505只三千億房地產(chǎn)信托到期中融信托300億壓頂難逃離

2015年，房地產(chǎn)信托將再次迎來高峰期。

最新數(shù)據(jù)顯示，2015年全年預計共有505只集合房地產(chǎn)信托項目到期，到期規(guī)模達3000億元。

其中，中融壓力最大，[杭州注冊香港公司服務] 近300億房地產(chǎn)信托產(chǎn)品集中在下半年到期。

505只3000億產(chǎn)品集中到期

已披露期限和規(guī)模產(chǎn)品的統(tǒng)計顯示，2015年預計共有505只集合房地產(chǎn)信托項目到期，到期規(guī)模將達2413.39億元。

其中，中融信托、平安信托和四川信托位居前三甲，分別是中融信托66款，預計到期規(guī)模359.19億元；平安信托22款，預計到期規(guī)模151.49億元；四川信托124歀，預計到期規(guī)模114.29億元。

在到期最多的中融信托66款產(chǎn)品中，有近8成都是集中在下半年。

對此，一不愿具名的信托業(yè)內人士26日在接受記者采訪時表示，一般房地信托產(chǎn)品的存續(xù)期都一到三年，最長不會超過5年。

而正好在2011年至2012年前后，伴隨債市和銀行貸款的逐步收緊，房企為開發(fā)新項目開始了一波信托融資，致使自2014年后逐漸進入房地產(chǎn)信托兌付高峰期。

統(tǒng)計2015年到期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為2413.39億元，其事實上肯定會大于這個數(shù)，因為信托為私募產(chǎn)品，有部分產(chǎn)品在成立時，并沒有披露產(chǎn)品期限或是成立規(guī)模。

前些年伴隨信托業(yè)的整體快速膨脹，再加上房地產(chǎn)項目的豐厚的回報，以中融信托為代表的“激進派”，遠不止其公開公布的房地產(chǎn)項目。保守地估計，2015年全行業(yè)房地產(chǎn)項目到期規(guī)模將超3000億元。

中國信托業(yè)協(xié)會的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截止到2014年三季度，中國房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.27萬億元，在全部資金信托中的比重為10.38%。

黑天鵝或引爆地雷中融信托先“補牢”

房地產(chǎn)信托到期規(guī)模龐大僅僅是一方面，今年還可能是“黑天鵝”頻現(xiàn)的一年。董事長涉嫌貪腐犯罪案件的房企佳兆業(yè)，自去年以來一直處于“風口浪尖”之中。

隨著事件的持續(xù)發(fā)酵，債權人要求鎖定資產(chǎn)以保全利益的行為愈加頻繁。

截至目前，已有包括銀行、發(fā)債機構和信托公司等21家金融機構向深圳市中級人民法院提請訴訟，要求查封佳兆業(yè)相關資產(chǎn)以資產(chǎn)保全。

以信托為例，據(jù)不完全統(tǒng)計，至少還有包括華潤深國投、愛建信托、外貿信托和中融信托四家信托公司為佳兆業(yè)提供數(shù)十億融資，且上述四家公司發(fā)行的信托計劃仍有多個項目仍在存續(xù)期。

接下來，首當其沖的便是3月28日即將到期的中融信托“中融-佳兆業(yè)長沙梅溪湖股權投資集合信托計劃”。

此外，2013年中融信托經(jīng)過相關盡職調查決定設立集合資金信托計劃，信托規(guī)模6.33億元，其中優(yōu)先規(guī)模4億元，劣后規(guī)模2.33億元。

并以中融信托（代表“信托計劃”）作為有限合伙人（LP）出資4億元加入有限合伙企業(yè)深圳佳選穩(wěn)贏投資合伙企業(yè)，基金期限2年。

由該合伙企業(yè)以股權形式投資于項目公司，用于浙江省杭州余杭區(qū)“君匯上品”項目的開發(fā)建設。

很顯然，4億元的信托資金目前仍然處在佳兆業(yè)房地產(chǎn)（杭州）有限公司和中融信托為合作開發(fā)“君匯上品”項目而成立的有限合伙基金的有效期內。

對此，中融信托相關工作人員28日對記者表示，因上述項目擔保足值，風險控制措施得當，目前對公司暫沒影響。

面對房地產(chǎn)市場的諸多不確定因素，公司不斷收縮此類業(yè)務，進一步提高房地產(chǎn)業(yè)務操作標準，將業(yè)務重心向一線城市轉移，謹慎準入二線城市房地產(chǎn)項目，三四線城市僅限特大型開發(fā)商。

同時，提高房地產(chǎn)業(yè)務交易對手選擇標準，嚴格審查交易對手開發(fā)能力與現(xiàn)金流壓力，注重第一還款來源的充足性，并合理控制客戶集中度。

其實，不僅僅是中融信托，今年房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的整體發(fā)行明細銳減。

最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年新年以來，僅成立了30幾只房地產(chǎn)信托，成立規(guī)模約40億元，成立數(shù)量較2014年12月份減少了70%，規(guī)模較2014年12月份減少了80%。

對此，近期佳兆業(yè)事件對房地產(chǎn)信托的影響頗大。2015年開年以來，各信托公司已收緊房地產(chǎn)項目的發(fā)行，但相對的，基礎產(chǎn)業(yè)類項目則有所增加。

不過，房地產(chǎn)信托的收緊一方面是受到地產(chǎn)行業(yè)波動的影響，另一方面也是由于二級市場吸引資金對信托產(chǎn)品發(fā)行形成擠壓的影響。

暗出負面清單房地產(chǎn)成雷區(qū)

“對于房地產(chǎn)項目，[瑞豐德永在港注冊公司服務]信托行業(yè)內部已經(jīng)形成了一個心照不宣的‘負面清單’，比如，哪些城市的項目屬于禁止類，哪些屬于謹慎類，“有些三四線城市已經(jīng)被做爛了，未來也沒有什么發(fā)展空間，房價面臨持續(xù)下跌的風險，現(xiàn)在肯定不能再去碰�！�

某知名信托公司管理人士坦言。他透露，該公司早在2013年年底以來，在原來房地產(chǎn)項目常規(guī)貫徹的“四三二”規(guī)定的基礎上進一步加大盡職調研，重回房價“經(jīng)抗”的一二線城市的布局。

房地產(chǎn)信托貸款“四三二”標準，是銀監(jiān)會針對信托公司房地產(chǎn)信托貸款的要求，四是指開發(fā)商進行信托融資前要拿到《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》和《建設工程開工許可證》四證；三是指地產(chǎn)商必須至少投入30％的自有資金；二是指開發(fā)商必須有國家二級資質。

從整體來看，通常在融資方資質達不到“四三二”標準的情況下，無法通過貸款類方式來進行融資，多會選擇股權類融資的方式。

總體來看，信托公司的避險訴求使得房地產(chǎn)信托項目目前更加呈現(xiàn)兩方面變化，一是傾斜于大中型房企，二是布局更集中于二線以上城市。

操作上，房企攜手信托走項目基金化的路線也是去年來的一大特色。

如去年年初，平安信托與宋都控股及宋都集團擬采用項目合作的方式，對宋都集團開發(fā)或代建的單個或多個房地產(chǎn)項目進行投資合作，即平安信托擬與宋都控股共同設立平安宋都地產(chǎn)基金。