去年9月，[新西蘭公司注冊]來自中國河南、2007年就在紐約上市的房地產(chǎn)商鑫苑置業(yè)以5420萬美元的價(jià)格購得位于紐約布魯克林威廉斯堡城區(qū)的一塊土地，用于該公司在美國進(jìn)行的首個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。此項(xiàng)目是一幢擁有超過200個(gè)單元住戶的公寓大樓，開發(fā)面積約為4.7萬平方米，計(jì)劃投資約2億美元。

“美國的公司乃至當(dāng)?shù)亻_發(fā)商都非常青睞與中國房地產(chǎn)開發(fā)商合作�！宾卧分脴I(yè)銷售總監(jiān)張令青對《第一財(cái)經(jīng)（微博
第一財(cái)經(jīng)聽眾：298014人+收聽已收聽最新消息 2013年2月18日 10:48【春節(jié)消費(fèi)5390億元 區(qū)域零售商銷售增速放緩】據(jù)商務(wù)部監(jiān)測，除夕至正月初六，全國重點(diǎn)監(jiān)測零售和餐飲企業(yè)銷售額5390億元，比2012年春節(jié)期間增長14.7%。 http://url.cn/DVHsKw 更多
)日報(bào)》表示，“中國開發(fā)商資金充裕、財(cái)力雄厚，并有很好的客戶基礎(chǔ)，對美國開發(fā)商來說是互利雙贏的好事�！�

房市紅火

[新西蘭注冊公司]2012年無疑是中國對美投資創(chuàng)紀(jì)錄的一年。中國對美國企業(yè)的投資數(shù)額就達(dá)到65億美元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。美國經(jīng)濟(jì)正在緩慢復(fù)蘇，當(dāng)年危機(jī)時(shí)崩潰的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為復(fù)蘇的亮點(diǎn)。

評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普公司2012年年底發(fā)布的報(bào)告顯示，美國大城市房價(jià)已經(jīng)連續(xù)9個(gè)月上升，其中20個(gè)大城市在10月份房價(jià)同比上漲4.3%。美國房屋市場研究公司核心邏輯(CoreLogic) 1月14 日表示，2012年美國房價(jià)上漲 7.5%，創(chuàng) 6 年來最大漲幅。同時(shí)，利率持續(xù)在歷史低位，投資房地產(chǎn)正逢其時(shí)。

股神巴菲特在2012年2月就曾經(jīng)說過，如果實(shí)際操作沒問題，他要貸款買成千上萬的獨(dú)立屋，而且如果持有時(shí)間足夠長，房地產(chǎn)會(huì)比股票回報(bào)率更高。因預(yù)測房地產(chǎn)危機(jī)而一舉成名并且賺取40億美元的對沖基金經(jīng)理保爾森(John Paulson)在今年1月也改變了自己對房地產(chǎn)的態(tài)度，他認(rèn)為現(xiàn)在是購買房產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。

很多中國投資者顯然意識(shí)到了這一點(diǎn)。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，2011年海外投資者在美購房金額總計(jì)820億美元，其中中國買家以超過70億美元成為美國房地產(chǎn)第二大投資群體，僅次于加拿大。

在紐約，59街至79街、公園大道至第五大道之間是最豪華區(qū)域，起拍金額在300萬美元以上的房子，約有60%的競拍者是華人。而在曼哈頓下城，據(jù)一家不愿透露公司名的房地產(chǎn)商統(tǒng)計(jì)，價(jià)位超過100萬美元的公寓住宅中，有超過200戶是中國買家。

席卷全美

中國投資者不僅在紐約掀起購房浪潮，佛羅里達(dá)州、加州也都遍布中國富豪的足跡。據(jù)加拿大媒體《多倫多星報(bào)》日前報(bào)道，加拿大多倫多市的佛州搜房公司工作人員稱：“最近我們的客戶為了訂航班而精疲力竭，[注冊塞舌爾公司]有些中國投資者甚至不用親自前來便定了35套公寓。他們只是看看圖片就直接簽支票成交。”

佛羅里達(dá)州粉棕櫚地產(chǎn)創(chuàng)始人艾普利米安(Shant Epremian)對加拿大媒體表示：“我準(zhǔn)備將銷售重點(diǎn)轉(zhuǎn)向亞洲，那里的資金非常雄厚。買家都在尋找好的商機(jī)，也看到了佛州房市的低價(jià)促銷。”

富裕華人在海外購房往往果斷堅(jiān)決，全現(xiàn)金付款，自然深得經(jīng)紀(jì)人喜愛。

“中國買家的顯著特點(diǎn)是，果斷決定�！奔~約房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人戴爾(Dale)對本報(bào)表示，“有的看五套房就拍板了，有的甚至只是看看房子的圖片便簽支票成交了。而美國買家，很多時(shí)候會(huì)看了一套又一套，有時(shí)要看上一兩年�！�

對于中國買家的購房特點(diǎn)，許多美國經(jīng)紀(jì)人也都了然于胸。“華人偏愛全新房，要有許多附加設(shè)施，也喜歡吉利數(shù)字的樓層，要能看見好的風(fēng)景。同時(shí)非�？粗仫L(fēng)水�！贝鳡栒f，在戶型上，獨(dú)立產(chǎn)權(quán)公寓、合作公寓、聯(lián)排別墅的銷售狀況都不錯(cuò)。

