調(diào)控新政下的樓市似乎遭遇到了冰點(diǎn)。5月份，房企銷售額大幅滑落，世茂、龍湖等企業(yè)銷售額的跌幅都在40%-50%左右。似乎是急于想破冰打開(kāi)局面，房企不約而同地選擇了“走馬換將”。包括保利、萬(wàn)科、SOHO中國(guó)[4.09 1.49%]在內(nèi)的六家知名房企紛紛調(diào)整手下高管。

然而，政策層面依然沒(méi)有放松。6月4日晚，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文指出，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。而在此時(shí)，打折傳言四起，萬(wàn)科更是表示不會(huì)扛價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)上風(fēng)聲鶴唳。

萬(wàn)科等房企高層變動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)的人事震蕩正在演變成一輪“多米諾”骨牌效應(yīng)。

6月1日晚，保利地產(chǎn)[10.91 1.77%]發(fā)布公告稱，李彬海辭任董事長(zhǎng)、董事職務(wù)，保利地產(chǎn)原總經(jīng)理宋廣菊將接替其出任董事長(zhǎng)一職。而在此前的短短半個(gè)月時(shí)間里，知名房企的高管變動(dòng)也如走馬燈一般，讓人有點(diǎn)“眼花繚亂”。

5月31日SOHO中國(guó)公告稱，王少劍已辭去公司的執(zhí)行董事及財(cái)務(wù)總裁的職務(wù)。也許是巧合，另外一家知名房企也恰恰是財(cái)務(wù)官離職。5月26日，現(xiàn)年38歲的龍湖首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事林鉅昌透露公司已經(jīng)批準(zhǔn)了他的辭職申請(qǐng)，將在今年10月底離開(kāi)奮斗了4年的龍湖。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅僅在近一個(gè)月時(shí)間里，加上此前孫文杰不再擔(dān)任中國(guó)建筑[3.55 -0.28%]工程總公司總經(jīng)理、黨組副書記，原職南京萬(wàn)科總經(jīng)理的朱保全升任萬(wàn)科集團(tuán)副總裁，世茂股份[10.15 1.60%]董事會(huì)秘書王東亮申請(qǐng)辭職，共有六家知名房企出現(xiàn)高層人事變動(dòng)。

“2010年下半年，如何保證房企資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵。因此民營(yíng)房企換財(cái)務(wù)官就不難理解，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的融資收的還是比較緊。”中原地產(chǎn)董事長(zhǎng)李文杰表示，知名房企的高層變動(dòng)還只是一個(gè)開(kāi)始。面對(duì)政策層面的巨大壓力，房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷、融資和管理思路都會(huì)發(fā)生變化。未來(lái)還有更多的中層領(lǐng)導(dǎo)以及中小房企領(lǐng)導(dǎo)的變動(dòng)。

而在房地產(chǎn)行業(yè)從事了8年獵頭顧問(wèn)工作的周霞也證實(shí)了這一點(diǎn)。她告訴記者，在2009年下半年地產(chǎn)火爆時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)理人的隊(duì)伍高速發(fā)展。而隨著目前房地產(chǎn)行業(yè)遇冷，一部分房企現(xiàn)在或收縮戰(zhàn)線,或改變思路，因此目前已經(jīng)有企業(yè)與她聯(lián)系招募強(qiáng)將。

約43%房企競(jìng)爭(zhēng)乏力

這似乎不僅僅是巧合。5月份公布的幾家房企銷售額就泄露了房企的“危機(jī)”。這其中不乏上述發(fā)生人事變動(dòng)的企業(yè)。

根據(jù)已公布的數(shù)據(jù)，世茂房地產(chǎn)[11.98 0.84%]、龍湖地產(chǎn)[7.50 -0.79%]、合景泰富[4.50 2.27%]、富力地產(chǎn)[10.14 2.01%]5月份銷售金額均有40%-50%的跌幅。其中，世茂房地產(chǎn)5月份實(shí)現(xiàn)合同銷售收入15億元，較4月的25億元下跌40%。

而6月1日剛剛公布的中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心報(bào)告也道出了房地產(chǎn)企業(yè)的真正危機(jī)：房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力正處于下降階段。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心對(duì)105家滬深房地產(chǎn)上市公司的測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，所有上市公司中僅有19.39%為優(yōu)質(zhì)上市公司，約有42.86%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)乏力，持續(xù)發(fā)展能力較弱。

6月4日晚，住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)三部委聯(lián)合發(fā)文指出，商業(yè)性個(gè)人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)依據(jù)擬購(gòu)房家庭成員名下實(shí)際擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定。同時(shí)，對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人也按第二套及以上的差別化住房信貸政策執(zhí)行。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況和地方的政府有關(guān)政策規(guī)定，對(duì)其暫停發(fā)放住房貸款。

在回款周期拉長(zhǎng)、信貸收緊、負(fù)債率高企等因素下，房地產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)中資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)70%的有13家。2010年4月宏觀調(diào)控之后，上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股價(jià)均大幅下挫達(dá)20%以上。

與此同時(shí)，即使是“萬(wàn)保金招”這樣的標(biāo)桿企業(yè)其盈利能力也在下降。根據(jù)Wind資訊的統(tǒng)計(jì)結(jié)果，這四家房企的一季報(bào)顯示，除招商地產(chǎn)[15.41 1.58%]外，三家公司的銷售毛利率和凈利率均同比下降。保利凈利率由去年同期的25.9%降至16.7%；金地凈利率由12.3%降至6.1%。