繼上海自貿(mào)區(qū)概念之后,土地流轉(zhuǎn)概念股成為近期市場熱點(diǎn),但土地流轉(zhuǎn)具體操作程序卻鮮為人知。有信托公司近日宣布推出“土地流轉(zhuǎn)信托”,無疑是一次大膽嘗試。
土地流轉(zhuǎn)信托,實(shí)質(zhì)上是一種用益物權(quán)的信托化,其過程是將農(nóng)村土地使用權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn),委托信托公司進(jìn)行經(jīng)營管理,主要包括農(nóng)用地的土地承包經(jīng)營權(quán)、集體建設(shè)用地使用權(quán)以及宅基地使用權(quán)等。
按照設(shè)計(jì)方案,[香港 BVI 離岸公司注冊服務(wù)] 信托計(jì)劃在這過程中將土地收益權(quán)份額化并且憑證化,實(shí)現(xiàn)農(nóng)民憑借標(biāo)準(zhǔn)化的“土地受益憑證”定期領(lǐng)取收益,這種憑證還可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。
盡管上述方案尚在等待監(jiān)管部門批準(zhǔn),但已有信托公司開始描繪未來的美好藍(lán)圖:除了土地流轉(zhuǎn)信托以外,還可以圍繞這一信托計(jì)劃挖掘相關(guān)業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)。
比如,農(nóng)民每年獲得的收益可以再次打包成為新的資金信托,信托公司可幫農(nóng)民投資打理;另一方面,信托公司還可為種植大戶提供信托貸款等融資服務(wù)。
信托公司此舉無疑與新一屆政府對(duì)于土地問題的表態(tài)高度契合。國家主席習(xí)近平今年7月在湖北考察時(shí)表示,下一步改革中要好好研究土地流轉(zhuǎn)等問題。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在地方調(diào)研時(shí)也指出,土地實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)后也能產(chǎn)出黃金。
而今年的“一號(hào)文件”提出,要用5年時(shí)間基本完成農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)確權(quán)、登記、頒證工作,意在為農(nóng)地改革推進(jìn)鋪路。
市場從不斷釋放的政策信號(hào)中發(fā)現(xiàn),在本屆政府任內(nèi),有關(guān)城鎮(zhèn)化、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展等相關(guān)領(lǐng)域的金融服務(wù)將會(huì)被不斷深化,而其中所蘊(yùn)含的機(jī)會(huì)也會(huì)被各金融機(jī)構(gòu)所重視。
事實(shí)上,北京信托和華寶信托已成立了土地信托課題項(xiàng)目小組,研究信托與城鎮(zhèn)化、土地流轉(zhuǎn)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)結(jié)合等課題。
國外在土地信托領(lǐng)域運(yùn)作已頗有歷史,目前來看主要有兩種類型:一是英美模式,主要是利用住房協(xié)會(huì)、信托機(jī)構(gòu)和社區(qū)組織等實(shí)體組織設(shè)立永久性基金;一是通過建立土地信托銀行參與土地信托業(yè)務(wù),在日本等東亞國家比較普遍。
與國外不同的是,我國農(nóng)村土地所有權(quán)和使用權(quán)尚處于分離狀態(tài),土地信托試點(diǎn)推進(jìn)相對(duì)緩慢,加上流轉(zhuǎn)費(fèi)用過低,容易損害農(nóng)民利益,引發(fā)爭議。
在筆者看來,[杭州注冊香港公司 服務(wù)]目前我國土地流轉(zhuǎn)信托還需注意兩方面的不確定性。首先,農(nóng)地應(yīng)該如何作價(jià)委托,目前信托機(jī)構(gòu)、大戶、農(nóng)民等相關(guān)方的收益比例劃分各地并無統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn);其次,農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營需承擔(dān)自然災(zāi)害、市場競爭等諸多風(fēng)險(xiǎn),如何保證農(nóng)民穩(wěn)定收益問題。如果項(xiàng)目出現(xiàn)虧損,農(nóng)民利益如何保證?
不可否認(rèn)的是,未來農(nóng)地流轉(zhuǎn)是新一輪城鎮(zhèn)化甚至中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿Γ枰、農(nóng)民、企業(yè)以及中介機(jī)構(gòu)等參與主體共同努力,同時(shí)需警惕通過農(nóng)地流轉(zhuǎn)變相征地,侵害農(nóng)民利益等問題。