今年的黃金周對(duì)于開發(fā)商來說并不值得慶祝。

根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，十一“黃金周”期間（10.1~10.7），北京新房住宅成交437套，同比去年減少了51.9%，是自2005年以來的最低值。同時(shí)，二手房住宅“黃金周”成交量150套，僅比去年增長19套。而多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，[注冊(cè)伯利茲公司]黃金周期間，全國54城市住宅簽約量環(huán)比大降7成，簽約套數(shù)合計(jì)僅為1.6萬套。

在二三季度購買力充分釋放之后，市場此時(shí)再度進(jìn)入觀望期，包括萬科在內(nèi)的龍頭房企都有意放緩了銷售節(jié)奏。

可是，盡管“面包”賣不出去，開發(fā)商們?cè)谧鳛椤懊娣邸钡耐恋厥袌鰠s打得頭破血流。但有趣的是，這一次，沒有開發(fā)商愿意承認(rèn)抄底拿地，甚至沒有人愿意對(duì)樓市走勢(shì)作出公開預(yù)判。

一位機(jī)構(gòu)分析人士對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)感嘆到，調(diào)控松緊前路不明，市場從來沒有如此糾結(jié)過。

土地、房價(jià)雙雙升溫

“明年3月份房價(jià)將暴漲！”地產(chǎn)界大炮任志強(qiáng)(微博)的一個(gè)預(yù)測(cè)在業(yè)界掀起軒然大波。

今年3月之后，市場出現(xiàn)持續(xù)回暖，尤其下半年開始成交量出現(xiàn)高峰。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月24日，三季度北京新房住宅成交量34181套，預(yù)計(jì)到9月底總成交量將達(dá)37000套左右，環(huán)比二季度上漲22%，同比去年上漲近九成。

隨著市場持續(xù)回暖，騰訊財(cái)經(jīng)在北京各熱銷樓盤走訪發(fā)現(xiàn)，特別是老項(xiàng)目價(jià)格較之前已經(jīng)明顯上漲。其中，華潤置地潤西山由前一期開盤的21500元/平方米漲至25000元/平方米；京投萬科新里程由14500元/平方米漲至16500元/平方米；保利春天里也由上半年首次開盤時(shí)的12000元/平米漲至15000元/平米。[注冊(cè)法國公司]而月中集中開盤的房山四個(gè)項(xiàng)目顯示，在經(jīng)歷了上半年的回調(diào)之后，目前的價(jià)格已經(jīng)重回1.7萬/平米。

亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，從10月預(yù)計(jì)入市項(xiàng)目的定價(jià)情況來看，已公布開盤售價(jià)的10個(gè)老項(xiàng)目后期產(chǎn)品中，70%的項(xiàng)目開盤價(jià)格穩(wěn)中上升。

與任志強(qiáng)的預(yù)判相呼應(yīng)的是，一線龍頭房企近期紛紛斥巨資在土地市場跑馬圈地。盡管沒有地產(chǎn)公司高層愿意公開承認(rèn)對(duì)后市看好，但抄底之說已經(jīng)蔓延開來。

9月24日，金融街控股以34.2億的總價(jià)競得北京熱點(diǎn)地塊西城區(qū)月壇南街地塊，折合樓面價(jià)30429元/平米，成為今年北京的總價(jià)和單價(jià)雙料地王。這一地塊價(jià)格排在北京商業(yè)類地塊樓面價(jià)歷史第四：僅次于崇文菜市場地塊、朝陽區(qū)霞光里5號(hào)、6號(hào)、王府井大街西側(cè)商業(yè)金融用地。

不只是金融街，萬科等標(biāo)桿房企9月來拿地金額明顯上漲，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科、恒大、華潤、龍湖四家房企，合計(jì)拿地金額超過110億。其中，僅萬科一家企業(yè)投入的購地款就近80億。

9月26日的北京國土局土地競拍現(xiàn)場，龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林、富力北京公司總經(jīng)理張輝、保利北京公司副總王英男、萬科北京總經(jīng)理毛大慶等一眾龍頭房企北京掌門人齊齊現(xiàn)身。

