在中國房地產(chǎn)限購限貸的大環(huán)境下，尋求回報率的投資人和尋求增長率的開發(fā)商將目光投向了海外。奧茲登介紹道，[薩摩亞公司注冊]中國房地產(chǎn)企業(yè)正在掀起美國市場“淘金潮”，據(jù)他所知，目前至少有24家中國國有和私營房地產(chǎn)公司在美國的主要城市尋找房地產(chǎn)開發(fā)和投資的機(jī)會。

那么，中國房地產(chǎn)企業(yè)在美生存，法則有哪些？需要如何克服“水土不服”？而這條西行之路的前方，是國際競爭力的提高嗎？還是一輪更大的生存危機(jī)呢？

時間就是金錢：決策機(jī)制是中國企業(yè)的命門

“紐約人討厭浪費(fèi)時間。因?yàn)槿绻�浪費(fèi)錢，你可以賺，但是浪費(fèi)時間，時機(jī)過去了，它就過去了�！�

美國地產(chǎn)投資顧問奧茲登，同時也是中國房地產(chǎn)開發(fā)商鑫苑置業(yè)獨(dú)立董事之一。他表示，誰也沒有想到，第一個在美國拿到土地，并且開發(fā)建設(shè)的中國房地產(chǎn)商會是在國內(nèi)名不經(jīng)傳的鑫苑置業(yè)。

當(dāng)中國最大的房地產(chǎn)開發(fā)商萬科（China Vanke）在今年2月宣布和美國頭號房企鐵獅門（Tishman Speyer）房地產(chǎn)成立合資公司，宣布共同開發(fā)美國舊金山高層豪華住宅公寓項(xiàng)目的時候，鑫苑早在半年前斥資5420萬美元，買下了紐約一個規(guī)劃建造200個住宅單元的地塊。而這半年過去后，隨著紐約房價的回暖，鑫苑即便只是土地轉(zhuǎn)讓，利潤也相當(dāng)可觀了。

奧茲登認(rèn)為，鑫苑的規(guī)模小在美國拓展中卻成為了一種優(yōu)勢，因?yàn)楦�靈活，也更富有創(chuàng)造力。奧茲登告訴我們鑫苑的地是從紐約房地產(chǎn)投資人卡利科（Richard Kalikow）手里買的，之前的美國開發(fā)商申請了貸款，但是無力還債，于是這塊地被卡利科取消了抵押贖回權(quán)，回到市場。

“然后我們?nèi)チ朔ㄍ�。我跟法庭說，我們想要這塊地，我說，我們公司（鑫苑）將會在很短的時間內(nèi)給出報價。然后法庭問我，你說的是紐約意義上的短時間，還是中國意義上的短時間？

我問，有什么區(qū)別嗎？他（法官）說，紐約意義上的短時間是一個星期，而中國意義上的短時間是3個月。

最后，我們在48小時之內(nèi)給出了報價。他們根本難以置信�！�

中美團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢互補(bǔ)：兼顧國際銷量和中國需求偏好

奧茲登表示，其實(shí)鑫苑也許并不是最快看到海外商機(jī)的中國開發(fā)商，但是下決定很快，抓準(zhǔn)了時機(jī)。而這背后是管理層對外國人以及當(dāng)?shù)貓F(tuán)隊(duì)和專家的信任。與此不同的是，一些中國企業(yè)或其他亞洲企業(yè)卻盲目信任那些英文流利但對房地產(chǎn)行業(yè)知之甚少的老朋友，老同學(xué)來擔(dān)任談判代表。

“這樣是沒法做成生意的。”

奧茲登認(rèn)為，前車之鑒就是80年代的日本�！爱�(dāng)時，所有日本（在美）投資的決定都是在東京定下的，不是在紐約。日本公司的董事長的旁邊有很多我們稱作是“言聽計(jì)從的人”，拍馬屁的人，他們只是附和說，（董事長看中的）是很好的投資，但是其實(shí)這些助理或董事長獲得的根本不是最準(zhǔn)確的信息。他們根本不信任美國當(dāng)?shù)氐膱F(tuán)隊(duì)�！�[薩摩亞注冊公司]

而鑫苑和美國團(tuán)隊(duì)之間的信任也并非短時間內(nèi)建立的，在鑫苑購買并開發(fā)紐約地產(chǎn)之前，就已經(jīng)在美國市場經(jīng)歷了一系列的“試水” 過程。

