中國樓市調(diào)整的關(guān)鍵

在過去的十年內(nèi)，樓市調(diào)整一直是一塊難啃的骨頭。[北京注冊香港公司服務]房價在1998年住房市場改革之后一路攀升，在部分地區(qū)已提前實現(xiàn)了“超英趕美”，而政府在抑制樓價過快上漲方面屢敗屢戰(zhàn)。最近一輪自2009年底開始的樓市調(diào)控，經(jīng)歷兩年多的努力，終于顯露曙光。

但隨著最近幾個月穩(wěn)增長措施的加速推出，樓市價量和市場預期又一次出現(xiàn)了反彈的跡象。六月份的國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示樓市成交量出現(xiàn)明顯的底部回彈，房價出現(xiàn)環(huán)比增長的城市數(shù)自去年10月后第一次超出環(huán)比下降的城市數(shù)。隨著最近北京新地王的出現(xiàn)，樓市是否會出現(xiàn)報復性反彈的擔憂開始上升。

筆者認為，從目前的市場判斷，樓市在下半年最可能出現(xiàn)的是一個底部回穩(wěn)的過程。我們預計樓市政策方面不會出現(xiàn)大的變動，以限購為標志的房地產(chǎn)調(diào)控仍會持續(xù)，但同時政策會進行微調(diào)以支持市場的剛性需求。在這一情形下，樓市的交易量很可能會首先出現(xiàn)底部逐步回穩(wěn)或回升，房價可能在四季度會趨穩(wěn)或小幅回升。而房地產(chǎn)投資的放緩則可能會持續(xù)到明年。在這一過程中，一線城市的調(diào)整周期會領(lǐng)先于二三線城市。

但是，樓市的上行風險在過去幾個月內(nèi)大大增加。這一變化源于與對中國經(jīng)濟下滑的擔憂和政府政策權(quán)衡的猜測。隨著二季度GDP增長率降到8%以下和通脹的明顯回落，政策的著重點已明顯向穩(wěn)增長傾斜。在目前已經(jīng)推出的各種政策措施中，加大公共部門投資，尤其是基礎(chǔ)設施投資，仍然是穩(wěn)增長政策中最重要的一塊拼圖。

加大公共投資帶來的直接問題是，錢從哪里來？中國經(jīng)濟最近幾年的高速發(fā)展過程中，一個行之有效的模式是房地產(chǎn)與投資兩條腿走路。具體而言，房價的上升帶來地價的上漲。這一方面提高地方政府的土地出讓收益，另一方面，以土地作為擔保，地方政府可以通過融資平臺的模式從銀行體系得到更多地貸款。而這使得地方政府有財力投資當?shù)氐幕A(chǔ)設施建設和經(jīng)濟建設�；A(chǔ)設施的改善和經(jīng)濟的快速發(fā)展反過來進一步推高房價和地價，拉高房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)。

隨著經(jīng)濟的走低，政府的財政收入增幅今年出現(xiàn)了大幅的下降。銀行信貸政策雖有放松，但不大可能再現(xiàn)2009年開閘放水的局面。而前兩年累積的地方融資平臺貸款仍需財政和銀行體系在未來幾年慢慢消化。在這種情況下，今年上半年土地出讓面積較去年同期大幅下滑20%左右，使得地方政府在融資能力上更加捉襟見肘。如果樓市持續(xù)低迷，以公共投資為主的穩(wěn)增長措施將可能成為無米之炊。這使得市場對于房地產(chǎn)市場在下半年回升的預期大大加強。在中央和地方的博弈過程中，穩(wěn)增長將成為地方的一個重要籌碼來或明或暗地放松樓市調(diào)控。最近中央屢次重申房地產(chǎn)調(diào)控不放松，并叫停河南、珠海等地的微調(diào)政策，都顯示樓市博弈進入敏感期。

一旦樓市調(diào)控受到動搖，樓市重現(xiàn)報復性反彈的可能性存在嗎? 空方的一個主要論據(jù)是目前樓市總體處于供大于求的狀態(tài)，因此房價反彈缺乏基本面支持。根據(jù)6月份的數(shù)據(jù)，所有在建的住房面積為36億平方米左右，相當于過去12個月內(nèi)住房銷售量的3.8倍左右。

但是，值得指出的是這一數(shù)據(jù)與2008年底房價出現(xiàn)報復性反彈之前非常接近。另外，這一住房銷售量的統(tǒng)計是基于過去一年半內(nèi)嚴格執(zhí)行限購限貸等措施基礎(chǔ)之上的。一旦樓市調(diào)控的政策出現(xiàn)明顯的放松，市場預期出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，樓市成交量和房價均有可能會出現(xiàn)反彈。持續(xù)兩年多的樓市調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整仍會面臨功虧一簣的危險。

那么，政策放松的風險有多大？盡管中央政府三令五申要堅持房地產(chǎn)調(diào)控，但是政策風險不容忽視。如同上文指出的，以加大政府投資為主的穩(wěn)增長措施與堅持樓市調(diào)控兩者之間存在沖突。而地方政府對于經(jīng)濟增長和地方政績的追求，有可能使得穩(wěn)增長措施最終演變?yōu)椤拔恰痹鲩L、“吻”樓市的局面。

要降低這一風險，一個釜底抽薪的方法是放棄以公共投資為主的穩(wěn)增長思路，而改為以減稅和鼓勵私人投資為主。在政府希望扶持的一些領(lǐng)域，政府也可以通過減稅或補貼等方式給予支持，而不必要成為直接投資方。實現(xiàn)這一轉(zhuǎn)變可以大大降低政府部門的支出和融資壓力，從而使政府可以更專注于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的目標。同時，這也可以降低公共投資中出現(xiàn)的低效重復建設或貪污腐敗等問題，提高投資效率。最重要的是，這與堅持樓市調(diào)控之間并不存在矛盾。

相反，[如何在廣州注冊香港公司服務]房地產(chǎn)市場暴利的消失和樓市向常態(tài)恢復有利于企業(yè)重燃對實體經(jīng)濟投資的熱情，有利于中國經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型和持續(xù)發(fā)展。