專(zhuān)家提示如何識(shí)別房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)

自年初以來(lái)，房地產(chǎn)信托一直在高收益和風(fēng)險(xiǎn)之間“蹣跚而行”。一方面是持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)的資金規(guī)模，另一方面卻頻頻出現(xiàn)“提前”或“延期”兌付事件，令投資者難以下手。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士表示，隨著房?jī)r(jià)緩慢企穩(wěn)，房地產(chǎn)信托市場(chǎng)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的可能性較小，但不排除個(gè)別產(chǎn)品無(wú)法完成兌付，因此，如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是投資者必做的“功課”。

房?jī)r(jià)企穩(wěn)緩解產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)搜房網(wǎng)發(fā)布的9月百城均價(jià)環(huán)比上漲0.17%；[在深圳注冊(cè)香港公司服務(wù)] 一線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.24%；二線(xiàn)城市環(huán)比上漲0.34%；三線(xiàn)城市環(huán)比上漲 0.09%。另?yè)?jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，9月北京平均房?jī)r(jià)環(huán)比上漲2.22%；上海環(huán)比上漲1.05%；廣州環(huán)比上漲1.77%；深圳環(huán)比上漲1.29%。

房?jī)r(jià)上漲緩解了投資者和信托公司的風(fēng)險(xiǎn)情緒，雖然10月的房地產(chǎn)信托融資規(guī)模不及8月之前，但月末單周新發(fā)50億元的增勢(shì)反映出房地產(chǎn)信托確有回暖跡象。用益信托工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月22日—28日，共有20家信托公司參與發(fā)行35款集合信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模約為93.40億元。截至28日，10月已發(fā)行該類(lèi)產(chǎn)品93款，發(fā)行規(guī)模約201.90億元。

在今年的房地產(chǎn)信托投資模式中，貸款占比明顯增加，股權(quán)投資占比明顯減少。

所謂貸款型，是指信托投資公司發(fā)行信托計(jì)劃，作為受托人接受委托人（投資者）的委托，以信托合同形式募集資金，再通過(guò)信托貸款方式貸給開(kāi)發(fā)商使用，后者定期支付利息并于信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)時(shí)向信托投資公司償還本金；信托投資公司定期向投資者支付信托受益，并于信托計(jì)劃期限屆滿(mǎn)時(shí)向投資者支付最后一期信托收益和償還本金。

所謂股權(quán)型，是指信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從投資者手中募集資金后，以股權(quán)投資方式（收購(gòu)股權(quán)或增資擴(kuò)股）向房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注入資金，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或關(guān)聯(lián)的第三方承諾在一定期限后，溢價(jià)回購(gòu)信托投資公司持有的股權(quán)。不過(guò)，鑒于屢見(jiàn)有信托計(jì)劃以股權(quán)投資為名，暗行滿(mǎn)足212號(hào)文中“房地產(chǎn)公司 35%資本金到位”之實(shí)，投資者需注意甄別股權(quán)投資型房地產(chǎn)信托是真投資還是投資附加回購(gòu)，以免從產(chǎn)品設(shè)計(jì)之初就被轉(zhuǎn)嫁了違規(guī)操作風(fēng)險(xiǎn)。如果某信托計(jì)劃與目標(biāo)房地產(chǎn)公司簽訂增資擴(kuò)股協(xié)議，持有目標(biāo)公司股權(quán)，則有資格參與公司日常管理，根據(jù)持有的股權(quán)比例向公司駐派董事及財(cái)務(wù)總監(jiān)，參與經(jīng)營(yíng)決策，該類(lèi)模式或不失為值得投資的好產(chǎn)品。

挑選房地產(chǎn)信托有講究今年以來(lái)，部分信托公司不看好房地產(chǎn)后市，為避免到期難以?xún)陡�，上半年多只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品提前終止、清盤(pán)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，年初迄今約有50只房地產(chǎn)信托提前清盤(pán)。

與此同時(shí)，個(gè)別到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品延期兌付。雖說(shuō)有“剛性?xún)陡丁�，房地產(chǎn)信托不能兌付的情況不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，但個(gè)別產(chǎn)品仍面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)，給投資者造成損失。這種情況下，如何挑選合適的房地產(chǎn)信托就考驗(yàn)投資者的“眼力”，產(chǎn)品的投資結(jié)構(gòu)、投資標(biāo)的（貸款型還是股權(quán)型）及抵押物質(zhì)量是主要因素。

專(zhuān)家表示，通常而言，標(biāo)的項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)是投資價(jià)值的首要考慮因素，且項(xiàng)目的投資標(biāo)的直接決定產(chǎn)品設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)時(shí)采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。根據(jù)房地產(chǎn)信托的設(shè)計(jì)目的，可分為財(cái)產(chǎn)保管、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目建設(shè)完成、項(xiàng)目出租經(jīng)營(yíng)、項(xiàng)目出售等多種類(lèi)型。

按融資的常見(jiàn)種類(lèi)，房地產(chǎn)信托的投資標(biāo)的通常有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款和商業(yè)用房貸款。其中“開(kāi)發(fā)貸”被公認(rèn)為貸款風(fēng)險(xiǎn)最高的種類(lèi)，因此，對(duì)相關(guān)增信手段的要求需極為嚴(yán)格才能平抑相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。不過(guò)，貸款品種只是初步判斷風(fēng)險(xiǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)論貸款類(lèi)型如何，投資者都要盡量了解項(xiàng)目的真實(shí)有效情況，并對(duì)未來(lái)盈利能力做盡可能評(píng)估，了解成本、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售面積等多重因素，以評(píng)估項(xiàng)目的盈虧概率。

此外，要看投資對(duì)象的擔(dān)保或抵押品質(zhì)量。例如，不動(dòng)產(chǎn)抵押是房地產(chǎn)信托設(shè)計(jì)中最常見(jiàn)、認(rèn)可度最高的擔(dān)保品，但投資者需注意用來(lái)抵押的房地產(chǎn)有無(wú)限制，如耕地、宅基地、自留地等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。

除了抵押質(zhì)押，[在上海注冊(cè)香港公司服務(wù)]常見(jiàn)增信方式還有收益權(quán)分層、保證、連帶責(zé)任擔(dān)保和強(qiáng)制執(zhí)行公證等。一般而言，在抵押或質(zhì)押物變現(xiàn)遇阻時(shí)，強(qiáng)制執(zhí)行的公證可使信托計(jì)劃遇到抵押物或質(zhì)押物大幅折價(jià)變現(xiàn)或因行政審批等原因未能及時(shí)變現(xiàn)時(shí)，委托者或受益人得到足夠的保障。對(duì)信托計(jì)劃而言，有此類(lèi)信用增級(jí)手段的安排意味著項(xiàng)目的安全級(jí)別更高。