“紐約這塊地，其實(shí)是我們的第三個項(xiàng)目”， 鑫苑優(yōu)晟置業(yè)的首席執(zhí)行官崔勇先生介紹道，“鑫苑第一個項(xiàng)目，是在內(nèi)華達(dá)的里諾（Reno）。我們在那里買了一個富國銀行（Wells Fargo）的資產(chǎn)包，而且我們很快的把它賣掉了。這個是我們的一個比較成功的短期投資案例，而且這個收益率很高。然后，又跟美國的第二大開發(fā)商Lennar手里面買了一些它已經(jīng)建成的，就是公寓（apartment），在洛杉磯（L.A.），這兩個都是我們試水性的一個項(xiàng)目。第三個項(xiàng)目呢，就是去年5,6月份在紐約布魯克林南威廉斯堡拿到的這個項(xiàng)目。”

而鑫苑在試水美國市場之前重要的里程碑事件，是于2007年在紐交所的IPO上市，至此成為在紐交所掛牌的第一家中國房地產(chǎn)開發(fā)商。而在鑫苑IPO融資過程中，結(jié)識了很多紐約當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)顧問，包括奧茲登。這批人成為了鑫苑美國團(tuán)隊(duì)的核心骨干。

而信任是雙向的。日益增大的中國人海外置業(yè)需求，以及鑫苑自身的國內(nèi)銷售渠道和資源是美國團(tuán)隊(duì)愿意助力鑫苑的內(nèi)在動力。

鑫苑置業(yè)的董事長兼首席執(zhí)行官張勇就表示，鑫苑作為一家在美上市的中國公司，既了解美國資本市場和地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)則，又能考慮結(jié)合國內(nèi)投資人的需求偏好，兼顧了這兩點(diǎn)，鑫苑才最終決定來紐約開發(fā)地產(chǎn)。

“我們花了一年的時間，在美國看了一百多塊地。從西岸的舊金山，LA，一直到東岸的紐約，華盛頓，邁阿密。我們是根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)第一太平洋戴維斯所提供的市場研究，去找既能在國際市場上有銷路，又是中國投資人以及新移民感興趣的區(qū)域，最后這么選定這塊地的。”崔勇介紹道。

從地址的選擇，戶型的設(shè)計(jì)，到后期銷售的規(guī)劃，鑫苑的南威廉斯堡項(xiàng)目都兼顧國際銷路和中國偏好。前一個開發(fā)商的原定計(jì)劃是將南威廉斯堡項(xiàng)目全部做成是兩百平米，5，6個房間的戶型，因?yàn)檫m合孩子相對多的猶太人大家庭。而鑫苑的新設(shè)計(jì)是根據(jù)新的市場調(diào)研，做成了既有適應(yīng)曼哈頓上班族的小戶型，又有適合威廉姆斯堡藝術(shù)家氛圍的閣樓，并留了20多套價位在200萬美元的大戶型適合家庭居住和投資的住宅。“我們把市場上的目標(biāo)顧客按照他的購買行為來分析，做出來他喜歡的一個戶型。他們就會對號入座來買我們的房子”崔勇預(yù)計(jì)最終40%的買家會是中國人。

尊重當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)規(guī)范 中國企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)美國夢

那么，在中國開發(fā)商探路美國的過程中，又需要面對當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門的哪些規(guī)定和壓力？ 而美國各級政府又是如何看待中國開發(fā)商的這批海外拓展浪潮的呢？

紐約市布魯克林區(qū)的區(qū)長馬蒂•馬科維茨（Marty Markowitz）的態(tài)度顯得恩威并施，既歡迎合作共贏，也強(qiáng)調(diào)必須遵紀(jì)守法。

馬科維茨先生對騰訊財經(jīng)表示，現(xiàn)在中國人更多參與到美國項(xiàng)目來是共贏的局面。不僅僅因?yàn)橹袊�公司本身身上承載著很多美國人的投資回報期望，比如鑫苑本身就是一家在美上市的公司，而且中國現(xiàn)在在美國房地產(chǎn)的投資建設(shè)，又同時可以增加美國就業(yè)，并且滿足紐約人的住房需求。

