時入8月，久違的地產商融資場景再度在香港市場上出現(xiàn)。
不過，這次參與融資的并非過去常見的中小型地產商，幾乎都是市場上的龍頭。
8月4日，碧桂園（02007.HK）宣布發(fā)行價值4億美元的優(yōu)先票據，以購買尚未贖回的可換股債券和資助新增的房地產項目，在碧桂園披露的公告中，碧桂園特地強調，這種對新增房地產項目的資助，包括建筑費和土地款。
而在同一天，保利香港（00119.HK）也宣布將以每股8.8港元配售4億股，所得款也是用于房地產項目的運營。與外界所料相似的是，保利的配股價正是市場所傳的配股價的中間價。然而，這一符合預期的配股計劃卻依然讓保利香港復牌后跳空低開。受其帶動，一眾大型地產股當天也有不同程度的跌幅。此前，大型地產商合景泰富（01813.HK）、世茂房地產（00813.HK）和遠洋地產（03377.HK）都發(fā)布了集資計劃。
比擬去年6-8月集資潮
這與去年同期的房地產集資潮頗有相似之處。如果投資者翻查去年地產商的融資記錄，會發(fā)現(xiàn)去年6月至8月也是一個集資高峰。當時，合景泰富、上置集團、遠洋地產、合生創(chuàng)展、保利香港都發(fā)布了形式各異的融資計劃。
“實際上，到目前為止，地產商并不像外界所想的那樣不缺錢�！币晃粴W資銀行的中國投行高管對理財周報記者說，早在5年前，該高管就已參與內地地產商的融資計劃，“目前我手中就有幾個項目，其中一個融資額超過10億港元”。該高管認為，現(xiàn)在一些地產商樂意集資了，一是市場氣氛有所好轉，投資者容易接受大額的融資，二是地產商手中的一些項目確實需要錢，“并不是說這些地產商手中沒有這些流動資金，而是有些地產商認為，與其動用公司的自用資金，不如直接在市場上募集。這關系到這些公司的長遠發(fā)展”。
碧桂園選擇優(yōu)先票據
據理財周報統(tǒng)計，此次地產商的融資手法比過往更加多樣化，其中，世茂房地產是發(fā)行可換股債券，合景泰富是發(fā)債，保利香港是配股，碧桂園是發(fā)優(yōu)先票據。
其中，最可圈可點的是碧桂園的發(fā)行優(yōu)先票據。雖然這一優(yōu)先票據的價值為4億美元，但是，碧桂園只能從中得到3.88億美元的集資凈額，而每年的利率高達10.5%。如果這些票據全部兌現(xiàn)，至2015年碧桂園僅利息就要支付2.1億美元。
為什么碧桂園要選擇發(fā)行優(yōu)先票據的方式融資，而不是采取配股或其他形式？估計要從碧桂園2008年發(fā)行價值約43億人民幣的可換股債券說起，當時發(fā)行的這一筆債券基本上將于2013年到期。正如碧桂園此次公告中說的那樣，發(fā)行優(yōu)先票據所得款項中有部分是為了收購這些可換股債券。
如果僅僅是上述可換股債券，對碧桂園高層的壓力可能并不大，關鍵是當初碧桂園與美林還簽訂了復雜的現(xiàn)金結算股份掉期協(xié)議，股份總值據說高達2.5億美元，這一協(xié)議有一基本條款，如果最終股價高于初步價格，碧桂園將向美林收取差額，如果最終股價低于初步價格，則美林將向碧桂園要求差額。
記者詢問了幾位地產圈內有名的專家，他們幾乎都表示對這一掉期協(xié)議看不懂，只覺得有點類似于此前讓國內眾多上市公司大吃苦頭的“對賭協(xié)議”。而按照過往的慣例，做實業(yè)的國內公司與做金融的外國投行“對賭”，鮮有國內公司贏的。
此外，碧桂園的融資中有部分資金是為了“贊助”新增項目建筑費和土地款，這也許與香港市場上的另一則傳言有關。政府將大力清查閑置土地，對于擁有大量土儲的地產商而言，如果捂地不開發(fā)，并不是一件好事。
保利香港：目前是集資良機
作為央企的保利香港并不像其他中小地產商那樣時常遇到融資難。也許正如該公司在公告中所稱那樣，此次配售是公司籌集資金的良機。配股所得的34.63億港元凈額將用于一般公司用途和未來的投資機會。
配股后，保利香港、保利南方集團、中國保利和其他幾家公司在保利香港中所占的股權將從54.09%下降至48.09%，而公眾股東則從45.91%上升至51.91%。據保利香港年報披露，截至2009年年底，保利香港共有41個在建項目和土地儲備，按建設面積計約1240萬平方米，而當年新開盤項目為4個，銷售面積120萬平方米。
遠洋地產則采取可發(fā)行可換股債券的方式融資，與保利香港類似的是，遠洋地產募集的資金也將用于公司業(yè)務的擴展。
遠洋地產是北京市場領先的地產商，按照募資計劃，公司將把業(yè)務擴展至國內其他選定的高增長地區(qū)，其中包括環(huán)渤海灣和珠三角區(qū)。遠洋地產在公告中稱，所得款將用來收購新的項目和支付現(xiàn)有項目的建設和土地成本。
7月27日，遠洋地產發(fā)布了發(fā)行完成公告，合計9億美元的可換股債券已出售給6名獨立于集團的投資者，其中，公司的兩大股東中國人壽和中國遠洋在可換股債券全部轉換后所占的股權將從目前的24.07%和16.85%分別降至20.38%和14.27%。
世茂房地產則選擇了碧桂園同樣的方式融資，公司7月28日宣布發(fā)行價值5億美元的優(yōu)先票據，所得4.94億美元凈額也將用于還債、為現(xiàn)有和新增項目提供資金。
8月3日，另一大型地產商合景泰富也發(fā)布公告稱擬發(fā)行優(yōu)先票據，但是暫時還沒有披露融資的金額和用于開發(fā)的項目。
不過，一位中資券商的銷售部董事告訴理財周報記者，近期另一大型地產商華潤置地（01109.HK）也有可能加入集資的行列，“早在上個星期，這一消息已在香港傳開了，如果華潤置地集資，至少也會是幾十億港元規(guī)模。”
