報告還顯示，購買美國房產的外籍人士之中，60%擁有美國的長期簽證許可。作為一個整體，他們購買房產的成交價格中位數(shù)為280600美元，高于美國市面上所有房屋售價的中位數(shù)(259600美元)。

       由于稅法寬松、氣候宜人，佛羅里達州吸引了20%的外國買家，加拿大人尤其熱衷在這里買房。其次是加利福尼亞州，獲得了12%的外國買家青睞，是中國買家的首選目的地。排名第三的是得克薩斯州，印度和墨西哥人特別喜歡在此聚居。

       NAR首席經濟學家勞倫斯(Lawrence Yun)表示，外國買家在美國樓市的投資減少是很多因素綜合的結果，比如全球經濟增長放緩、部分國家資本管制、美元持續(xù)走強以及待售房屋庫存量低等�！叭欢�，下降的幅度十分驚人，這意味著(全球投資者)對持有美國房產的信心在降低�！眲趥愃贡硎�。

       報告顯示，美國市面上的外國買家主要來自中國、加拿大、英國、印度和墨西哥。近兩年，來自這些國家的投資者在美國房產上的投資不約而同地出現(xiàn)了大幅下降。

       全球海外房產中文平臺居外網(wǎng)CEO兼董事羅雪欣女士也對第一財經記者證實，中國買家對美國房產的投資熱情逐漸下降，過去五個季度的詢盤量有四個季度呈下跌趨勢。相比之下，中國買家在英國、澳大利亞和日本等競爭市場上的投資更多。

       沃頓教授：降息刺激作用有限

       美聯(lián)儲將于7月底宣布降息，基本上已是板上釘釘?shù)氖铝�，唯一的懸念無非是降25個基點還是50個基點。降息在即，抵押貸款利率持續(xù)下降，不少美國建筑商對未來前景感到樂觀，但就目前來說，美國房地產市場仍在不景氣中苦苦掙扎，新屋開工數(shù)已經連續(xù)兩個月下滑。

       美國商務部7月17日公布的數(shù)據(jù)顯示，經季節(jié)性因素調整后的6月新屋開工量為125.3萬套，較5月的126.5萬套下降0.9%，單戶住宅的上漲被多戶建筑的大幅下降所抵消。與此同時，營建許可獲批量下跌6.1%至122萬份，跌至兩年以來的最低水平。

       海軍聯(lián)邦信貸協(xié)會經濟學家弗里克(Robert Frick)表示：“較低的抵押貸款利率并不能刺激住房建筑行業(yè)增加建房，技術工人短缺、材料成本高企、可建房土地匱乏，都會持續(xù)阻礙產出�！�

       通常而言，降息對樓市的刺激作用是顯而易見的，但這次的情況可能會有所不同。

       杜蘭頓院長對第一財經記者表示，雖然降息利好樓市，但隨之而來的經濟衰退危機會削弱投資增長，因此實際效果料將相當有限。

       基斯教授也對第一財經記者表示，相較于上次經濟衰退前，當前的住房和抵押貸款市場的處境更為安全，但低迷期可能很快會出現(xiàn)，房地產市場也會隨之下滑。

       他認為，降息肯定會增加購房者的買房動力，但當前利率已經很低，30年抵押貸款利率接近4%，降息的進一步推動作用并不大。另一方面，當前較低的利率也使得美聯(lián)儲難以通過再融資的渠道來刺激經濟，因為許多房主選擇在2015~2016年美聯(lián)儲大舉加息前進行了再融資，鎖定了歷史低利率。除非美聯(lián)儲再度把利率降到零，否則很難推動市場再融資的浪潮。

       上次危機中的房價暴跌難再現(xiàn)

       美國圣路易聯(lián)邦儲備銀行經濟學家埃蒙斯(William Emmons)在最近的一份報告中指出，自二戰(zhàn)以來，每次美國經濟衰退之前，樓市都會率先出現(xiàn)異動，而目前美國樓市的整體走勢與最近三次經濟衰退之前的表現(xiàn)如出一轍。

       美國最近三次的衰退分別發(fā)生在上世紀90年代、21世紀初及2008年，歷史數(shù)據(jù)顯示，房貸利率在底部反轉一到兩年后，美國經濟就會陷入衰退。埃蒙斯由此推斷，美國經濟下次衰退的起點最早可能在今年第四季度。

       他在報告中寫道：“截至今年5月的獨棟房屋銷售數(shù)據(jù)證明，全美各地區(qū)的樓市依舊疲軟。不過當前的情況并不像上次次貸危機導致的經濟大衰退那么嚴峻，但與1990年~1991年、2001年兩次經濟衰退期類似�！�

       杜蘭頓對第一財經記者表示，預測未來總是很困難的，但從監(jiān)管框架的變化來看，2008年那種級別的危機再次發(fā)生的可能性很低，最近美國的房價并未瘋狂上漲，城市的建筑活動也沒有過剩的跡象。

       基斯也持類似觀點，他認為，即使發(fā)生經濟衰退，也沒必要擔憂美國房價會出現(xiàn)暴跌。一方面，房價取決于供求關系，經濟活動的急劇收縮意味著更多的失業(yè)率和更少的潛在購房者；另一方面，房價也取決于杠桿和抵押貸款。目前，美國住房市場的杠桿率低于之前住房市場的鼎盛時期。雖然存在許多低首付款貸款，但承保標準仍然要比2004 ~ 2006年更加嚴格，幾乎在所有情況下都要仔細審查貸款人的收入記錄和資產情況。因此，基斯稱，如果在經濟衰退的情況下，房價會下跌，但是要比2008年金融危機期間的程度輕微許多。

       目前美國哪些城市的房產還有較大投資潛力？杜蘭頓認為，如果經濟陷入衰退，舊金山、紐約、波士頓等當前房價已經很高的城市，到時候可能會有所下跌，而達拉斯、休斯敦、亞特蘭大等地，由于房價相對不高，同時土地開發(fā)限制正在逐漸增加，未來的上漲空間也許更大。

       基斯則表示，從長遠來看，投資房產取決于工作地點和人們想要居住的地方，有許多城市可以滿足這些要求。由于美國長期的經濟前景仍然較為樂觀，因此更適合做長線投資。不過，他也補充道，短期來看，政策方面并不穩(wěn)定，“現(xiàn)任政府正在通過其政策阻礙全球投資者(赴美投資)�！�

       沃頓商學院房地產和金融學教授沃切特(Susan M。 Wachter)在接受第一財經記者采訪時則表示，在沒有出現(xiàn)經濟衰退的情況下，美國房地產市場的繁榮還會持續(xù)下去，這是受積極基本面推動的，而非(炒作的)泡沫，因此短期內2008年的次貸危機不會重現(xiàn)。

    文章來源：第一財經