萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林終于可以長(zhǎng)舒一口氣了。6月25日恒力商業(yè)地產(chǎn)(00169.HK)發(fā)布公告稱，公司買賣協(xié)議已完成交割。至此，萬(wàn)達(dá)成功登陸香港資本市場(chǎng)。這是近期又一家建立海外融資平臺(tái)的國(guó)內(nèi)房企。

同一天，人民銀行發(fā)布公告稱，[香港注冊(cè)公司]向部分金融機(jī)構(gòu)提供流動(dòng)性支持，中國(guó)“錢荒”問(wèn)題似乎看到緩解的曙光。

但在高層的定調(diào)下，“調(diào)結(jié)構(gòu)”成為銀行未來(lái)半年的工作重點(diǎn)，流向房地產(chǎn)行業(yè)的銀行資金預(yù)計(jì)將受到進(jìn)一步控制。

因而此時(shí)此刻，對(duì)于房企而言，盡快建立一個(gè)功能健全的海外融資平臺(tái)，已關(guān)乎生死。

買殼登陸香港資本市場(chǎng)

國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司有了另一條融資通道，這對(duì)萬(wàn)達(dá)未來(lái)的發(fā)展至關(guān)重要。

早在6月17日，恒力已經(jīng)舉行了特別股東大會(huì)，以100%支持率投票通過(guò)更名為“萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)”的議案。6月25日，恒力和萬(wàn)達(dá)的買賣協(xié)議完成交割，萬(wàn)達(dá)成為恒力地產(chǎn)18.56億股股份的持有者，占恒力全部股份的65%。

這意味著，國(guó)內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司有了另一條融資通道，這對(duì)萬(wàn)達(dá)未來(lái)的發(fā)展至關(guān)重要。

從2012年5月下旬至今這一年多的時(shí)間里，萬(wàn)達(dá)僅僅在國(guó)外擴(kuò)張的投資額已接近72億美元。包括26億美元收購(gòu)全球第二大院線AMC，30億美元投資俄羅斯旅游業(yè)，3.2億英鎊并購(gòu)英國(guó)圣汐游艇公司，7億英鎊在倫敦建設(shè)超五星級(jí)萬(wàn)達(dá)酒店等。[注冊(cè)美國(guó)公司]

在國(guó)外一擲千金的同時(shí)，萬(wàn)達(dá)不忘在國(guó)內(nèi)各城市跑馬圈地，截止到2012年萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已開(kāi)業(yè)67座，持有的物業(yè)面積達(dá)1290萬(wàn)平方米，規(guī)模居全球第二。

根據(jù)該公司早前宣布的計(jì)劃，預(yù)計(jì)到2014年全國(guó)將共計(jì)有110座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，屆時(shí)萬(wàn)達(dá)持有的物業(yè)面積將達(dá)到2300萬(wàn)平方米，全球第一。再加上萬(wàn)達(dá)在大連、南昌、哈爾濱等地的旅游項(xiàng)目，簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)萬(wàn)達(dá)國(guó)內(nèi)2013年的投資額也超過(guò)千億元人民幣。

與四處出擊的擴(kuò)張相比，萬(wàn)達(dá)的融資渠道甚為單一，王健林自稱，萬(wàn)達(dá)資金來(lái)源有三個(gè)渠道：自有資金、銀行貸款以及部分物業(yè)預(yù)售。

由于萬(wàn)達(dá)并非上市公司，它究竟賣了多少房、收回多少錢，難有第三方數(shù)據(jù)。據(jù)其公布的數(shù)字顯示，2012年萬(wàn)達(dá)集團(tuán)收入1416.8億元，同比增長(zhǎng)34.8%。但這肯定不足以支撐萬(wàn)達(dá)近1500億元的投資額。

銀行融資渠道日漸式微

一旦萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目出租下降，又或者銀行貸款受限，萬(wàn)達(dá)將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

萬(wàn)達(dá)模式簡(jiǎn)單概括就是“以售養(yǎng)租，以現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”。也就是通過(guò)住宅、公寓的銷售來(lái)獲得現(xiàn)金流滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，最后持有高檔酒店和購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)。

由于萬(wàn)達(dá)有著院線、零售百貨、酒店等產(chǎn)業(yè)，以及良好的商家脈絡(luò)，通常萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在起步階段就能迅速填滿商場(chǎng)。良好的商業(yè)配套加速了萬(wàn)達(dá)住宅、公寓的銷售，回籠的資金又反哺商場(chǎng)租金以及下一個(gè)投資項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)看似擁有良好的商業(yè)循環(huán)模式。

而這一切的前提是，萬(wàn)達(dá)需從政府手中獲得低價(jià)土地，再抵押給銀行獲得貸款，快速將項(xiàng)目建成。

這一切都依賴于萬(wàn)達(dá)高周轉(zhuǎn)率的基礎(chǔ)上，一旦萬(wàn)達(dá)商業(yè)項(xiàng)目出租下降，又或者銀行貸款受限，萬(wàn)達(dá)將面臨資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。2012年下半年萬(wàn)達(dá)在武漢以及一些二線城市的項(xiàng)目，就出現(xiàn)出租率下降的情況。

