如何撥開房地產(chǎn)信托理財?shù)拿造F

“6月份全國的CPI同比上漲6.4%，[注冊馬紹爾公司優(yōu)勢]一年期定存利息才3.5%,再不尋找投資機(jī)會，錢越放越不值錢了。”最近，有不少投資者發(fā)出這樣的感慨。

在CPI一浪高于一浪的推動下，抗通脹、資產(chǎn)保值增值的需求愈加旺盛。上半年備受熱捧的房地產(chǎn)信托理財產(chǎn)品投資，也因近期監(jiān)管政策趨緊，讓投資者對其風(fēng)險管控產(chǎn)生了質(zhì)疑。

一方面是對高風(fēng)險的憂慮，另一方面又是高收益的誘惑，投資者再度陷入房地產(chǎn)信托理財“霧里看花”的境地。沒有房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗，對業(yè)內(nèi)開發(fā)商實力不甚了解，僅能從產(chǎn)品收益、期限、發(fā)行機(jī)構(gòu)去評判產(chǎn)品的好壞，這恐怕是多數(shù)普通投資者當(dāng)前選擇房地產(chǎn)信托產(chǎn)品面臨的最大困惑。

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品霧里看花

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年投資于房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托產(chǎn)品規(guī)模為890億元，占全部集合信托產(chǎn)品41.22%。近幾個月市面上平均每周都有五六個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行。

從目前各家信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看可分為兩類，一類是固定收益類，另一類是股權(quán)投資類。前者主要是通過向項目公司發(fā)放信托貸款、受讓融資方所持有的債權(quán)等形式開展，在產(chǎn)品到期時由項目公司向信托計劃支付本金和利息。因此這類產(chǎn)品在發(fā)行初期就有明確的預(yù)期收益率，期限相對較短，風(fēng)險相對較低；而后者一般沒有明確的預(yù)期收益率，通過股權(quán)投資項目的開發(fā)建設(shè)，享受項目股權(quán)分紅的同時，與開發(fā)商共同承擔(dān)風(fēng)險，期限相對較長，風(fēng)險也高。由于股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品能夠有機(jī)會享受到房地產(chǎn)開發(fā)增值帶來的超額收益，所以更需要關(guān)注的是開發(fā)商的項目操盤經(jīng)驗以及品牌溢價能力。

為此，記者分析了今年截止目前為止市場上共發(fā)行的約350款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，絕大多數(shù)都屬于收益相對固定的產(chǎn)品，期限通常在1到2年，預(yù)期年化收益率從8%到12%不等。但真正股權(quán)投資類的產(chǎn)品并不多見，目前正在熱銷且被廣泛關(guān)注的一款信托產(chǎn)品“安城1號房地產(chǎn)基金集合資金信托計劃”，可以說是真正的股權(quán)投資類房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品。

由于目前國內(nèi)的房地產(chǎn)投資基金起步門檻通常比信托高得多，一般需要上千萬的投資門檻，因此個人投資者很難參與，通常的做法是由信托公司牽頭，作為大客戶直接投資基金。因此，股權(quán)投資類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品使得個人投資者亦有機(jī)會參與房地產(chǎn)基金的投資。以安城1號為例，該信托計劃通過持有有限合伙企業(yè)的有限合伙份額，間接投資一個或多個項目公司的股權(quán)，參與相關(guān)項目的開發(fā)建設(shè)，最后通過股權(quán)退出實現(xiàn)獲取項目開發(fā)的收益。作為平安信托和綠城集團(tuán)聯(lián)手打造的一款房地產(chǎn)投資基金信托產(chǎn)品，該產(chǎn)品期限5年，整體運作期間，雙方共同作為基金的管理人，平安信托主要負(fù)責(zé)管理與執(zhí)行各項風(fēng)險控制措施, 包括參與項目管理、對項目公司經(jīng)營實施監(jiān)管等，綠城集團(tuán)主要負(fù)責(zé)尋找種子項目以及項目開發(fā)運營。

從結(jié)構(gòu)設(shè)計上看，這款產(chǎn)品著重在項目投資流程、資金封閉監(jiān)管、投后管理與信息披露等多方面加以風(fēng)險把控，基金通過投資決策管理委員會以及項目公司董事會等制度參與項目公司重大事項決策，嚴(yán)密監(jiān)控項目公司資金運作情況，主動控制項目投資管理過程中的財務(wù)風(fēng)險。同時，確�；鹪陧椖客顿Y運作過程中，與基金管理人自身的經(jīng)營活動、財務(wù)狀況等方面是相互隔離的。

選擇信托理財產(chǎn)品須撥開迷霧

盡管類似安城1號的房地產(chǎn)基金類產(chǎn)品參與的是房地產(chǎn)開發(fā)的投資行為，投資收益想象空間較大，但畢竟該產(chǎn)品是一款股權(quán)投資型產(chǎn)品，項目的收益客觀上受市場環(huán)境、宏觀政策等影響，投資風(fēng)險必然存在。

為此，投資者選擇產(chǎn)品時，首先應(yīng)從自身的收益要求和風(fēng)險承受度來初步篩選自己需要哪一類產(chǎn)品，然后再結(jié)合發(fā)行機(jī)構(gòu)、交易對手、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等多角度來綜合考慮具體某一款產(chǎn)品。

投資者首先需要明確自己能夠承受的風(fēng)險承受度以及收益要求。如果您是一個穩(wěn)健的偏保守的投資者，那么就不適合選擇真正做股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，因為這類產(chǎn)品風(fēng)險較高。在能承受的風(fēng)險范圍之內(nèi)，可結(jié)合發(fā)行機(jī)構(gòu)、交易對手、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等幾個方面的情況來選擇合適的信托產(chǎn)品。

在發(fā)行機(jī)構(gòu)的選擇上，投資者要挑選品牌知名度高、有口碑的信托公司，著重考量公司綜合實力、房地產(chǎn)投資經(jīng)驗及業(yè)務(wù)累計規(guī)模、過往的投資表現(xiàn)等。建議投資者可參考用用益信托工作室發(fā)布的2010年信托公司綜合實力排行榜，盡可能選擇綜合實力靠前、開展房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)較早且累計規(guī)模較大的信托公司。

選擇好的交易對手也很重要。投資者要選擇投資綜合實力較強(qiáng)的一線房地產(chǎn)開發(fā)公司的信托產(chǎn)品。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的還款來源多來自于項目銷售回款，項目質(zhì)量及操盤開發(fā)商的資質(zhì)顯得尤為重要。

信托產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)設(shè)計也是投資者需要著重考量的因素。[馬紹爾公司特色]投資的首要目的是投資資金的安全性，再是投資收益。因此房地產(chǎn)信托的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)設(shè)計至關(guān)重要，預(yù)期收益率是一方面，更需要關(guān)注產(chǎn)品的風(fēng)險控制機(jī)制，一旦面臨系統(tǒng)性風(fēng)險時，產(chǎn)品的抗風(fēng)險度如何，這是對于投資者最好的保障。

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