REITs：房地產(chǎn)投資信托基金實(shí)現(xiàn)三方共贏

REITs實(shí)現(xiàn)三方共贏，具有免稅優(yōu)勢(shì)。

REITs（Real Estate Investment Trusts，房地產(chǎn)投資信托基金）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金，可分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種。

REITs特點(diǎn)是：實(shí)現(xiàn)政府、[南京瑞豐注冊(cè)香港公司]開(kāi)發(fā)商和投資者的共贏。長(zhǎng)期回報(bào)率較高，標(biāo)的物業(yè)類型豐富；可避免自持物業(yè)的雙重征稅（免除企業(yè)所得稅）；可使房地產(chǎn)投資化整為零，便于小額投資。

美國(guó)REITs保持40年高增長(zhǎng)，中國(guó)首次明確要積極發(fā)展REITs：美國(guó)REITs經(jīng)歷了多輪發(fā)展時(shí)期，截至2010年，美國(guó)REITs總資產(chǎn)已由1970年左右的10億美元飆升至3890億美元，一共增長(zhǎng)388倍，40年年均復(fù)合增速16.08%。

截至2015年1月，美國(guó)上市開(kāi)發(fā)商總市值520億美元，而上市REITs總市值達(dá)9594億美元。

2014年9月30日，央行[微博]發(fā)布《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，明確表示要積極穩(wěn)妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。

我國(guó)REITs發(fā)展存在制度障礙。

美國(guó)REITs可免征企業(yè)所得稅，目前我國(guó)沒(méi)有，且我國(guó)需繳納資產(chǎn)出售或最終收益分配的土增稅或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，這影響了其回報(bào)率。

其次，登記、上市交易和退出機(jī)制，《信托法》、《公司法》相關(guān)部分不完善。此外，REITs產(chǎn)品審批流程復(fù)雜、資產(chǎn)評(píng)估難，缺乏 REITs的投資、管理人才等。

未來(lái)我國(guó)REITs發(fā)展存在巨大發(fā)展空間。目前我國(guó)僅有私募基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

2014年4月，我國(guó)首單REITs——中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃正式推出。截至2014年一季度末，我國(guó)基金化房地產(chǎn)信托產(chǎn)品規(guī)模合計(jì)128.5億元。

如果按照1960年美國(guó)REITs發(fā)展初期的規(guī)模占儲(chǔ)蓄0.16%看，未來(lái)我國(guó)發(fā)展 REITs初期的規(guī)模將達(dá)704.88億元。

假設(shè)按照2010年美國(guó)上市REITs規(guī)模占儲(chǔ)蓄17.25％看，未來(lái)我國(guó)上市REITs規(guī)模將達(dá)7.72萬(wàn)億元，對(duì)房地產(chǎn)資金來(lái)源替代率將至16.34%。

REITs可提供穩(wěn)定資金來(lái)源、促進(jìn)房企輕資產(chǎn)化和深化房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金46%來(lái)源于銀行信貸。

REITs可為開(kāi)發(fā)商提供穩(wěn)定的外部資金來(lái)源。開(kāi)發(fā)商是典型的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，而REITs可加速商業(yè)項(xiàng)目變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。REITs可分散投資，無(wú)需實(shí)物交割，從而極大地豐富了房地產(chǎn)管理和服務(wù)的內(nèi)涵。

我國(guó)A股商業(yè)、工業(yè)和中介行將受益于REITs的推出。中國(guó)經(jīng)典REITs實(shí)踐案例包括：中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃、華僑城門票資產(chǎn)證券化和蘇寧與中信合作商業(yè)項(xiàng)目。

我們認(rèn)為，A股商業(yè)地產(chǎn)公司中的陸家嘴、金融街、中國(guó)國(guó)貿(mào)、招商地產(chǎn)和萬(wàn)科A；工業(yè)地產(chǎn)中的張江高科、市北高新、外高橋、浦東金橋和電子城；中介行中的世聯(lián)行將受益于REITS的推出。

投資建議：[天津瑞豐注冊(cè)香港公司]地產(chǎn)作為早周期最先受益政策轉(zhuǎn)向是后期主要投資邏輯。流動(dòng)性和產(chǎn)業(yè)政策轉(zhuǎn)向力度決定基本面恢復(fù)和板塊上行空間。

看好龍頭和成長(zhǎng)企業(yè)萬(wàn)科、保利、榮盛、金科、陽(yáng)光城，房地產(chǎn)服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)缆?lián)行，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)華夏幸福。