“不拿地會(huì)餓死。”萬科總裁郁亮一句話道出了眾家的心態(tài)。對(duì)于饑渴已久的地產(chǎn)企業(yè)來說，這既是低位補(bǔ)倉的好時(shí)候，也是試探市場風(fēng)向的機(jī)會(huì)。

“從最近土地市場變化來看，土地市場升溫的趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，開發(fā)商積極拿地的趨勢(shì)明顯出現(xiàn)，資金情況明顯好轉(zhuǎn)�！北本┲性�地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示。

購買力被透支 9月成交現(xiàn)回落

任志強(qiáng)暴漲論一出，便引來眾專家的激辯。蘭德咨詢總經(jīng)理宋延慶認(rèn)為近年房地產(chǎn)投資下滑很快，明年房價(jià)可能反彈。中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌則稱任志強(qiáng)“言過其實(shí)”。對(duì)樓市走向判斷的不明朗也導(dǎo)致了部分購房者選擇繼續(xù)觀望。

此外，在經(jīng)歷了一年的限購之后，一部分獲得資格的購房者也早在二、三季度已經(jīng)出手。因此，雖然正值金九銀十，但9月開始，新房成交量已經(jīng)出現(xiàn)滑落。

在9月下旬剛結(jié)束的北京秋季房展會(huì)上，據(jù)組委會(huì)統(tǒng)計(jì)，秋展首日客流量為31600人次，低于今年春展，與以往的火爆場面更是沒法比。張大偉認(rèn)為，一方面是因?yàn)楸本┦袌鲂路抗��?yīng)減少；另一方面，降價(jià)的熱銷項(xiàng)目在之前已經(jīng)消化殆盡，秋展上折扣力度不大。

不只是北京，國慶期間，上海、深圳的秋季房展會(huì)也格外冷清。據(jù)報(bào)道，深圳房展工作人員甚至多過看房客，上海房展也是叫好不叫座，無太多折扣推出。

騰訊財(cái)經(jīng)從業(yè)內(nèi)獲得的數(shù)據(jù)顯示，去年年底時(shí)熱銷的北京龍湖大興某項(xiàng)目，也因價(jià)格一路攀升，三季度的成交套數(shù)已經(jīng)較二季度下滑超過一半。

同樣，位于北京東四環(huán)慈云寺的凱德置地旗下住宅項(xiàng)目，6月成交過百套之后，7～9月，該項(xiàng)目月均成交量一路下滑，9月成交更是不超過20套。

鏈家提供的數(shù)據(jù)顯示，9月北京新盤日均成交量317套，為近4個(gè)月以來的最低值。預(yù)計(jì)全月成交量會(huì)較6-8月份回落，在1~1.1萬套左右，環(huán)比8月份下降達(dá)30%。

二手房方面，該機(jī)構(gòu)稱，至9月末，9月份北京市二手房成交量為10396套，預(yù)估全月成交量將環(huán)比上月下降13.9%，這是北京二手房成交連續(xù)兩月環(huán)比下降。價(jià)格方面，9月份北京市二手住宅成交均價(jià)為23415元/平方米，同比降幅約為2%。這也是從3月份以來價(jià)格整體呈現(xiàn)出現(xiàn)上漲的趨勢(shì)之后，成交均價(jià)首次止?jié)q。同時(shí)，鏈家發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入9月份后，門店新增房客源量出現(xiàn)了小幅下降。

“成交減少的原因主要是消費(fèi)者觀望情緒趨濃，成交周期拉長�！辨溂业禺a(chǎn)分析師常清指出。他對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，9月樓市沒有出現(xiàn)明顯上漲，[注冊(cè)意大利公司]是受到了貸款優(yōu)惠降低、商品住宅價(jià)格上漲以及剛需購房需求階段性透支等因素影響。

“中國房地產(chǎn)業(yè)前景依然不容樂觀�！苯�日，評(píng)級(jí)服務(wù)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾在報(bào)告中稱。

