開年就遇“黑天鵝” 今年可能是房地產(chǎn)信托最難過的一年

受到佳兆業(yè)“黑天鵝”的沖擊，平安信托近29億元的信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)敞口。

其中，一款規(guī)模25.1億元的“平安財(cái)富-翔園17號(hào)集合資金信托計(jì)劃”將于1月21日到期，這一產(chǎn)品僅有佳兆業(yè)及其子公司提供擔(dān)保，風(fēng)險(xiǎn)暴露的可能極高。

另外一款規(guī)模3.43億元的貸款類信托，[巴拿馬注冊(cè)公司]其融資項(xiàng)目——大連佳兆業(yè)中心，除已經(jīng)售出的67套房屋外，剩余661套房屋已被大連相關(guān)部門鎖定。

對(duì)于21日是否能夠及時(shí)兌付，佳兆業(yè)有關(guān)負(fù)責(zé)人19日表示，現(xiàn)階段不能給予答復(fù)。

平安信托方面表示，正密切關(guān)注事態(tài)進(jìn)展，積極履行受托人責(zé)任。

平安25億信托即將到期風(fēng)控形同虛設(shè)產(chǎn)品僅佳兆業(yè)擔(dān)保

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前佳兆業(yè)至少與華潤(rùn)深國(guó)投、平安信托、外貿(mào)信托、愛建信托和中融信托等5家信托公司有合作關(guān)系，至少8款產(chǎn)品處于存續(xù)期，其中4款產(chǎn)品即將于今年上半年到期兌付。

在這些信托公司中，以平安信托為佳兆業(yè)發(fā)行產(chǎn)品規(guī)模最大，存續(xù)產(chǎn)品合計(jì)規(guī)模高達(dá)28.53億元。

而且，其一款募集規(guī)模25.1億元的信托計(jì)劃，在風(fēng)控方面僅有佳兆業(yè)及其子公司提供擔(dān)保，這一產(chǎn)品即將于1月21日到期。

其次是外經(jīng)貿(mào)信托，其為佳兆業(yè)發(fā)行的富祥25號(hào)總規(guī)模為20.8億元。

排名第三的華潤(rùn)深國(guó)投信，總盤子達(dá)20億元，該公司就此已經(jīng)向法院提出查封申請(qǐng)。

相對(duì)樂觀的是，有投資者已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出外經(jīng)貿(mào)信托為佳兆業(yè)發(fā)行的產(chǎn)品的收益權(quán)。

兆馳股份17日公告稱，公司于2015年1月15日決定授權(quán)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托，全權(quán)代理外貿(mào)信托富祥25號(hào)（佳兆業(yè)長(zhǎng)沙梅溪湖項(xiàng)目）集合資金信托計(jì)劃資金信托項(xiàng)下信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，包括尋找和確定受讓人、與受讓人簽署信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓相關(guān)文件及代為收取轉(zhuǎn)讓價(jià)款等。

2015年1月16日，公司收到對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托代為收取的信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款2.01億元。

這說明，上述信托受益權(quán)已成功轉(zhuǎn)讓，但是否是外經(jīng)貿(mào)信托剛兌還不得而知。

但是，平安信托產(chǎn)品的兌付就不這么樂觀了。

“佳兆業(yè)早前已經(jīng)實(shí)質(zhì)違約，而平安信托的這一產(chǎn)品純粹是信用貸款，不僅沒有抵質(zhì)押，擔(dān)保也是集團(tuán)和子公司擔(dān)保，違約風(fēng)險(xiǎn)較高。

目前，在遭遇‘鎖盤’之后，債權(quán)人不斷加大債務(wù)索償力度，不少債權(quán)人甚至提出提前還款的要求，佳兆業(yè)短期資金壓力高度緊張，部分債務(wù)或?qū)⒔徊孢`約�！币晃环治鰩熣f。

記者查詢的公開信息顯示，2014年4月22日，平安信托發(fā)行“平安財(cái)富·翔園17號(hào)集合資金信托計(jì)劃”，募集規(guī)模25.1億元，其中：A類金額25億元，期限9個(gè)月，預(yù)期年化收益8.8%，將于2015年1月21日到期。

融資方為佳兆業(yè)子公司佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)有限責(zé)任公司；資金用途為補(bǔ)充日常運(yùn)營(yíng)支出；安全擔(dān)保機(jī)制僅有佳兆業(yè)及佳兆業(yè)商業(yè)集團(tuán)提供本息償還連帶責(zé)任擔(dān)保。

