央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺“9-30房貸新政”，全面放松限貸政策，對于遇冷的房地產(chǎn)市場無疑是一劑強心針。
然而，這對于房地產(chǎn)商的融資卻無絲毫起色。
昨日（10月19日），一位南方地區(qū)信托公司研究員向記者表示，目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要壓力在于消化庫存。
一家以房地產(chǎn)業(yè)務見長的信托公司項目經(jīng)理也向記者表示，“目前，公司房地產(chǎn)業(yè)務的現(xiàn)狀仍在大幅萎縮，對于集合類房地產(chǎn)項目相當謹慎，新項目基本上已暫停開展了，主要精力放在存續(xù)項目的安全兌付上�！�
據(jù)了解，[天津瑞豐注冊香港公司]有個別信托公司為了加強對存續(xù)的房地產(chǎn)項目的風險管控，指派專人負責跟蹤監(jiān)督。
房企融資需求下降
國慶大假前央行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“9?30房貸新政”，全面放松限貸政策，增大對改善性需求的支持力度，對于遇冷的房地產(chǎn)市場無疑是一劑強心針。
然而，從持續(xù)創(chuàng)新低的融資規(guī)模數(shù)據(jù)來看，這并沒有影響到房地產(chǎn)商主要融資渠道之一的信托公司。
據(jù)不完全統(tǒng)計，截至10月19日，10月集合類房地產(chǎn)信托融資規(guī)模占比、項目數(shù)量占比再創(chuàng)新低。
本月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模僅14.02億元，占集合類信托總融資規(guī)模的11.80%，較年初每月房地產(chǎn)規(guī)模占總規(guī)模30%左右的比例而言，大幅下降。
融資項目數(shù)量也驟減，從年過百例項目減少至本月僅13例項目，占集合類項目總數(shù)量的9.77%。
一位南方地區(qū)信托公司研究員向記者表示，“9-30房貸新政”暫時還不能影響到信托公司對于房地產(chǎn)業(yè)務的謹慎態(tài)度，主要因為信托涉及的房地產(chǎn)融資業(yè)務主要集中在前期拿地、開發(fā)階段。
而目前，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的主要壓力在于消化庫存。
不過，“9-30房貸新政”有利于緩解信托公司存續(xù)的房地產(chǎn)項目的回款壓力。
9-30房貸新政只是“認貸不認房”，并沒有放寬限購條件。由于房地產(chǎn)市場遇冷，房企堆積的大量庫存項目需要時間消化。房企自身對于新增項目的開發(fā)計劃大幅縮減，所以融資需求也在下降。
新政實施后，從目前市場來看，觀望情緒逐漸消散，看房量等先導數(shù)據(jù)的回暖已經(jīng)出現(xiàn)，10月份乃至整個四季度的樓市成交表現(xiàn)將明顯好于三季度。
房企主要還是采取一個以價換量的策略，加快庫存消化，追趕第四季度銷售業(yè)績，也為了加快回籠資金，減輕房企的還款壓力。
信托嚴控房地產(chǎn)項目風險
向來穿梭于全國各地，與開發(fā)商洽談應酬的某信托公司高管陳總，近日多了幾分清閑。
“新的房地產(chǎn)集合類業(yè)務仍然處于暫停狀態(tài)，嚴格監(jiān)控存續(xù)房地產(chǎn)項目的每個環(huán)節(jié)，防止出現(xiàn)兌付風險是目前的唯一工作�！鄙鲜鲂磐泄靖吖荜惪傁蛴浾弑硎尽�
樓市遇冷，房地產(chǎn)信托頻頻“踩雷”。
今年年初以來，從百強房企光耀地產(chǎn)資金鏈斷裂導致多家信托公司涉險到“邯鄲房企老板跑路”，各地多處房產(chǎn)項目停工，房地產(chǎn)信托兌付危機不斷被曝出。各家信托公司對房地產(chǎn)信托項目增強了防控。
為了對出借資金更有效的監(jiān)控，我們對于存續(xù)的房地產(chǎn)項目不僅指派專人進行現(xiàn)場財務、印鑒及證照監(jiān)管，避免資金挪作他用；并且委派1名對公司的重大事項具有決定權的董事，來加強對項目經(jīng)營情況的監(jiān)管。
據(jù)了解，信托公司不僅在房地產(chǎn)項目上加強了風控，公司內(nèi)部人士安排也增強了風險防控。
無論是一線業(yè)務人員或是中后臺人員的績效，直接與項目風險掛鉤，讓相關領導至項目經(jīng)理嚴格督促項目運營情況。
“現(xiàn)在我們要求房企提前六個月開始資金歸集信托資金，嚴格按照合同要求執(zhí)行。項目相關負責人必須親自到各個房地產(chǎn)項目監(jiān)督企業(yè)還款，定期向領導匯報項目進展情況。”上述信托公司高管陳總向記者表示。
記者查閱近期發(fā)行的集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)現(xiàn)，[寧波瑞豐注冊香港公司]包括外貿(mào)信托、四川信托、華融信托在內(nèi)的多家信托公司，在信托產(chǎn)品說明書中，明確要求企業(yè)進行資金歸集。
雖然歸集期限各有不同，但確保資金安全的目的是相同的。
其中，四川信托對于房地產(chǎn)項目要求企業(yè)提前歸集資金的時間最多為六個月。
近期發(fā)行的產(chǎn)品中，如四川信托的“星際里百貨貸款集合資金信托計劃”中規(guī)定，若借款人在信托計劃屆滿18個月時未歸還本金及利息，則按期歸集信托資金。
外貿(mào)信托發(fā)行的“富榮45號當代長沙萬國城三期項目集合資金信托計劃”中規(guī)定信托到期還款前三個月保證金累計存入比例達到30%，還款前二個月保證金累計存入比例達到50%，還款前一個月保證金累計存入比例達到80%。
華融信托的恒昌股份公司信托貸款集合資金信托計劃（第二期）各期貸款到期僅需提前30日歸集該期貸款本金余額的20%；到期前15日歸集該期貸款本金余額的30%，到期一次性歸還該期剩余本金及利息。
上述信托公司研究員向記者表示，“在房地產(chǎn)市場好的時候，房企比較強勢，不愿意提前還款增加資金成本。但現(xiàn)在為了資金安全，減少不可控的風險，信托公司會盡全力督促企業(yè)按要求歸集資金。如果房企還款有困難，信托公司也有足夠的時間處置項目，減少兌付風險�！�
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