標(biāo)普同樣指出，樓市前期積聚的購買力已經(jīng)被逐漸消化。加上宏觀經(jīng)濟(jì)仍處不確定狀態(tài)；限購措施也將繼續(xù)實(shí)施。因此，雖然過去兩個(gè)季度房地產(chǎn)銷售改善，但未來出現(xiàn)強(qiáng)勁增長的可能性仍有限。

張大偉則認(rèn)為，信貸未來是否繼續(xù)放松對(duì)樓市能否繼續(xù)回暖影響非常大。他指出，在信貸松動(dòng)的情況下，樓市調(diào)控政策對(duì)樓市的影響非常小，但是在7月降息后，預(yù)期中的降息或者降準(zhǔn)在8月并未出現(xiàn)，市場甚至傳出部分城市首套房信貸折扣收回的現(xiàn)象，雖然目前主流首套房依然為85折，但信貸未繼續(xù)松動(dòng)影響了市場繼續(xù)升溫，部分購房者也再現(xiàn)猶豫。

“從目前情況來看期望9月繼續(xù)出現(xiàn)成交大幅增長的可能性不高。”張大偉續(xù)指。

房企預(yù)期不明 放緩銷售節(jié)奏

“市場還是比較理性。”在9月26日的拍地現(xiàn)場，王英男對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，但他并不愿意對(duì)未來市場做出預(yù)判。

理性的背后，可能是房地產(chǎn)未來走勢(shì)的不明朗。在二三季度購買力充分釋放之后，市場此時(shí)再度進(jìn)入了觀望期。

這也是最尷尬的時(shí)刻。就像打地鼠一樣，市場只要稍有扭頭向上的跡象，政策的錘子就懸在了半空中。

常清對(duì)騰訊財(cái)經(jīng)表示，宏觀政策來看，四季度的政策或會(huì)維持限購和限貸為主體的“兩限”政策不動(dòng)搖，短期內(nèi)出臺(tái)大型新政的可能性較低，不過也不排除地方政府采取一定的行政手段約束市場。而信貸方面由于受制于房地產(chǎn)調(diào)控，政府對(duì)于進(jìn)一步釋放流動(dòng)性采取謹(jǐn)慎態(tài)度，按照往年的趨勢(shì)，四季度貸款額度可能會(huì)出現(xiàn)一定程度的緊張，不過大銀行方面首套房貸利率上調(diào)可能性比較小。

“整個(gè)三四季度北京市場的成交量很可能出現(xiàn)U形趨勢(shì)，四季度將會(huì)出現(xiàn)類似以往年底的慣性上漲，但漲幅有限�！彼�指出。

標(biāo)普同時(shí)認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)前景疲弱也打擊了購買力和投資意欲。隨著受壓抑的需求逐步得到釋放，房地產(chǎn)銷售可能開始放緩。

因此，雖然二三季度銷售有所回暖，但因?yàn)槭且詢r(jià)換量，所以房企資金鏈并沒有完全放松，再加上前8月土地供應(yīng)量同比大幅下降，導(dǎo)致開發(fā)商缺地，銷售利潤又不高。因此，不少龍頭房企都開始調(diào)整推盤節(jié)奏，放緩項(xiàng)目入市速度。

三季度以來，已經(jīng)提前完成年度銷售目標(biāo)的萬科、保利等龍頭房企的北京公司都有意放緩了項(xiàng)目銷售進(jìn)度。

萬科北京一位高層亦直言，因?yàn)橐呀?jīng)完成了今年的銷售計(jì)劃，所以接下來到年底這幾個(gè)月，工作重點(diǎn)是研究如何提高產(chǎn)品品質(zhì)和客戶滿意度。

保利北京的重點(diǎn)項(xiàng)目保利東郡今年銷售同比增50%，但王英男也稱四季度不會(huì)再加推，把最后一期留到明年。招商局嘉銘地產(chǎn)副總李建霞同時(shí)表示，四季度不會(huì)再加推新品突擊市場。

“我們希望，在整個(gè)第四季度能夠在正常市場環(huán)境下，行業(yè)有一個(gè)比較穩(wěn)健的比較性，這是我們的希望�！崩罱ㄏ荚谝淮闻c媒體的溝通會(huì)上這樣說道。