房地產(chǎn)信托融資的三種方式

信托業(yè)在我國現(xiàn)有的監(jiān)管體系下，[在義烏注冊香港公司服務(wù)] 具有混業(yè)經(jīng)營模式的特點，也就是說信托從資金來源上與其它金融機構(gòu)沒什么區(qū)別，但在資金的運用上環(huán)境更為寬松些，可以做貸款、拆借、投資，投資可以是實物投資，也可以是股票投資，可以進行交易。信托還有一大特點，就是信托財產(chǎn)的獨立性，如果信托公司嚴(yán)格按照“一法兩規(guī)”來辦事的話，就再也不會出現(xiàn)“廣國投事件”。信托表外財產(chǎn)與信托公司財產(chǎn)是不發(fā)生關(guān)系的，因此即使信托公司破產(chǎn)，投資人的信托財產(chǎn)也不會受影響，所以說信托財產(chǎn)的獨立性是目前信托產(chǎn)品的最新司法解釋。

北國投幫助房產(chǎn)商拓寬融資渠道主要有三種方式，一是傳統(tǒng)的貸款方式，這和傳統(tǒng)商業(yè)銀行貸款一樣，如北京CBD土地開發(fā)整理項目，就是貸款的形式，北京經(jīng)濟適用房項目三環(huán)新城也是。二是以股權(quán)融資的方式，在這方面最早做的是重慶國投，他們做的第一個以股權(quán)融資信托，是持有開發(fā)商部分股權(quán)，開發(fā)商承諾兩年后以溢價方式將股權(quán)回購，這也是階段性股權(quán)融資的方式，這是信托能做而其它金融機構(gòu)所不能做的事。這種融資形式十分符合央行121號文件的精神，因為央行文件有一個規(guī)定，開發(fā)商自有資金必須達到30%，而這30%必須是所有者權(quán)益，以前對30%的理解比較寬泛，只要你開發(fā)項目前期融來資金達到30%就可以開工，現(xiàn)在則必須開發(fā)商的所有者權(quán)益。

一般來說開發(fā)商的所有者權(quán)益都非常小。一個項目公司的所有者權(quán)益無非是公積金加注冊資本金，這很難達到30%的要求。為了達到這一要求，許多開發(fā)商愿意通過增資擴股的方式來吸收資金，但這種方式最大的缺點是要求開發(fā)商讓出很大一塊利潤。其實如果項目好，開發(fā)商能拿出一些股權(quán)與其它人分享利潤，融資應(yīng)不成問題。但問題的關(guān)鍵是一些資金實力較差卻拿到好地的開發(fā)商心態(tài)是讓我拿出一塊成本可以但不能容忍別人分享利潤。

信托公司恰恰能滿足開發(fā)商的這種要求，信托計劃募集的資金進行股權(quán)融資有點類似于優(yōu)先股的概念，信托資金只要在階段時間內(nèi)取得一個合理回報，并不要求與開發(fā)商分享最終利潤的成果，這樣既滿足了充實開發(fā)商股本金的要求，開發(fā)商也沒有喪失對項目的實際控制權(quán)，因為信托公司只是金融機構(gòu)，無意介入房地產(chǎn)開發(fā)，這種信托方式許多開發(fā)商在了解了操作流程后認(rèn)為是可以接受的。

第三種是交易方式的信托產(chǎn)品，[在天津注冊香港公司服務(wù)]這是其它金融機構(gòu)所不能做的，如我們現(xiàn)在正推出的法國歐尚天津第一店信托計劃，這是中國房地產(chǎn)市場上第一個推出的類似房地產(chǎn)投資基金的項目。這個產(chǎn)品是通過發(fā)行信托投資計劃，募集近1億元資金，在天津中環(huán)地區(qū)投資一個綜合性商業(yè)物業(yè)并與法國歐尚公司簽下40年租約，我們通過信托資金將這一商鋪買下來，每年的租金回報約1200萬元，扣除稅費和折舊，這一信托計劃給投資人的回報能達到6%，信托公司收取一固定的管理費用，但這種產(chǎn)品最大的缺陷是流動性不好，現(xiàn)在既使是柜臺交易也沒有。如果將來能上市流通的話，這將是一個非常好的金融產(chǎn)品，我們考察美國市場，與我們這個信托產(chǎn)品相近的RITS產(chǎn)品，在美國金融市場的20年平均收益率要高于其它金融產(chǎn)品，所以我們對這一金融產(chǎn)品的前景非�？春�，也希望能有更多的開發(fā)商關(guān)注這一信托產(chǎn)品。