近一個(gè)月來，金隅集團(tuán)對(duì)金隅股份的資產(chǎn)注入動(dòng)作頻頻。金隅集團(tuán)內(nèi)部人士透露，金隅集團(tuán)意欲加大房地產(chǎn)業(yè)務(wù)版塊的整合，未來包括大成房地產(chǎn)在內(nèi)的更多資源將逐步注入上市公司，完成整體上市。

加大持有型物業(yè)整合

6月9日，金隅股份宣布斥資6.24億元收購北京水泥廠66.12%的股權(quán)。

同一天，金隅股份另一份收購公告的補(bǔ)充公告表明，其行將獲得金隅宏業(yè)手中的大成大廈。5月30日，金隅股份公告稱，收購八達(dá)嶺度假村、北京金隅大成、北京甘露家園、北京金隅宏業(yè)等14家公司的全部股權(quán)。同時(shí)，將收購北京水泥廠 33.88%股權(quán)和科恩北京67.5%股權(quán)、分別作價(jià)3.20億元和256.34萬元。

金隅集團(tuán)及其附屬公司還以1.62億元和1.10億元價(jià)格分別將北京平谷地塊和藍(lán)島金隅地塊以及兩塊土地上的建筑、設(shè)備、隨附的所有權(quán)益和權(quán)利轉(zhuǎn)讓給金隅股份。

通過此輪收購，金隅股份將新增商場、寫字樓等持有型物業(yè)面積約11萬平方米，持有型物業(yè)總面積將超過70萬平方米。

金隅股份去年香港上市時(shí)，就擁有實(shí)際價(jià)值超過百億的出租物業(yè)資產(chǎn)。金隅股份經(jīng)營性物業(yè)的租金收入在全國上市公司中排名前三，所以其在經(jīng)營性物業(yè)上的兼并特別引人注目。

這輪收購，不僅是直接進(jìn)入了一些現(xiàn)成土地資產(chǎn)，金隅股份收購的工廠在北京一些核心區(qū)域還擁有豐富的工業(yè)土地儲(chǔ)備。收購的燕山水泥已經(jīng)于2007年停產(chǎn)，但其擁有占地32萬平方米的土地。

金隅大成融合

在本輪的16家收購中，金隅股份向大成房地產(chǎn)收購了北京金隅大成，并約定在先決條件達(dá)成之后的15個(gè)工作日內(nèi)向大成房地產(chǎn)支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)款。

金隅大成于1992年成立，隸屬于大成房地產(chǎn)，主要從事是物業(yè)管理工作，管理著合并面積百萬平米的多個(gè)物業(yè)。

應(yīng)北京市國資委的要求，2009年8月，金隅集團(tuán)先是托管大成房地產(chǎn)股份，然后吸收了大成房地產(chǎn)的全部股權(quán)。據(jù)了解，大成房地產(chǎn)原有的高管團(tuán)隊(duì)都進(jìn)入了金隅集團(tuán)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)管理中。和金隅相比，大成房地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備并不豐厚，但在開發(fā)高端樓盤上擁有較為豐富的經(jīng)驗(yàn)。大成的進(jìn)入彌補(bǔ)了以建材起家、以開發(fā)保障性住房為主的金隅的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)不足。

金隅集團(tuán)內(nèi)部人士認(rèn)為，大成的加入會(huì)給公司帶來轉(zhuǎn)變，公司會(huì)逐步加大高檔住房開發(fā)的比重，大成房地產(chǎn)在今年將置入上市公司旗下，這也是今年整體上市中最重要的一環(huán)。

轉(zhuǎn)型

在今年的金隅股份業(yè)績說明會(huì)上，金隅集團(tuán)董事長蔣衛(wèi)平就曾表示，預(yù)期金隅股份今年銷售面積會(huì)在100萬平方米左右，會(huì)側(cè)重于“水泥”和房地產(chǎn)開發(fā)”兩部分。2010年，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率會(huì)保持在35%左右。

金隅多年來致力于保障性住房的開發(fā)，高端樓盤項(xiàng)目并不多，35%的毛利潤更多來源于其土地成本。蔣衛(wèi)平曾透露，在北京、天津等地的土地儲(chǔ)備每平方米成本約為3000元。

資本界人士更關(guān)注的是金隅集團(tuán)擁有上萬畝舊廠房和工業(yè)儲(chǔ)備用地，大多數(shù)位于北京及周邊地區(qū)。金隅也曾表示過，會(huì)在合適的時(shí)間將土地屬性轉(zhuǎn)化為商業(yè)地塊。

客觀上，這些土地通過一級(jí)開發(fā)整理，如不是做保障性住宅的開發(fā)，勢必就要進(jìn)入招拍掛。北京招拍掛價(jià)格持續(xù)不下，使得金隅在未來會(huì)存在持續(xù)低成本拿地的不確定性，即便能低價(jià)拿到土地，還要面臨著國家對(duì)土地增值稅征收日益嚴(yán)格的外部環(huán)境。

北京土地供應(yīng)的郊區(qū)化趨勢已經(jīng)非常明顯，要保持一定的毛利潤，就必須提高產(chǎn)品的溢價(jià)率，萬科、中糧等開發(fā)商進(jìn)入郊區(qū)就采用的是精品大盤的路線。

今年4月，金隅股份曾通過聯(lián)屬公司北京大成開發(fā)集團(tuán)有限公司，以12.1億元投得重慶市南岸區(qū)土地。該地塊毗鄰重慶國家4A級(jí)風(fēng)景區(qū)，是重慶市今年以來供應(yīng)的最大地塊，規(guī)劃的容積率不到1。今年1月，金隅股份在天津競得東麗區(qū)的土地，容積率也不到2。

加大對(duì)持有型物業(yè)的整合，擴(kuò)大高檔樓盤的比重，顯然這家公司也在逐漸適應(yīng)“后土地時(shí)代”的轉(zhuǎn)型。