11月13日，華夏幸福發(fā)布兩則最新信托融資方案。其全資子公司廊坊京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，分別與金谷信托和昆侖信托簽訂協(xié)議，為兩個三級子公司輸血。
兩份信托計劃均采用了優(yōu)先劣后的結(jié)構(gòu)化設(shè)計，華夏幸福子公司認(rèn)購劣后份額。值得注意的是，并非真實出資，而是以債權(quán)認(rèn)購。
這輪操作也是華夏幸福融資過程中的最典型路徑，[注冊薩摩亞公司]以子公司和三級子公司為籌碼，信托、租賃、資產(chǎn)管理公司等非銀行渠道多管齊下，各模式操作運用純熟。
信托債權(quán)融資術(shù)
公告顯示，京御地產(chǎn)擬認(rèn)購金谷信托“東方銳銀3號集合資金信托計劃”的次級份額。信托計劃規(guī)模不超過13.5億元，期限不超過24個月。
該產(chǎn)品分成3個層級，其中優(yōu)先級不超過9億元，中間級不超過1億元，次級為3.5億元。資金用于向懷來京御發(fā)放貸款。
與上述信托產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相似，京御地產(chǎn)擬認(rèn)購的“昆侖信托-三浦公司流動資金貸款集合資金信托計劃”，計劃募集資金總額為17億元，其中優(yōu)先級10億元，劣后級7億元。信托計劃期限為2年，京御房產(chǎn)擬以其自有資金認(rèn)購7億元劣后級份額。
該信托按照委托人要求，募集資金用于向三浦威特發(fā)放貸款，貸款期限不超過兩年。借款方三浦威特和前述懷來京御均為京御房產(chǎn)子公司。
一般而言，通過受益權(quán)的分層，可以實現(xiàn)信托產(chǎn)品的“內(nèi)部增信”。優(yōu)先受益權(quán)信托份額通常由高凈值的合格投資者認(rèn)購，次級受益權(quán)則定向由融資方和交易對手認(rèn)購。
在償付順序上，次級受益權(quán)劣后于優(yōu)先受益權(quán)受償，但所有剩余利益均歸于次級。
值得注意的是，認(rèn)購劣后份額為華夏幸福子公司對另一家子公司的債權(quán)，而非真實出資。
當(dāng)天，京御地產(chǎn)擬與金谷信托簽署《債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為京御地產(chǎn)對懷來京御享有的3.5億元債權(quán)及擔(dān)保權(quán)利以及由此派生或與此相關(guān)的其他權(quán)益。
今年以來，華夏幸福多次通過信托補血。除了常見的直接貸款和股權(quán)融資，常為華夏幸福所用的債權(quán)融資的變通模式。
其主要做法是引入信托公司，對項目子公司進(jìn)行增資，占據(jù)約一半股份，余下的融資額，信托公司以股東身份出借，而華夏幸福將剩下的股權(quán)再質(zhì)押給信托，相當(dāng)于，信托公司由此控制100%的股權(quán)。
業(yè)內(nèi)人士分析，這種模式，貸款到期后，房企回購股份，歸還借款，不會增加負(fù)債率壓力。
例如5月27日公告顯示，華夏幸福與全資子公司京御房產(chǎn)，及三級子公司廊坊市幸�；鶚I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與平安信托簽訂協(xié)議。
由平安信托發(fā)起單一信托，規(guī)模不超過10億元，其中不超過5億元向廊坊幸�；鶚I(yè)增資，取得廊坊幸福基業(yè)41.67%股權(quán)，余下不超過5億元向該公司發(fā)放貸款，期限為24個月，京御房產(chǎn)用其所持有的廊坊幸福基業(yè)58.33%股權(quán)質(zhì)押給平安信托。
7月2日，華夏幸福與京御房產(chǎn)，及另一個三級子公司香河孔雀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與華寶信托簽訂類似的合同，融資10億元。
另外，京御地產(chǎn)全資子公司無錫幸�；鶚I(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還與華鑫國際信托進(jìn)行合作，由后者發(fā)行聚鑫2號集合資金信托計劃，規(guī)模為4.9億。
探路租賃融資
作為國內(nèi)興起不久的新模式，租賃融資已被華夏幸福多次使用。與信托融資類似，華夏幸福同樣借道旗下子公司探路租賃融資。
