高文杰：信托土地抵押的四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)

摘要：土地抵押是信托常用增信方式，[杭州香港公司注冊(cè)查詢(xún) 服務(wù)] 由于有實(shí)物進(jìn)行抵押，且抵押率常常低至30%～50%，受到了投資者的普遍青睞。土地抵押，增信效果好嗎？背后有何不為你我所不知的風(fēng)險(xiǎn)？以下將為您揭曉信托土地抵押的四類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。

一、評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)首當(dāng)其沖

信托宣傳書(shū)中廣為引用的抵押率，是用信托融資金額除以土地評(píng)估值，一般在30%～50%，越低越安全。這個(gè)指標(biāo)確有意義，但不容忽視的是土地使用權(quán)的評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)常是被信托公司所聘，在信托公司屬性由“受人所托、代客理財(cái)”蛻變?yōu)椤笆苋怂小槿巳谫Y”的當(dāng)下，評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果是否值得信賴(lài)，要打上一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)。

近期筆者接手了某信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)上市公司為山東東營(yíng)某項(xiàng)目融資的信托產(chǎn)品評(píng)估。該信托以在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)做抵押，土地以成本法評(píng)估(主要通過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)扣除一定成本后倒推出土地價(jià)格的方法)，評(píng)估價(jià)3億元，號(hào)稱(chēng)質(zhì)押率50%。但考察該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可明顯推算出該土地評(píng)估價(jià)虛高了近50%，導(dǎo)致實(shí)際質(zhì)押率高達(dá)100%。

土地質(zhì)押通常牽涉土地所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，投資者最好對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有所了解，有條件的投資者甚至可以對(duì)抵押土地進(jìn)行實(shí)地勘察，而不能光聽(tīng)信被信托公司“收買(mǎi)”的評(píng)估公司。

二、融資人無(wú)法還款時(shí)變現(xiàn)有風(fēng)險(xiǎn)

土地抵押作為增信方式，最極端的情況是面臨融資人無(wú)法按期還款，土地被迫變現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，但由于土地為大宗物品，一旦抵押清償短期難以找到合適的買(mǎi)家，這樣勢(shì)必造成抵押物出現(xiàn)因急于變現(xiàn)帶來(lái)的折扣風(fēng)險(xiǎn)。

另外，融資人到信托公司申請(qǐng)辦理抵押貸款的土地，多數(shù)是處于城市有規(guī)劃但尚未大規(guī)模開(kāi)發(fā)的土地。由于所處地理位置偏僻，此類(lèi)土地在變現(xiàn)時(shí)有較大難度。

信托收益一般是8%～10%/年，如果半年后才將土地變現(xiàn)，那么投資者的損失就是4%～5%的利息以及半年的流動(dòng)性。

三、土地閑置2年將被無(wú)償收回

據(jù)調(diào)查，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商貸款購(gòu)買(mǎi)的土地，除一部分無(wú)力開(kāi)發(fā)形成閑置不能按期收回外，有相當(dāng)部分存在投機(jī)性質(zhì)，有的等待土地價(jià)高后出讓?zhuān)械牡却績(jī)r(jià)上漲后再開(kāi)發(fā)，抵押貸款土地“長(zhǎng)閑不用”，在少數(shù)地方形成了“圈地運(yùn)動(dòng)”，并使一些土地被“擱荒”。這不僅造成了土地資源的浪費(fèi)，也給商業(yè)銀行帶來(lái)了不小的風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)國(guó)務(wù)院下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā)[2008]3號(hào))文件，土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi)；土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用。土地資源的閑置，不僅造成了土地資源的浪費(fèi)，而且違反了國(guó)家土地政策，需繳納土地閑置費(fèi)或者有被無(wú)償征收的風(fēng)險(xiǎn)。

土地閑置一年需繳納土地閑置費(fèi)，閑置二年可能被無(wú)償收回，而信托一般以2年期為主，須特別留意開(kāi)發(fā)商資金鏈狀況，謹(jǐn)防開(kāi)發(fā)商資金面惡化造成土地閑置2年的極端情況。

四、新增房屋優(yōu)先受償權(quán)不在質(zhì)押權(quán)人(投資人)

土地和房屋在自然上不可區(qū)分，所以當(dāng)權(quán)利人將土地使用權(quán)或者房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓或者抵押時(shí)，將它們一并轉(zhuǎn)讓或納入抵押。但對(duì)于新增房屋，質(zhì)押權(quán)人卻沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)。根據(jù)《擔(dān)保法》第三十五條的規(guī)定，城市房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押物。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將該土地上新增的房屋與抵押物一同拍賣(mài)，但對(duì)拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償。

這和許多投資者默認(rèn)的想法出入很大。許多投資者或許會(huì)想，信托融資為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商服務(wù)，支持其建房，在房屋開(kāi)發(fā)完工后，即可賣(mài)房還款，一旦銷(xiāo)售不濟(jì)、發(fā)生違約，信托公司可以通過(guò)土地抵押合同將樓盤(pán)拿來(lái)變現(xiàn)。但土地抵押變現(xiàn)收益和新建房屋變現(xiàn)收益各有歸屬的，質(zhì)押權(quán)人只優(yōu)先享有前者，房屋抵押權(quán)人優(yōu)先享有后者，如何分割是土地抵押變現(xiàn)面臨的第四道風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)語(yǔ)：土地使用權(quán)是比較特殊的一種抵押物，[香港 BVI 離岸公司注冊(cè)服務(wù)] 各種風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。若融資人無(wú)法還款，信托公司是否變現(xiàn)抵押土地不僅程序復(fù)雜，而且面臨土地使用權(quán)被高估，土地使用權(quán)變現(xiàn)被貶值，新建房屋的優(yōu)先受償權(quán)不屬于信托投資者等一系列風(fēng)險(xiǎn)。因此，土地抵押信托若非和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目公司“股權(quán)類(lèi)”設(shè)計(jì)相結(jié)合，保障能力并不強(qiáng)。