此外，2014年10月，平安信托還通過“平安財(cái)富-佳譽(yù)23號(hào)三期集合資金信托計(jì)劃”，向大連佳兆業(yè)中心項(xiàng)目發(fā)放3.43億元信托貸款，期限16個(gè)月，預(yù)期年化收益9.6%，用于項(xiàng)目后續(xù)開發(fā)。

就“平安財(cái)富-翔園17號(hào)”信托產(chǎn)品1月21日能否正常兌付一事，記者19日采訪佳兆業(yè)方面負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，現(xiàn)階段不能給予答復(fù)，佳兆業(yè)會(huì)在第一時(shí)間對(duì)涉及的問題進(jìn)行公告。

愛建信托提前索償短期資金壓力激增佳兆業(yè)交叉違約風(fēng)險(xiǎn)大

屋漏偏逢連夜雨。1月8日，佳兆業(yè)債券利息支付違約。1月13日，愛建股份公告稱，子公司愛建信托要求杭溪隆業(yè)提前歸還股東借款本息，杭溪隆業(yè)的實(shí)際控制人是佳兆業(yè)集團(tuán)，債務(wù)的實(shí)際到期日遠(yuǎn)在2016年3月14日。

1月8日，佳兆業(yè)一筆2560萬美元的債券利率未能按期兌付，已經(jīng)構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性違約。

這一次利息是由佳兆業(yè)2013年1月發(fā)行的一筆7年期、票面利率10.25%、額度為5億美元債券產(chǎn)生，根據(jù)合約規(guī)定佳兆業(yè)需每半年付息。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果佳兆業(yè)在30日寬限期內(nèi)還息便可暫時(shí)渡過危機(jī)，反之，佳兆業(yè)可能出現(xiàn)債務(wù)交叉違約的情況，屆時(shí)債務(wù)重組的難度將進(jìn)一步加大。

1月13日，愛建股份公告稱子公司愛建信托曾于2014年3月發(fā)行“愛建-佳兆業(yè)杭州項(xiàng)目投資集合資金信托計(jì)劃”，累計(jì)規(guī)模為6.51億元，到期日為2016年3月14日，因杭溪隆業(yè)實(shí)際控制人佳兆業(yè)集團(tuán)面臨重大不利情形，要求杭溪隆業(yè)提前歸還股東借款本息。

愛建股份相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，公司關(guān)注到佳兆業(yè)的異常情況，認(rèn)為存在重大不確定性，因此啟動(dòng)信托計(jì)劃的前置條款，要求提前還款。

據(jù)悉，上海第一中級(jí)人民法院已受理愛建的訴訟請(qǐng)求，并定于2015年3月11日開庭。

在此背景下，上海中院裁定查封杭溪隆業(yè)土地使用權(quán)及在建工程。

此前，華潤(rùn)深國(guó)投信托已向深圳市中級(jí)人民法院提出查封申請(qǐng)。華潤(rùn)深國(guó)投于2014年6月先后成立了“鼎新131號(hào)”、“鼎新130號(hào)”兩個(gè)信托計(jì)劃，分別投資于佳兆業(yè)蘇州塔園路項(xiàng)目及佳兆業(yè)蘇州黃橋項(xiàng)目。

上述兩只信托計(jì)劃涉及資金20億元，包括優(yōu)先級(jí)資金共10億元，其中“鼎新131號(hào)”募集資金總額12億元，優(yōu)先級(jí)資金6億元，“鼎新130號(hào)”募集資金總額8億元，優(yōu)先級(jí)資金4億元。

這兩款信托產(chǎn)品的資金用途均為對(duì)佳兆業(yè)集團(tuán)旗下項(xiàng)目公司的增資，屬于私募股權(quán)投資信托。

“不少房地產(chǎn)股權(quán)信托項(xiàng)目屬于[注冊(cè)香港公司]‘明股實(shí)債’項(xiàng)目，名義上是增資擴(kuò)股的股權(quán)投資，但私下都有股權(quán)回購協(xié)議，從而達(dá)到債券融資的目的。還好這個(gè)項(xiàng)目有土地抵押，相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可控�！鄙鲜龇治鰩熣f。

在佳兆業(yè)風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露的情況下，有風(fēng)險(xiǎn)敞口的金融機(jī)構(gòu)紛紛加大了資產(chǎn)保全的力度。

據(jù)悉，迄今為止，已經(jīng)有包括中信銀行、中國(guó)銀行等24家金融機(jī)構(gòu)向法院申請(qǐng)對(duì)佳兆業(yè)的若干資產(chǎn)進(jìn)行訴前財(cái)產(chǎn)保全，要求查封佳兆業(yè)相關(guān)資產(chǎn)以資產(chǎn)保全，涉及廣東、珠海、湖南、蘇州、上海、大連等項(xiàng)目。