持長期居住證滿三年可購二套房，“長期”年限待明確；樓市調(diào)控不放松前提下，各地尋求合理的政策騰挪空間

盡管這是一則“舊政”，依然撩撥著潛在購房者的心弦。

本周，[注冊法國公司]對于持長期居住證滿三年可享受上海本地戶籍居民同等購房資質(zhì)的傳言，上海市房管局予以正面回應(yīng)，強調(diào)這是業(yè)已實行的限購政策的一部分。

根據(jù)官方明確的政策內(nèi)涵，符合條件的外來居民家庭也可購買第二套房。

對此，市場視為一大利好信號。

多名接受《第一財經(jīng)（微博)日報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，相比佛山、蕪湖新政“猝死”，上海是在堅持調(diào)控不放松的前提下支持剛需。

上海統(tǒng)計局2009年3月披露的數(shù)據(jù)顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬人。

這一時點距今正好三年左右，分析人士稱，如果67.1萬人中有50萬人符合條件且1/10購買二套房，將形成百萬級平方米的購買力。

上海統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年商品住宅銷售面積1473.72萬平方米，下降12.6%。

對于多地路徑各異的調(diào)控，復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成表示，支持消費的，都會被支持；凡是可能助長投資投機需求的，肯定會被叫停。

雖然被冀望提升市場活力，但上海這項政策的細(xì)節(jié)仍待明確。

上海部分區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心工作人員昨天對本報記者表示，并非所有類型的居住證滿3年都能享受上述待遇，建議在購房之前具體咨詢。

老政新解“驚喜”

對于持長期居住證滿三年可購二套房的政策，上海市房管局回應(yīng)稱，雖然這一操作口徑并沒有在當(dāng)初的公文中具體說明，但這種操作辦法從限購政策開始實施時，就已經(jīng)執(zhí)行了。

所以，上海樓市政策沒有調(diào)整變化。

上海市房管局相關(guān)人士則對本報記者表示，[注冊意大利公司]權(quán)威說法已經(jīng)通過電視媒體釋放。

為落實新“國八條”，2011年1月底，上海明確住房限購令細(xì)則，并已于去年底明確2012年繼續(xù)執(zhí)行。

其中，對于限購1套住房的對象包括兩類，第一類是在當(dāng)?shù)匾延?套住房的本市戶籍居民家庭。

非本市戶籍居民家庭如果能提供自購房之日起算的前2年內(nèi)在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險（城鎮(zhèn)社會保險）繳納證明，也限購1套住房。

當(dāng)時，上海明確，對在當(dāng)?shù)負(fù)碛?套及以上住房的非本市戶籍居民家庭暫停向其售房。

上海市房管局解釋稱，所謂上海戶籍家庭的概念是指具有上海常住戶口，包括持有上海長期居住證連續(xù)滿3年以上的居民家庭。

這也就意味著，自去年初限購后，持長期居住證連續(xù)滿3年的家庭和上海市戶籍居民一樣，已有一套住房的，可以再買一套；有二套及以上的，暫時不能再買。

盡管房管局稱這一操作辦法早已執(zhí)行，但上海多家中介在接受本報記者采訪時都表示，看到新聞才知道還有此類操作空間。

一些機構(gòu)表示，對旗下門店進(jìn)行調(diào)查后顯示，由于對上述政策不知情，從未實際操作過長期居住證連續(xù)滿三年以上人士購第二套房的成功案例。

“因為政策上面沒有寫，所以沒有操作，而且客戶也不知道�！币幻�中介公司負(fù)責(zé)人說。

本報記者注意到，三年這個詞并不陌生。

在2011年1月出臺的上海房產(chǎn)稅試點暫行辦法中，持有當(dāng)?shù)鼐幼∽C滿3年并在當(dāng)?shù)毓ぷ魃�活的購房人，其在�?dāng)?shù)匦沦徸》�、且該住房屬于家庭唯一住房的，暫免征收房產(chǎn)稅。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭認(rèn)為，當(dāng)初應(yīng)該就是為了與房產(chǎn)稅的政策口徑相協(xié)調(diào)，因此也把長期居住證滿三年作為與本地居民同等待遇的標(biāo)準(zhǔn)之一。

北京的政策值得參考。

2011年2月17日，北京出臺落實限購政策有關(guān)問題的通知，和上海一樣，對已擁有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭限�?套住房。

