進入7月以來,受多重外部因素影響,A股和港股市場資金觀望情緒較濃。在此期間,兩地市場地產(chǎn)股走勢強勁,中信一級行業(yè)的房地產(chǎn)指數(shù)月內(nèi)已上漲3.47%;恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)漲0.93%。
市場分析人士表示,進入中報業(yè)績期,企業(yè)業(yè)績十分亮眼,凈利潤增速大幅超出預期推升了房地產(chǎn)個股股價。而從更長遠來看,房地產(chǎn)板塊開工數(shù)據(jù)、行業(yè)投資增速和銷售端的業(yè)績表現(xiàn)出色。機構(gòu)預期,該板塊全年或走出“N”型走勢。
中報提振板塊股價
A股市場上,7月以來上證指數(shù)下跌1.84%,中信一級行業(yè)的房地產(chǎn)指數(shù)卻逆市上漲3.47%,近20日漲幅位居29個中信一級行業(yè)板塊指數(shù)第二。其成分股中,哈高科近20日漲幅高達71.89%,大名城和嘉凱城漲幅超20%,中航善達、中國國貿(mào)、蘇寧環(huán)球、保利地產(chǎn)、綠地控股等6股漲超10%,深物業(yè)A、陽光城、萬科A等多只個股亦漲近10%。年初至今,該指數(shù)追蹤的133只成分股中,104只表現(xiàn)為上漲,69只漲幅跑贏上證指數(shù)。
港股市場上,恒生地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)亦跑贏恒生指數(shù)漲幅。在恒生11個行業(yè)指數(shù)中,該指數(shù)年初至今漲16.66%,位居漲幅第二;20日漲幅0.98%,位列漲幅第四。該指數(shù)追蹤的成分股中,亞洲水泥(中國)和中國奧園年內(nèi)分別上漲153.15%和141.48%位居前二;49只成分股年內(nèi)漲逾20%;近20日嘉年華國際漲49.98%,領漲整個板塊,中國聯(lián)塑和寶龍地產(chǎn)漲逾30%,綠景中國地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、中國奧園等10股漲逾10%。
分析人士表示,近期中報成為提振板塊股價的直接因素。從數(shù)據(jù)來看,行業(yè)末尾的小市值地產(chǎn)公司業(yè)績(包括業(yè)績預告)表現(xiàn)極不穩(wěn)定,有暴增100%至200%的,但大多數(shù)小地產(chǎn)公司普遍業(yè)績預減,虧損;中等規(guī)模以上的房企凈利潤基本保持在30%-50%之間的增幅,營收基數(shù)大,相對穩(wěn)定,財務杠桿更低,基本面更佳,確定性更強。
基本面向好
近年來,地產(chǎn)公司因為房地產(chǎn)調(diào)控、高負債、低增速一直不被市場看好,而業(yè)內(nèi)人士表示,目前來說,從地產(chǎn)行業(yè)的開工數(shù)據(jù)、行業(yè)投資增速和銷售端的業(yè)績這三方面來看,行業(yè)有重新崛起之勢。機構(gòu)更表示,相信今年地產(chǎn)股或走出“N”型走勢。
首先,從開工數(shù)據(jù)來看,2019年1月至6月,全國房屋新開工面積同比增長10.1%,仍然維持了兩位數(shù)的增速。同時在今年6月,全國房屋新開工面積同比增長8.9%,跟五月份相比,環(huán)比增長4.9%,這也是地產(chǎn)公司業(yè)績能超預期的原因之一。
其次,從行業(yè)投資增速方面來看,2019年6月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.1%,和新開工面積的增長數(shù)據(jù)一樣,較5月份上升了0.6%。而今年上半年的同比增速在11%,跟歷史數(shù)據(jù)比較,也維持在高位水平。
同時,數(shù)據(jù)顯示,7月以來,超過20家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布海外融資計劃,融資金額超過170億美元,創(chuàng)下歷史單月海外融資新高。
此外,土地市場單月供銷比提高,市場整體熱度延續(xù)。6月300城宅地供給仍在增長,從溢價率的角度來看,300城宅地溢價率回升至26.0%,樓面價創(chuàng)2018年來新高,流拍率仍維持2018年以來歷史低位,整體熱度仍然較高。
第三,從銷售端業(yè)績來看,雖然從6月單月的數(shù)據(jù)來看,全國商品房銷售面積同比下滑2.2%,但降幅比5月份有所縮小。其中銷售金額同比增長4.2%,比5月份提升3.6%;商品住宅銷售面積下滑1.8%,降幅也出現(xiàn)了收窄;銷售金額同比增長7%,增速提升了3.1%。
交通銀行分析師表示,預計2019年消費增長8.5%左右,最終消費支出對經(jīng)濟增速的拉動作用有望超過75%,房地產(chǎn)成交熱點重回一二線城市。
國泰君安地產(chǎn)策略報告指出,2019年地產(chǎn)板塊的彈性主要在于區(qū)域市場的變化,國家對于城市發(fā)展的戰(zhàn)略也由全面城鎮(zhèn)化聚焦至大城市的城鎮(zhèn)化,落戶政策的整體寬松一定程度上形成對限購的對沖。政策、資金和市場維度進入全面友好期,全年的N型走勢確立。推薦萬科A、華夏幸福、藍光發(fā)展、榮盛發(fā)展、招商蛇口、中南建設、陽光城、金地集團等公司。