美聯(lián)儲自9月13日正式開啟第三輪量化寬松（QE3），拉開了美元貶值的新周期，大量熱錢涌入香港資本市場，內地房企在年末掀起境外融資高潮。

在內地房企赴港上市通道重新開啟的同時，[注冊百慕大公司]內地房企在港發(fā)行債券在10月和11月出現(xiàn)暴增，今年以來房企境外融資額有望超過以往任何一年。

一方面是內地房企融資渠道遇阻，開發(fā)商資金壓力不斷累積，另一方面是土地市場供應放量，房企拿地愿望大增，房企融資步伐明顯加速。

但由于投資風險不同，內地房企境外融資成本出現(xiàn)巨大分化，有些房企融資利率不足5%，而部分房企融資利率仍高達10%以上。

世聯(lián)地產(chǎn)市場研究總監(jiān)吳志輝在接受《第一財經(jīng)（微博)日報》采訪時認為，隨著內地房企不斷拓展自己的融資渠道，利率市場化趨勢更加明顯，在當前利率市場化的背景下，資金渠道來源和成本優(yōu)勢正在成為房企的最核心競爭力。

融資規(guī)模創(chuàng)新高

11月20日，首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)發(fā)布公告稱，由旗下全資附屬Central Plaza Development發(fā)行的以人民幣為單位的有擔保債券，聯(lián)交所已批準有關債券上市及買賣的申請，由該公司若干境外附屬公司，包括IFC就債券提供擔保。

這也是QE3推出以來，內地房企發(fā)行債券的又一案例。不過，首創(chuàng)置業(yè)尚未披露債券發(fā)行的規(guī)模和利率等細節(jié)。

在不久前的11月15日，[注冊汶萊公司]中海地產(chǎn)剛剛宣布，已向港交所申請兩筆合共10億美元的擔保票據(jù)上市，有關票據(jù)分兩部分，分別為10年期7億美元票據(jù)，票息為3.95%，以及20年期3億美元票據(jù)，票息5.35%。

有報道稱，中海地產(chǎn)擬發(fā)行兩批債券總值10億美元的債券，并已經(jīng)獲得超購12倍。中海擬借此次發(fā)債，為持有債項再融資及作開發(fā)地產(chǎn)項目用途。

11月14日，金地集團（600383.SH）也披露，其全資子公司金地國際投資有限公司在新加坡發(fā)行3.5億美元五年期固息債券，年利率7.125%。這是金地今年繼港股買殼和發(fā)行人民幣離岸優(yōu)先票據(jù)以來，又一次境外融資動作。

SOHO中國也在11月宣布，該公司發(fā)行總額為10億美元的優(yōu)先票據(jù)，其中6億美元5年期票據(jù)的年利為5.75%，4億美元10年期票據(jù)的年利為7.125%。

房企境外融資已非個案，近期尤其頻繁。10月中旬以來，有融創(chuàng)中國（01918.HK）、華南城（01668.HK）、龍湖地產(chǎn)（00960.HK）、禹洲地產(chǎn)（01628.HK）、方興地產(chǎn)（00817.HK）等多家房企進行境外融資。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，隨著美國QE3的推出，受房地產(chǎn)調控政策影響的內地房企在境外市場的融資熱情也隨之升溫，近期內地房企在香港發(fā)行的債券出現(xiàn)暴增。

該統(tǒng)計報告顯示，僅9~10月，內地房企在香港已發(fā)、擬發(fā)的債券總額分別為8.5億和12.5億美元，與之前的融資規(guī)模相比出現(xiàn)大幅增加。

鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計也顯示，截至11月20日，四季度已經(jīng)有8家大型房企發(fā)布了債券融資計劃，融資額度高達39億美元，約為人民幣243億元。

國泰君安證券分析報告指出，如果將非A股上市公司境外融資額計算在內，估計今年以來房企境外融資額超過110億美元，超過以往任何一年。

融資能力分野

普遍觀點認為，內地房企境外融資高潮與美國QE3的推出不無關系，因為熱錢流入香港的步伐有所加速，房企在香港融資的難度和成本明顯降低。

目前，內地5年期國債年利率為5.71%，但部分房企的境外融資成本實際上仍低于內地，顯示出境外融資仍有較強的成本優(yōu)勢。

10月29日，方興地產(chǎn)（中國）有限公司發(fā)布公告稱，公司早前宣布發(fā)行的5億美元擔保票據(jù)，預期將于10月29日或其前后上市及買賣，有關票據(jù)年息為4.7%，2017年到期。這也是近年來中資房地產(chǎn)美元債低于5%票息的罕見案例。

此外，SOHO中國該次發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)中的6億美元于2017年到期，年息為5.75%；4億美元于2022年到期，年息7.125%也遠遠低于同期限美元債票息水平。

但融創(chuàng)中國將發(fā)行一筆總額達4億美元票據(jù)，[注冊安圭拉公司]年利息高達12.5%。禹洲地產(chǎn)發(fā)行的2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，利率也高達11.75%。

在上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭看來，目前這一輪融資與土地市場剛剛處于復蘇有關，房企普遍希望通過募資抄底土地市場。

中原市場研究部總監(jiān)張大偉也認為，在經(jīng)歷近兩年的嚴厲調控后，房企對資金鏈的關注明顯加強，多渠道融資將有效降低經(jīng)營風險。同時，近期市場明顯復蘇使得企業(yè)銷售好轉，房企開始積極入市拿地，對資金的需求繼續(xù)增加。

另一個重要原因是，為了保證短期流動資金的安全，部分龍頭房企希望能借機調整債務結構，大幅減少短期負債，轉而選擇增加長期負債。

近年來，隨著房企融資成本增加，資本化利息支出不斷上升，其中萬科2011年借款利息資本化率從2010年7.6%上升到8.6%。

從長短期借款來看，萬科2012年前三季度末長期借款達到358.3億元，增長70.85%；金地長期借款由年初的100.9億元增加至145.53億元。相比之下，萬科短期借款三季度末為44.8億元，金地短期借款由年初16億元下降至10億元。

香港成本相對較低的融資渠道成為眾多房企調整各自債務結構的重要選擇。吳志輝認為，企業(yè)通過調整債務結構，可以緩解房企資金流動性壓力。

吳志輝還表示，利率市場化的進程事實上正在促使房企采取合適的內部融資加上外部融資的組合，內部收益率與融資利率的裂口大小正在催生房企競爭力的差異，從而推動市場的洗牌，房企的集中度正在顯著提升。