當(dāng)時北京在通知中明確，當(dāng)?shù)貞艏�居民家庭包括持有效《北京市工作居住證》的家庭。

市場積極回應(yīng)

長期居住證滿3年中的“長期”需要多少年限？

接受本報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士均分析，一年期以上可視為長期。

上海從2003年開始實行來滬人員居住證管理辦法，并于2009年2月出臺《持有〈上海市居住證〉人員申辦本市常住戶口試行辦法》（下稱《試行辦法》）。

除了有效期為6個月的臨時居住證，居住證有效期一般為1年，引進(jìn)人才則申領(lǐng)有效期為3年和5年的居住證。

上海統(tǒng)計局2009年3月披露的數(shù)據(jù)顯示，持有一年期以上居住證人口67.1萬人。

而根據(jù)上海統(tǒng)計年鑒，截至2009年末，在上海的半年及以上常住外來人口達(dá)到819.58萬人。

到2010年末，這一數(shù)字上升到897.95人。

根據(jù)《試行辦法》，持有《上海市居住證》滿7年是申辦常住戶口的首要條件。

上海市房地產(chǎn)交易中心旗下的“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示，截至2月21日，上海一手房可售套數(shù)為65937套，可售面積943.41萬平方米；上海二手房掛牌可售數(shù)量為169363套，掛牌可售面積為1804.58萬平方米。

“政策明確以后，應(yīng)該會對于一些剛性需求造成一些刺激，從而帶動樓市成交量的提升�！睗h宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡認(rèn)為，這項政策到現(xiàn)在才正式為人們所熟知，可以說是向房地產(chǎn)市場釋放了又一批合理化的需求。

施宏叡認(rèn)為，盡管短期內(nèi)樓市整體成交量不會立竿見影提升，但這部分需求會逐漸融入市場。

本報記者隨機采訪的幾名符合要求的潛在購房者均對此項政策表示歡迎。

權(quán)威信息顯示，持居住證滿三年購買第二套房產(chǎn)，在房產(chǎn)稅方面還是與上海本地戶籍家庭有所區(qū)別，非本地戶籍人員來上海購房需要全額繳納房產(chǎn)稅。

而上海戶籍居民家庭新購第二套住房，可享受合并計算人均住房面積不超過60平方米免征房產(chǎn)稅的政策優(yōu)惠。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房產(chǎn)稅的影響有限。

市場分析人士指出，相關(guān)部門應(yīng)該強化社保、個稅等相關(guān)方面的審核力度，防止投資客有漏洞可鉆。

各地調(diào)控路徑

從2010年開始，各地陸續(xù)推出限購令。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計顯示，“京十五條”實施之后，外地購房者占比顯著下降。2011年，北京非本地戶籍客戶成交套數(shù)占比僅為15%，較2010年下降21個百分點。

雖然樓市調(diào)控總體從緊的基調(diào)并未改變，但近期以來各地已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)了多種微調(diào)舉措，區(qū)域樓市微調(diào)和保剛性購房需求將是今年年初樓市調(diào)控的主基調(diào)。

比如，天津、北京、上海、武漢等多個城市調(diào)整普通住房價格標(biāo)準(zhǔn)，合肥、南京等城市提高公積金貸款額度，廣東中山市則將“限價令”由去年的每平方米5800元上調(diào)至6590元。

當(dāng)然，也有一些動靜較大的城市，比如蕪湖新政和佛山新政，都被迅速叫停。

尹伯成表示，從這些政策的不同發(fā)展態(tài)勢可以看出，支持消費的，都會被支持；可能助長投資投機需求的，肯定會被叫停。

此前曾有報道稱北京市將松綁樓市限購令，非京籍購房者“連續(xù)五年納稅證明”將改為“連續(xù)三年”。北京住建委通過其官方微博迅速辟謠。

中聯(lián)投達(dá)（北京）投資有限公司董事長楊少鋒告訴本報記者，即使釋放了部分需求，也不會導(dǎo)致投資需求上升。首先，非本地戶籍家庭即使?jié)M足條件可以購買，數(shù)量也有明確限定；其次，市場在下行，投資投機性需求不會進(jìn)入市場，“因為沒有信貸支持，少了銀行信貸的杠桿，投資回報率是很低的�！