同時(shí)，銀行貸款能否一如既往地下來(lái)也存在變數(shù)。[美國(guó)公司注冊(cè)]6月19日李克強(qiáng)總理主持國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上，明確提出要優(yōu)化金融資源配置，用好增量，盤活存量，更有力的支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這將是貨幣政策調(diào)控的新思路，實(shí)際要解決資金分布的問(wèn)題。未來(lái)流向房地產(chǎn)的銀行資金將進(jìn)一步受限。這種情況下，再搭建一個(gè)融資平臺(tái)，更利于緩和繃緊的萬(wàn)達(dá)資金鏈。

與萬(wàn)達(dá)計(jì)劃相仿的房企不在少數(shù)，6月17日，朗詩(shī)集團(tuán)花費(fèi)8.63億港元收購(gòu)了香港上市公司深圳科技63.4%的股份。據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計(jì)顯示，2013年以來(lái)已先后有7家國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商在香港買殼。

這也是無(wú)奈之舉，A股市場(chǎng)早早地對(duì)房企關(guān)上了融資大門，絕大部分開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源只有銀行與自籌兩條路子，而所謂自籌當(dāng)中的銷售回款，又有大部分源于銀行的購(gòu)房按揭。

2010年銀行嚴(yán)控住房按揭之時(shí)，購(gòu)房者的住房按揭款遲遲未能到達(dá)開(kāi)發(fā)商的賬戶，這也曾令開(kāi)發(fā)商苦不堪言。受“錢荒”沖擊，廣深以及眾多二線城市的住房按揭利率普遍在九折以上，部分股份制銀行甚至?xí)簳r(shí)擱置了住房貸款的辦理。

在資源有限的背景下，開(kāi)發(fā)商源于銀行的資金肯定大受影響。這導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的融資不得不更傾向于信托以及影子銀行，在2012年償還高峰時(shí)，有一些開(kāi)發(fā)商的信托產(chǎn)品無(wú)法兌現(xiàn)，讓房地產(chǎn)信托增長(zhǎng)速度有所減弱。

避災(zāi)海外融資平臺(tái)

除了一眾房產(chǎn)龍頭外，一批中小房企也希望通過(guò)買殼達(dá)到曲線上市的目標(biāo)。

正因如此，國(guó)內(nèi)大大小小的開(kāi)發(fā)商不得不拼命買殼，搭建海外融資平臺(tái)。

但按照現(xiàn)有的限制條件，買殼更類似于長(zhǎng)線投資，買殼上市而后成功融資的案例并不多。根據(jù)香港上市規(guī)則，在買殼后24個(gè)月內(nèi)，殼公司收購(gòu)某項(xiàng)資產(chǎn)的資產(chǎn)比例、盈利比率、收益比率、代價(jià)比率以及股本比率任意一項(xiàng)指標(biāo)超過(guò)100%，都將構(gòu)成非常重大的“收購(gòu)事宜”，要求按IPO規(guī)則處理。這就意味著買殼上市短期內(nèi)很難通過(guò)注入資產(chǎn)，增發(fā)融資。

但也有反例，2013年3月，在香港借殼只有8個(gè)月的萬(wàn)科宣布，通過(guò)相關(guān)萬(wàn)科發(fā)行8億美元5年期定息債券，且年利率僅為2.7%。這是萬(wàn)科5年來(lái)首次從公開(kāi)市場(chǎng)成功融資，其資金成功之低，讓王健林等人甚為艷羨。“珠玉”在前，包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)的借殼龍頭都躍躍欲試。

其實(shí)除了一眾房企龍頭外，一批中小房企也希望通過(guò)買殼達(dá)到曲線上市的目標(biāo)。

“這些房企想要復(fù)制萬(wàn)科的成功案例就難得多�！毕愀蹍R通金融的合伙人梁德彪表示，海外投資人看重的是萬(wàn)科龐大的國(guó)內(nèi)資產(chǎn)，加上現(xiàn)在通過(guò)香港上市的國(guó)內(nèi)房企數(shù)量已經(jīng)相當(dāng)大，中小房企想要得到投資人的青睞，需要有非常突出的經(jīng)營(yíng)特色。

另外，從流程上看，雖然房企已經(jīng)買下了香港殼公司，但要實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)出境再注入香港殼公司才有可能獲得股權(quán)融資的可能。根據(jù)商務(wù)部《境內(nèi)企業(yè)資產(chǎn)出境限制》10號(hào)令規(guī)定，境內(nèi)公司、企業(yè)或自然人以其在境外合法設(shè)立或控制的公司名義并購(gòu)與其有關(guān)聯(lián)關(guān)系的境內(nèi)公司，應(yīng)報(bào)商務(wù)部審批。

既然買殼融資充滿變數(shù)，為何一些中小房企依然趨之若鶩？“起碼以后可以通過(guò)海外銀行、債券等多渠道融資，不再受制于國(guó)內(nèi)的金融系統(tǒng)�！币晃辉谙愀勐�(lián)交所等候上市超過(guò)兩年的房產(chǎn)商言道。