信托“減房增股” 房企融資格局分化

股市的崛起正在改變資產(chǎn)管理市場(chǎng)的邏輯。

過去幾年，以房地產(chǎn)信托為代表的固定收益產(chǎn)品占據(jù)資管市場(chǎng)絕對(duì)主流。然而據(jù)統(tǒng)計(jì)的集合信托計(jì)劃發(fā)行情況，去年10月開始，證券市場(chǎng)類信托的募資占比首度超越房地產(chǎn)，成為資管圈炙手可熱的新寵。

地產(chǎn)融資正出現(xiàn)明顯分化。[加拿大公司注冊(cè)]以往通過信托、資管計(jì)劃乃至有限合伙高息融資的中小房企面臨較大挑戰(zhàn)，相應(yīng)資管產(chǎn)品發(fā)行萎靡，甚至有房地產(chǎn)基金徹底停發(fā)新產(chǎn)品；能拿到銀行貸款的大型房企處境相對(duì)寬松，從宏觀數(shù)據(jù)看，去年至今銀行的開發(fā)貸款余額仍在穩(wěn)步增長(zhǎng)。

地產(chǎn)信托褪下光環(huán)

地產(chǎn)信托曾是市場(chǎng)最主流的產(chǎn)品，2011年前后，不少信托公司發(fā)行的集合信托計(jì)劃超過一半進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)。此后盡管屢受調(diào)控，房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重點(diǎn)。然而隨著股市崛起，去年末市場(chǎng)風(fēng)格劇烈轉(zhuǎn)換。

去年6月，市場(chǎng)上共發(fā)行638.58億元的集合信托計(jì)劃，其中房地產(chǎn)信托募資120.26億元，占比達(dá)18.83%；7月勢(shì)頭更進(jìn)一步，房地產(chǎn)信托募資192.55億元，占比22.65%。同期，投向證券市場(chǎng)的集合信托計(jì)劃募資僅40億至50億元，占募資總額比例約6%。

不過，去年7月恰是地產(chǎn)信托的拐點(diǎn)，此后發(fā)行規(guī)模、募資占比逐步下滑，證券類信托則開始發(fā)力。當(dāng)年10月市場(chǎng)風(fēng)格轉(zhuǎn)換：地產(chǎn)信托僅募資41.14億元，占比6.72%，而證券類信托募資133.37億元，占比21.79%，兩者的地位剛好“對(duì)調(diào)”。

華南某信托公司研發(fā)部老總表示，信托公司的房地產(chǎn)投資正面臨雙重壓力。

“第一，通過信托、資管融資的大多是中小型地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)周期下行階段風(fēng)險(xiǎn)較大，而且杠桿率已經(jīng)很高，信托態(tài)度謹(jǐn)慎。第二，去年以來(lái)好幾個(gè)地產(chǎn)老板涉入案件，項(xiàng)目也會(huì)大受影響，這是信托風(fēng)控?zé)o法解決的，我們都怕�！�

募資亦出現(xiàn)困難。

滬上某地產(chǎn)私募老總表示，公司原有近100多人的銷售團(tuán)隊(duì)，現(xiàn)僅保留十余名干將，其余要么轉(zhuǎn)為不拿工資的“經(jīng)紀(jì)人”，要么裁員。“今年固定收益產(chǎn)品明顯賣不動(dòng)，很多銷售人員完不成指標(biāo)。”

同樣的情況在信托、券商、基金子公司也有反映。有基金子公司人士透露，公司從春節(jié)后開始“全力撲向資本市場(chǎng)”，包括A股和新三板，并大量開展“打新股”業(yè)務(wù)�！按蛐鹿傻馁Y管產(chǎn)品也采用分級(jí)結(jié)構(gòu)。優(yōu)先級(jí)對(duì)接銀行資金，劣后級(jí)給投資者，不再有剛性兌付的可能�！�

融資格局分化

地產(chǎn)信托消沉之際，銀行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款卻在一季度呈現(xiàn)回暖，這或許反映了不同地產(chǎn)企業(yè)面臨的融資環(huán)境分化。

據(jù)同花順數(shù)據(jù)，2014年年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為5.63萬(wàn)億元，環(huán)比增長(zhǎng)4.45%；今年一季度末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額突破6萬(wàn)億元，環(huán)比增長(zhǎng)7.99%，增速明顯加快。

外界對(duì)地產(chǎn)業(yè)的判斷也有分歧。5月19日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普召開電話會(huì)議，認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)銷售顯示出初步的復(fù)蘇跡象，且央行數(shù)次降息和降準(zhǔn)后，國(guó)內(nèi)信貸狀況的改善將抵消信托貸款收緊、境外債券市場(chǎng)趨嚴(yán)的影響。

但摩根士丹利最新報(bào)告則將中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)級(jí)由“有吸引力”下調(diào)至“謹(jǐn)慎”，稱該行業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)增加，潛在購(gòu)房者減少。

“能拿到銀行貸款的都是大型開發(fā)商，手頭的資產(chǎn)質(zhì)量好，加上資金面寬松，銀行愿意放款�！鼻笆鲂磐泄狙邪l(fā)部老總說(shuō)。

觀察角度不同也可能造成判斷分歧。深圳德信資本董事長(zhǎng)陳義楓表示：“房地產(chǎn)分大周期和小周期，目前小周期向上，但大周期不樂觀。高成本融資的模式不可持續(xù)。”

據(jù)了解，[注冊(cè)巴拿馬公司]為了給“小而美”的項(xiàng)目融資，地產(chǎn)私募已出現(xiàn)一種“地產(chǎn)創(chuàng)投”模式：由原地產(chǎn)業(yè)高管團(tuán)隊(duì)操盤精品項(xiàng)目，投資者以股權(quán)進(jìn)入，并在很大程度上承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。此類產(chǎn)品不設(shè)預(yù)期收益率，甚至無(wú)明確期限，主要銷售給地產(chǎn)高管等“內(nèi)行”。