國(guó)際地產(chǎn)基金陷入中國(guó)樓市

中國(guó)東北城市大連的一幢豪華公寓樓準(zhǔn)備拍賣(mài)，這是中國(guó)高端房產(chǎn)泡沫破裂最顯眼的犧牲品之一。此前一家銀行取消了該樓盤(pán)的贖回權(quán)。

48層的“御瀾山”曾為摩根富林明資產(chǎn)管理旗下一只基金所有，[注冊(cè)英國(guó)公司好處]該基金在這個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目上投入了8,000萬(wàn)美元。英國(guó)貸款機(jī)構(gòu)渣打銀行提供了該項(xiàng)目1.4億美元貸款的絕大部分。據(jù)知情人士透露，由于銷(xiāo)售不景氣導(dǎo)致貸款違約，渣打于今年夏季取消了這一樓盤(pán)的贖回權(quán)，該基金也由此失去了這處樓盤(pán)。

從中國(guó)收緊豪華房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)規(guī)定后出現(xiàn)的這一損失可以看出，一些歐美投資者在中國(guó)房地產(chǎn)上的風(fēng)險(xiǎn)敞口有多大。上述知情人士說(shuō)，這處樓盤(pán)找了幾家潛在投資者，但尚未達(dá)成交易。

渣打銀行和摩根富林明資產(chǎn)管理拒絕置評(píng)。摩根富林明資產(chǎn)管理為摩根大通的旗下子公司。

中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)最近顯示出復(fù)蘇跡象，但仍存在明顯問(wèn)題。綠城中國(guó)控股有限公司和盛高置地（控股）有限公司等一批專(zhuān)注于高端房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在將部分資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給其他開(kāi)發(fā)商，原因是政府為房產(chǎn)市場(chǎng)降溫的舉措導(dǎo)致其現(xiàn)金流吃緊。今年六月，負(fù)債累累的綠城中國(guó)通過(guò)向其股東九龍倉(cāng)集團(tuán)有限公司出售股權(quán)和發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券籌資6.57億美元。

2010年，中國(guó)政府采取行動(dòng)，通過(guò)抑制貸款、限制購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)以及提高首付款要求等措施來(lái)減緩豪華房產(chǎn)的建設(shè)，并試圖推動(dòng)開(kāi)發(fā)商為首次購(gòu)房者和改善性購(gòu)房者建房。

與中國(guó)那些經(jīng)濟(jì)地位不斷提升的人一樣，外國(guó)投資者也青睞中國(guó)的豪華房產(chǎn)項(xiàng)目，因?yàn)橄啾却蟊娛袌?chǎng)那些千篇一律的公寓，豪華房產(chǎn)能為他們提供更高的利潤(rùn)空間。

但懷疑人士警告說(shuō)，市場(chǎng)可能要很多年才能消化過(guò)度供應(yīng)的豪華公寓和別墅以及由無(wú)人居住的街區(qū)組成的“鬼城”。許多豪華住宅都被投資型買(mǎi)家空置。

一位知情人士說(shuō)，大約三四年前，你已經(jīng)可以看到政府在打壓豪華房產(chǎn)領(lǐng)域，但一些人覺(jué)得政府不會(huì)動(dòng)頂級(jí)住宅領(lǐng)域，因?yàn)檫@個(gè)領(lǐng)域與大眾市場(chǎng)毫無(wú)關(guān)系。那只是誤解。

不清楚中國(guó)總共有多少房產(chǎn)止贖，有關(guān)不良房地產(chǎn)數(shù)量的信息也是少之又少。

但從中國(guó)開(kāi)始調(diào)控以來(lái)，諸如御瀾山之類(lèi)的高端住宅項(xiàng)目遭到沉重打擊。御瀾山是海濱城市大連的一幢高層建筑。

摩根富林明資產(chǎn)管理是在施工期間接手御瀾山的，當(dāng)時(shí)市場(chǎng)已經(jīng)顯示出泡沫跡象。摩根富林明資產(chǎn)管理在2008年成立一只面向大中華的6億美元房地產(chǎn)基金，投資了北京、上海、南京等全國(guó)各地的項(xiàng)目。前述知情人士說(shuō)，它在中國(guó)其他地區(qū)投資的項(xiàng)目似乎并無(wú)壓力。

御瀾山在2011年9月份開(kāi)盤(pán)以來(lái)賣(mài)得不是很好。據(jù)知情人士和大連房地產(chǎn)中介說(shuō)，除了政府的調(diào)控之外，銷(xiāo)售疲軟還有一部分原因是房屋面積過(guò)大、價(jià)格過(guò)高。

其中一位人士說(shuō)，雖然地段很好，但房屋面積過(guò)大，而且很難分隔成較小的單元。

一位知情人士說(shuō)，渣打銀行和東亞銀行為這個(gè)項(xiàng)目向摩根富林明資產(chǎn)管理提供了一筆約為1.4億美元的貸款。因銷(xiāo)售不佳，摩根富林明資產(chǎn)管理違背了部分條款，之后渣打銀行將項(xiàng)目止贖。同一位人士說(shuō)，德勤已被指定為項(xiàng)目的托管人。

知情人士說(shuō)，受聘推銷(xiāo)御瀾山的世邦魏理仕集團(tuán)公司正與渣打銀行一起尋找潛在買(mǎi)家。

項(xiàng)目有270套一至四居房產(chǎn)出售，每套面積110至519平方米不等。

據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介網(wǎng)站介紹，[英國(guó)公司年審年報(bào)]開(kāi)盤(pán)時(shí)該項(xiàng)目每平米叫價(jià)約3.5萬(wàn)元（5,595美元）。項(xiàng)目售樓處電話無(wú)人接聽(tīng)，據(jù)大連房地產(chǎn)中介說(shuō)，該項(xiàng)目好幾個(gè)月都沒(méi)有賣(mài)房跡象了。

附近其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的售價(jià)在每平米1.9萬(wàn)元左右。

一位知情人士說(shuō)，一些私募股權(quán)投資公司已為這筆不良資產(chǎn)提交無(wú)約束力報(bào)價(jià)，部分報(bào)價(jià)超過(guò)人民幣10億元。但這位人士沒(méi)有細(xì)說(shuō)。