“當(dāng)然鑫苑必須遵守美國和紐約當(dāng)?shù)氐姆�律。他們（中國開發(fā)商）必須要遵循美國游戲規(guī)則，他們是和美國開發(fā)商一視同仁的。這里不會出現(xiàn)針對中美開放商的雙重標(biāo)準(zhǔn)。所有人都是一個規(guī)則。如果他們違法，營建過程就會被勒令停止。就這么簡單。”

而在創(chuàng)造就業(yè)方面，他特別提到，希望鑫苑地產(chǎn)雇傭工會，“我覺得工人的權(quán)益和工人工資保證應(yīng)該是公司道德的一部分。”而根據(jù)奧茲登此前的介紹，預(yù)計(jì)鑫苑會在威廉斯堡項(xiàng)目上在美招工兩千人，除了短期的建筑工人之外，也包括后續(xù)企宣售房，以及未來鑫苑進(jìn)一步商業(yè)拓展的長期員工。

[注冊盧森堡公司]而對于中國企業(yè)為何要來美國拓展，馬科維茨表示這是企業(yè)逐利的自然選擇，而紐約的商業(yè)環(huán)境成熟規(guī)范，只要遵守當(dāng)?shù)氐姆�律，中國企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)“美國夢”�！拔覀儎倓偪吹矫绹�一個全國性電視臺做的采訪，說到中國一些地區(qū)已經(jīng)發(fā)展過度。他們建了太多的樓，而很多中國人又根本住不起那些已經(jīng)建好的房子，所以我覺得中國的公司應(yīng)該要來投資海外，在海外市場上，他們的投入可以有很好的回報。而且在美國，你中國人可以展翅高飛，你只要有能力，就可以飛很高。”

展望未來：市場將決定中國房企是否擴(kuò)大海外開發(fā)規(guī)模

拿地才只是鑫苑紐約威廉斯堡房地產(chǎn)開發(fā)的第一步，目前該項(xiàng)目目前正在進(jìn)行土地樣本的測試檢驗(yàn)，以及戶型重新設(shè)計(jì)的遞交審核。如果一切進(jìn)展順利的話，公司預(yù)計(jì)在今年7月開始預(yù)售，9月項(xiàng)目正式破土動工，而在2015年完成交付。但房地產(chǎn)銷售周期相對較長，而美國法規(guī)里限定預(yù)售只能收取少量定金并放入托管帳戶的制度，也迫使公司需要面對房地周期風(fēng)險，并擁有更強(qiáng)資金管理能力。

對于在美國已經(jīng)上市的鑫苑來說，在美融資已經(jīng)頗有經(jīng)驗(yàn)，而對于其他中國開發(fā)商來說，除了需要面對全球經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險之外還需要面對國內(nèi)房產(chǎn)以及經(jīng)濟(jì)整體調(diào)控的政策風(fēng)險。瑞士信貸表示，萬科和鐵獅門能否最終合作成功取決于中國政府是否會批準(zhǔn)萬科將資金匯到海外。

對于現(xiàn)在中國房地產(chǎn)商所面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，奧茲登表示，“鄧小平對中國的發(fā)展意義很重大。他告訴人們致富光榮。這就好像是亮了盞綠燈，指示前進(jìn)的綠燈。學(xué)習(xí)，做生意，賺錢。中國現(xiàn)在本土發(fā)展很繁榮，但是國際拓展還是一步一步來的。而現(xiàn)在是中國海外拓展跨得更大一點(diǎn)的好時機(jī)。未來步子會邁得更大�！�

而中國房企投資的美國項(xiàng)目，目前仍處于開發(fā)階段。項(xiàng)目最終能否順利交付，是否能得到美國市場的認(rèn)可，將是中國房企是否擴(kuò)大海外投資規(guī)模，將步子再邁大一點(diǎn)的決定因素。

“現(xiàn)在是中國房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目的冬天。中國的房地產(chǎn)開發(fā)商意識到了這點(diǎn)，所以要海外擴(kuò)張”，美國地產(chǎn)投資顧問奧茲登對騰訊財經(jīng)表示，“過去四年則是美國房地產(chǎn)的冬天，但現(xiàn)在美國的一線城市，包括邁阿密，紐約，三藩剛剛開始回暖。所以，中國開發(fā)商依舊有很多機(jī)會可以抄底。”