其三級子公司主要為大廠回族自治縣鼎鴻投資開發(fā)有限公司和三浦威特園區(qū)建設(shè)發(fā)展有限公司。
為其融資的公司主要是外貿(mào)租賃公司、正光國際租賃和廣州越秀融資租賃公司，融資模式均為售后回租。
今年以來，華夏幸福先后5次發(fā)布子公司擬租賃融資相關(guān)公告。
3月28日，華夏幸福全資三級子公司大廠鼎鴻向外貿(mào)金融租賃公司融資。
該子公司將其所擁有的大廠潮白河工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)，出售給外貿(mào)租賃并租回使用，融資金額3億元，年租息率為7.0725%。5月10日，大廠鼎鴻擬向外貿(mào)金融租賃公司融資2.86億元。
8月12日，大廠鼎鴻將其所擁有的福喜路一期地下管網(wǎng)以售后回租方式，向廣州越秀租賃融資租賃公司融資5398萬元。以上融資期限均為2年，年租息率在6.15%至7.0725%。
華夏幸福另一間接控股的子公司三浦威特也先后3次進(jìn)行租賃融資。
7月17日，擬向正光國際租賃有限公司北京分公司融資3億元，融資期限3年，年租息率為10.5%。融資資產(chǎn)是其所擁有的固安工業(yè)園區(qū)地下管網(wǎng)。
8月12日，三浦威特擬將其所擁有的錦繡大道地下管網(wǎng)以售后回租方式，向廣州越秀融資租賃有限公司融資14862萬元。
11月13日，三浦威特擬以其所擁有的固安工業(yè)區(qū)東外環(huán)路管網(wǎng)、國泰路排水工程，牛駝大廣高速連接線管網(wǎng)，牛駝大廣高速連接線東段管網(wǎng)，興旺東街等7項熱力管線等資產(chǎn)以售后回租方式向廣州越秀融資租賃有限公司融資6229.9萬元。租賃期限為2年，年租息率為7.07%。
引入資管公司重組債權(quán)
資產(chǎn)管理公司的資金則主要以債權(quán)收購方式介入華夏幸福。
3月中旬，京御地產(chǎn)全資子公司天津幸�；鶚I(yè)房地產(chǎn)投資有限公司與北京天地方中資產(chǎn)管理公司簽署了《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及《債務(wù)重組協(xié)議》。
天方資產(chǎn)為天弘基金的子公司。
協(xié)議內(nèi)容為，京御地產(chǎn)將對天津幸福擁有100180萬元債權(quán)轉(zhuǎn)讓給天方資產(chǎn)，天方資產(chǎn)則向京御地產(chǎn)支付10億元作為該標(biāo)的債權(quán)的轉(zhuǎn)讓價款。債務(wù)重組期限為2年，資金占用費率為債務(wù)重組金額的9.8%/年。
并且，京御地產(chǎn)全資子公司固安京御幸福還與上海長江財富資產(chǎn)管理公司進(jìn)行合作，由后者設(shè)立2億元的專項資產(chǎn)管理計劃，對固安京御幸福進(jìn)行增資。
上海長江財富的主要股東是長信基金和長江證券。
另外，信達(dá)資管、華融資管和長城資管這三大資產(chǎn)管理公司也成了華夏幸福的資金來源。
例如，3月8日公告稱，華夏幸福子公司大廠華夏幸福基業(yè)房地產(chǎn)公司、固安京御幸福房地產(chǎn)公司及京御地產(chǎn)，與信達(dá)資產(chǎn)公司河北分公司簽署《債權(quán)收購暨債務(wù)重組協(xié)議》。
此前，大廠華夏曾與京御地產(chǎn)簽訂《借款協(xié)議》，約定京御地產(chǎn)向大廠華夏借款總額不超過40億元。截至2013年12月1日，京御地產(chǎn)尚未償還大廠華夏借款19.78億元。
于是，大廠華夏將上述到期債權(quán)中的18.85億元轉(zhuǎn)讓給信達(dá)河北分公司，信達(dá)河北分公司支付15億元作為債權(quán)收購價，這次債務(wù)重組的寬限期為36個月。
在債務(wù)重組寬限期終止日之前，京御地產(chǎn)承諾將分12期無條件清償這筆債務(wù)，償債規(guī)模18.85億元。
截至今年9月30日，[薩摩亞公司注冊]華夏幸福長期借款106.1億元，一年內(nèi)到期的非流動性負(fù)債127.4億元，短期借款78.9億元，分別比年初增長45.32%、98.88%、132.37%。
對此，華夏幸福在年報中的解釋是“業(yè)務(wù)規(guī)模擴大，融資借款增加”。盡管其貨幣資金161.3億元，比年初增長62.21%，但很大部分來自于借款。
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