國內(nèi)房地產(chǎn)大佬也早就看好美國的奢華公寓。2009年，北京萬通地產(chǎn)股份有限公司就將目標(biāo)鎖定在紐約地標(biāo)建筑——世貿(mào)中心一號(hào)樓，并成為其第一位商業(yè)租戶，打造“中國中心”，長期承租64層至69層約兩萬平方米的黃金樓層，月租金高達(dá)千萬美元。

世貿(mào)中心新址僅基礎(chǔ)設(shè)施就投資110億美元，是極具挑戰(zhàn)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目。萬通董事長馮侖在2012年哥倫比亞大學(xué)中國論壇上曾表示：“這樣的情況下，因?yàn)槿f通的戰(zhàn)略不只做住宅，還做商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)，借由這樣一個(gè)項(xiàng)目，我們真正了解到，在紐約怎么樣來做商用不動(dòng)產(chǎn)，理解到我們認(rèn)為的美國模式。這些對萬通提升在本土的競爭能力都具有非常大的幫助�！�

現(xiàn)在，“中國中心”的招商項(xiàng)目已經(jīng)如火如荼地展開，接下來會(huì)有更多的中國企業(yè)進(jìn)駐世貿(mào)中心。

潛在風(fēng)險(xiǎn)

另一方面，進(jìn)軍美國的中國房地產(chǎn)商還是將很大部分的營銷面向國內(nèi)市場。張令青在接受本報(bào)采訪時(shí)表示，[注冊薩摩亞公司]鑫苑置業(yè)在紐約的項(xiàng)目將于2013年上半年動(dòng)工，預(yù)計(jì)2014年底完工。今年夏季將會(huì)在北京、上海、廣州、深圳等中國一線城市率先啟動(dòng)住房預(yù)售。粗略估計(jì)，該公寓樓的銷售總額約為2.5億~3.5億美元。但根據(jù)目前美國房市逐漸回暖的信號(hào)，預(yù)計(jì)建成后3~5年內(nèi)，鑫苑置業(yè)在美國所有項(xiàng)目總銷售額有望突破10億美元。

“鑫苑的主要市場還是在中國�！睆埩钋嗾f，“現(xiàn)在我們很關(guān)注中國投資者喜歡居住的美國城市，如紐約、洛杉磯、舊金山和邁阿密等。我們會(huì)繼續(xù)在美國搜尋其他項(xiàng)目，并計(jì)劃將所建樓盤的40%左右賣給中國投資者。”

不過，在美國投資必須對當(dāng)?shù)氐母鞣N相關(guān)法律法規(guī)非常了解，才有可能生存和發(fā)展。馮侖就曾經(jīng)在紐約的一次論壇上講過，當(dāng)年租用世貿(mào)中心一號(hào)樓，各種文件已經(jīng)超過一人多高的時(shí)候，事情就進(jìn)行得差不多了。

鑫苑置業(yè)的不少員工都是美國人，尤其是美國項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人幾乎都是在當(dāng)?shù)仄刚埖膶�員。他們訓(xùn)練有素，且十分了解美國的法律、稅收制度、保險(xiǎn)制度和貸款等要素，主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目調(diào)研、土地估價(jià)、產(chǎn)權(quán)管理、合約簽訂、條款核實(shí)等。在進(jìn)軍紐約市場之前，鑫苑置業(yè)已經(jīng)在美國西海岸開拓了房產(chǎn)項(xiàng)目，并與美國第二大房地產(chǎn)開發(fā)商萊納房屋公司(LENNAR)合作，打造豪華城市公寓項(xiàng)目。

不過，中美兩國房地產(chǎn)業(yè)的行規(guī)依然會(huì)有諸多不同，這給鑫苑置業(yè)帶來了不小的挑戰(zhàn)。在中國，房產(chǎn)商大多是“滾動(dòng)式”開發(fā)，也就是依靠銀行貸款和預(yù)售收入來支撐項(xiàng)目建設(shè)，回款速度直接影響開發(fā)成本�；乜钏俣仍娇欤�開發(fā)的資金成本也就越低，利潤空間就會(huì)加大。在這一過程中，開發(fā)商會(huì)將回款迅速投入到下一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，現(xiàn)金一直在不斷滾動(dòng)。

然而在美國，政府為了保護(hù)房屋購買者的利益，開發(fā)商的預(yù)售收入在項(xiàng)目建設(shè)完成之前要放在銀行的托管賬戶，完工之前這筆現(xiàn)金不可以取出。開發(fā)商籌足購地款項(xiàng)后往往要委托產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)審查，審查這塊地是否有糾紛，比如地役權(quán)、留置權(quán)、抵押、費(fèi)用等等。紐約的土地往往都有上百年的歷史，很多賣家在賣地時(shí)根本說不清祖輩上幾代人是否有將土地抵押或是否有其他債務(wù)問題，如果中國投資者沒有仔細(xì)盤清債務(wù)就匆忙購買，很容易陷入被動(dòng)。

“對于投資的每一步，我們都非常謹(jǐn)慎。”張令青說，“在前期，我們的很多合同要走兩輪。不僅要讓中國的法律顧問過目，以保護(hù)我們上市公司的利益，還要讓美國當(dāng)?shù)禺a(chǎn)權(quán)公司以及其他第三方專業(yè)工程和評(píng)估單位仔細(xì)審核，確定萬無一失后再簽字。務(wù)必將風(fēng)險(xiǎn)降至最低�！�

海外置產(chǎn)購業(yè)？這聽起來早已不再陌生。在中國房市“體溫”難測之際，已有越來越多的個(gè)人和房地產(chǎn)商選擇投資美國，尋求更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。