探討房地產(chǎn)信托繼續(xù)火爆的原因

在市場寬松政策預期及利率下行的影響下，[在北京注冊香港公司服務]去年底以來，信托的收益率一路下行。然而近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均最低檔預計收益率為8.9%；最高檔預期收益率為 9.75%，較前期出現(xiàn)顯著回升，其主要因素是在售的房地產(chǎn)項目突然增多且普遍伴隨著高收益特征。那么，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量提升是否暗示著去年以來的對房地產(chǎn)信托的收緊政策的放松？

首先，房地產(chǎn)信托發(fā)行數(shù)量的回暖是在今年發(fā)行低迷和存量大幅降低的背景下出現(xiàn)的，是一種觸底后的反彈。自去年以來，隨著國家對房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控和銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托風險的不斷提示和收緊的情況下，在經(jīng)過二季度的兌付高峰和部分信托的提前清盤后，房地產(chǎn)信托發(fā)行量和存量開始快速下降。據(jù)信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，今年上半年房地產(chǎn)信托新增1213億元，相比去年下半年的1627億元，環(huán)比減少25%；相比去年上半年的2078億元，同比減少42%，刷新了2010年以來的最低水平。

其次，集合資金房地產(chǎn)信托和單一房地產(chǎn)信托反彈力度明顯不同。單一資金房地產(chǎn)信托反彈明顯強勁。據(jù)信托業(yè)協(xié)會統(tǒng)計，單一信托二季度新增規(guī)模407億元，接近 2010年以來的最高水平。上半年合計新增574億元，已經(jīng)接近去年下半年的水平，去年下半年新增621億元。房地產(chǎn)信托合計新增規(guī)模也在單一信托的帶動下，出現(xiàn)了明顯反彈。二季度新增771億元，相比一季度的442億元有了大幅增加，環(huán)比增加74%。不過，相比去年二季度1367億元的最高值，差距依然很大。目前，機構(gòu)普遍看好當前的房地產(chǎn)市場，而監(jiān)管部門對集合信托仍然把控較嚴。

在房地產(chǎn)信托發(fā)行量回升的同時，我們看到今年的房地產(chǎn)信托的質(zhì)量明顯提升。在上半年新增的房地產(chǎn)項目中，融資方多為一線上市地產(chǎn)商或者地方龍頭，融資方質(zhì)量明顯好于去年。其主要原因如下。

首先，面對國家對房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)控和兌付高峰的現(xiàn)狀，銀監(jiān)會自去年主動加強了對房地產(chǎn)信托的審核。除通過信托凈資本對房地產(chǎn)信托進行硬約束外，目前銀監(jiān)會對房地產(chǎn)信托業(yè)務的監(jiān)管政策和要求，除最低資本金、二級資質(zhì)、“四證齊全”外，還包括禁止向開發(fā)商發(fā)放流動資金貸款、禁止進行商品房預售回購、禁止信托公司以信托資金發(fā)放土地儲備貸款，以及將投資附回購形式的變相融資行為視同貸款管理等一系列監(jiān)管政策。

其次，[怎樣在廣州注冊香港公司服務]房地產(chǎn)行業(yè)整體在6月份以來無論是債務結(jié)構(gòu)還銷售狀況均明顯好轉(zhuǎn)。以上市房地產(chǎn)公司為例，由于地產(chǎn)企業(yè)上半年處于減少新開工項目、減少拿地數(shù)量、全面去庫存的階段，目前已公布半年報A股房地產(chǎn)企業(yè)在2012上半年經(jīng)營活動現(xiàn)金流為104億元，籌資活動現(xiàn)金流為341億元。上半年企業(yè)流動比率和速動比率分別是1.63和0.43，有息負債率為48%，整體現(xiàn)金流狀況也處于近三年以來的最好水平。從銷售情況來看，3月份以來的銷量持續(xù)上升。同時，受整體宏觀經(jīng)濟下行的影響，預計下半年貨幣政策繼續(xù)寬松，對成交量形成支持。

雖然房地產(chǎn)信托收益率在理財產(chǎn)品收益率普降的情況下走出獨立行情，融資質(zhì)量明顯好轉(zhuǎn)，但由于房地產(chǎn)整體調(diào)控目標尚未實現(xiàn)，房地產(chǎn)稅呼之欲出，預計房地產(chǎn)信托發(fā)行量回暖的力度有限。另外，今年二三季度亦是大量金融體系外(如民間借貸資金)房地產(chǎn)融資開始到期的時點，因此投資者在選擇此類信托時，應注意考察融資方的社會活動和對項目的考察，警惕部分風險的傳遞。