使用計劃，一般設定的資金投資利率都是銀行同期貸款基準利率的8.5~9折不等，因此符合保障房建設項目的低收益率特點，也比銀行貸款具有明顯的成本優(yōu)勢。

不僅成本有優(yōu)勢，毛惠剛表示，保險資金的資金池也相當充足。保監(jiān)會官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至今年一季度末，保險業(yè) 資產(chǎn)總額達到5.4萬億元，保險資金運用余額達到5.02萬億元，較年初增長6.6%。按照規(guī)定，保險公司投資不動產(chǎn)及不動產(chǎn)相關金融產(chǎn)品的賬面余額，合計不高于公司上季度末總資產(chǎn)的10%，理論上，可以有超過5000億元的保險資金投入不動產(chǎn)。

公租房租售比可達1：100

事實上，在整個保障房建設中，由于建設規(guī)模較大，且需要長期持有，只租不售，因此公租房是資金壓力最大的部分。

今年5月上海市副市長屠光紹曾在《經(jīng)濟日報》發(fā)表署名文章稱，根據(jù)上海市“十二五”規(guī)劃，上海計劃新開工建設和籌措公租房1000萬平方米，約20萬套。根據(jù)相關測算，目前上海中心城區(qū)的土地動拆遷成本加上建設成本每平方米已超過1萬元。如果按照1萬元/平方米測算，“十二五”期間上海公租房建設資金共需約1000億元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億元建設資金。

但一個不容忽視的現(xiàn)實卻是，上海住房租賃市場的租售比（每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積房價之間的比值）已嚴重失衡，根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右，和目前的貸款利率有著較大的差距。

不過李東也透露，上海的一些公租房項目資質(zhì)很好，租售比能達到1：150，甚至有的能達到1：100，具備長期持有的條件。

毛惠剛表示，根據(jù)現(xiàn)有保險資金投資不動產(chǎn)的相關要求，保障房建設項目上還有一些法律上的因素會成為保險資金參與的障礙。

目前上海的2個保險資金進入保障房項目，均是由上海城投作為擔保方，北京的土地儲備項目，則是以土地儲備作為抵押。